天河区楼价低洼地迎来旧改,沙河要脱胎换骨了吗?

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  走进如今的沙河片区,

  这是一个最好的沙河,也是一个最坏的沙河。

  - 往日野蛮生长的沙河迎来旧改 -

  沙河,位于天河区西北部,是广州第二大服装商圈,被越秀环市路商圈、天河北商圈与白云同和生活圈夹着,位置充满了信任与希望。

  
红色块为沙河位置示意

  上世纪80年代中期,这里自发形成小农贸市场,发展到如今,沙河在华南地区服装批发界有一定的优势地位,吸引了国内及西亚、中东、非洲的客商前来采购。

  1平方公里的土地上,从业人员约有10多万人,日常进出的人流达20万左右,“双十一”日均50万人次,每天有3000吨货物从这里流往全国各地。

  历经40十年,此时是沙河最好的时代,也是沙河最坏的时代。

  积蓄造就如今往日不敢奢望的繁忙沙河,沉淀也把沙河的黑色阴影完全裸露于世。

  

  由于该市场是历史上自发形成的,场地规划随意无序,设施老旧参差不齐,陈旧的片区面貌拖住了产业空间发展的后腿。

  即使被中心区三大商/住圈天使或者说福星围着,沙河犹如一座“城市荒岛”,保留了大部分祖传的村镇痕迹。

  

  沙河想要飞上枝头做凤凰,涅槃的旧改势在必行。

  近日,广州市规划和自然资源局天河区分局对沙河片区城市设计及控制性详细规划进行公开招标采购。

  规划范围北至广园东路,西至内环路,东至沙河涌,南至水荫横路,涉及沙河街和沙东街,总面积约1.65平方公里。

  
沙河旧改规划范围

  此次旧改,旨在提升沙河片区城市文化影响力,打造形成“文创沙河”“文旅沙河”“演艺沙河”“宜居沙河”的活力片区,将沙河片区改造为广州城市文化名片之一。

  - 乱象丛生!沙河片区现状不忍直视 -

  从6号线沙河顶站走出来,进入旧改区域的横轴线——先烈东路。

  整条先烈东路非常热闹,人流超级大。街边的小商铺生意兴旺。繁忙的现状值得你信任它的实力和未来。

  

  但是,以下的状况也让你怀疑:这就是沙河?!

  在这里,交通状况乱到令人发指。

  交通信号灯在繁忙期(10时 -17时)仿佛是摆设,最行得通的交通规则就是没有规则。红灯和绿灯所发出的指示是一样的,那就是不分车人,快走吧。

  
红灯时的十字路口

  人车交战才是常态,谁能攻占路面完全靠运气。协警在十字路口用高音喇叭指挥都镇不住。

  商业很低端,稍成气候的服装批发市场规划小气。商客们领着大包或拉着车走在狭窄的走廊,挤过狭窄的门。

  

  满大街都是小商铺,但除了服装店,就是快餐与小吃店,还有少数房产中介。

  

  逛了一圈,没有一个商业综合体,连有点规模的超市都没有,只有一个昏暗的菜市场。

  

  区域的内部环境十分贴切脏乱差。匆忙的商客扯掉黑色塑料袋随便扔,大片停放的电动车占了车道,人力运货随意穿梭。

  外围东南部、西南部环境较好,有多个文化机构,如的西南边水荫路有广州话剧院,西边有星海音乐学院,但是人气都不行,商业冷清

  

  虽然沙河地处天河,但因为广州服装批发市场人流大,人员复杂,整个片区大部分是单位大院,楼龄较长且配套一般,所以房价一直在“拖”天河后腿。

  

  沙河周围片区房价截图

  在沙河片区内部,八九十年代的小区占比超过90%,二手房均价在1.5-3.8万/平

  租金方面,2室一厅可以租金可以去到4000元/月,如老小区民政局大院。

  新盘只在片区东边缘广州大道中以东和西边缘先烈东横路以西才能看到。

  另外,来这里进货的人都是拉着拖车,拖车摩擦地面的啦啦啦声,加上广九线横穿在区域北部,噪音十分严重

  

  站在东边广州大道中,望着对面的高楼,再回头看看这边的棚屋,此时最适合大声唱出:“是否我真的一无所有,不知哪日才能够拥得所有。”

  - 沙河旧改,翻身的底牌在哪?-

  沙河旧改规划以综合整治为主,局部拆建为辅,着重整体空间进行提质升级,加强天河国家化出口基地建设,实施综合统筹,近远期结合原则。

  前面说了,沙河被三大商/住圈围着,有点像众星拱月。东边的天河北商圈和西边的越秀环市东路商圈已经很成熟,红利自然从两边溢过来,旧改在这里顺其自然。

  广州大道中贯穿南北,除了穿过东南的6号线,在建的11号线贯穿区域东西,路通财通。

  另外,人流对一个区域的崛起很重要,代表着经济活力。沙河,最不缺少的就是人流。

  再说说产业,广州另外两个批发中心,十三行在慢慢衰落,火车站在稳定期转衰退期,而沙河处于成长期冲刺成熟期阶段,谁更长寿不言而喻。

  随着一带一路倡议的顺利展开,从西亚、中东、非洲来进货的商人会更多,未来沙河批发市场体量还要更大。

  而且,在沙河,围绕服装批发零售,还延伸了网络零售培训产业,服装设计产业。

  批发零售是低端产业,容易被淘汰,这是沙河发展的弱项。

  所以,沙河旧改规划中,注重发展文化出口新兴经济。一批文化机构在这里,生产后备力量已经具备了。

  
海珠广场旧改后

  有一个与沙河相似地方已经旧改——海珠广场,效果还可以。两者都有商品批发产业,都要改造街边老旧小区。

  
海珠广场起义路旧改后街景

  与海珠广场相比,沙河的建筑没有那么老旧,改造效果更好。

  沙河商业处于未完全开发状态,还没有商业综合体,是不幸也是幸,幸是动手空间大。

  海珠广场微旧改,目测5-8年后效果过期。

  
海珠广场起义路旧改后的小商铺

  因为小商品批发市场没有做出远期的立体分区规划,还是粗放混类平铺,这样不足以力挽业态下行的趋势。

  而荔湾旧改比较彻底,重新规划广钢新城,房价也涨到了5-6万。

  沙河现在已经有立体分区的雏形,若是吸取经验教训,注重从长远规划,有机会能弯道超车,比海珠广场旧改效果更现代化,更长远。

  沙河旧改,面临着机遇与挑战,安顿好巨大人流的批发市场是它的坎,此时也许是希望之春,也许是失望之冬。

  不管是否符合预期,还是会有点红利,对区域环境和配套升级有一定的帮助,毕竟往好处改嘛。至于红利期有多远,那是另外一个问题。

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