全国多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗？

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本期嘉宾：北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科

【核心观点】

1、现在多地楼市政策出现“松绑”现象，并不一定是真的松绑，它可能是代表房地产企业、地方的焦虑，从而反映在新闻媒体报道上。

2、房地产投资增长速度已经比去年下降6到7个百分点，房地产投资增速稳定在10%左右，对于稳定中国经济是有利的。

3、“一城一策”、“因城施策”是指在政策许可范围内，地方有自主权进行放松，但是不会做很大的突破，是维稳性松绑，而不是刺激性松绑。

4、我们既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂；也要防范价格下跌过快，导致恐慌性抛售、金融市场动荡的可能性，这叫双向调控，既不能向上突破，也不能向下突破。

5、利用吸引人才的理由来实现短期刺激，的确可以成为地方的一种选择，也有一部分城市已经实施，但不可能全面展开，否则又会引发新一轮调控政策的出台。

6、现在还不是购房的最好时机，一二线城市还有下降区间，三四线城市更加是供过于求，最佳时机也许会出现在2022年前后，而置换则可以开始了。

【新闻背景】

楼市四季度的开端并不宁静。从10月15到10月19日，短短一周之内，已有南京、天津、三亚三城以人才落户名义侧边击破地方楼市“限购”。10月中旬以来，越来越多的城市加入到限购松绑的名单中来，这背后是房价和成交量的连续下跌。经不完全梳理，今年内，已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整；越来越多的城市正在寻求调整的合适时机。已经现出端倪的包括衡阳、广州、佛山等地，北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价。

现在出现多地松绑，并不一定是真的多地松绑，它可能代表房地产企业、地方的一种焦虑，反映在新闻媒体上。看这些报道，不管是天津滨海新区，还是别的城市，它们都是跟人才住房，跟真正有居住需求、没有户籍的在岗职工相关联，所以这次未必是多地在试水松绑房地产政策。

从目前表现来看，我国今年整个经济增长遇到一点困难，比如说第一季度6.4%，第二季度6.2%，第三季度6.0%，第四季度估计要破5%。地方也有GDP增长压力，房地产投资又是拉动经济的一个重要手段，但是中央已经强调，不再启用房地产作为拉动经济的措施，但客观上，我国出口受到压制；投资方面，地方举债，还有城投债也受到限制。民间投资表现主要为房地产，房地产投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点。

在这种情况下，把房地产投资增速稳定在10%左右，对于稳定中国经济也许是有利的。临界点怎么界定？判断临界点就是出于稳定经济的角度去考虑。

一城一策、因城施策，是指城市在之前的房地产政策许可范围内，它可以有自主权进行放松，但是不会做很大的突破，也就是一种维稳性松绑，而不是启动、拉动的、刺激性松绑，类型是不太一样的。

我们是要防范房地产泡沫破裂，既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂；也要防范它下跌过快导致恐慌性抛售、金融市场动荡的可能性。这就叫双向（调控），就是既不能向上突破，也不能向下突破。需要的是一个稳定的市场，所以房住不炒的政策上还要加上一句话，我们现在要构建一个稳定的市场来保持它适度健康的发展。

地方对土地财政的依赖是很深重的，但是中国为了去除房地产泡沫，可能会放弃用土地出让金来支持地方财政的道路。未来的话，可能会用资产证券化、用地方举债，适度地发一些城投债，增加地方的负债，或者给它们负债周期延长，用它来置换，慢慢调整过来，减少对土地财政依赖。

总体来讲，我国地方的负债率虽然偏高，但是跟国外不一样，我国地方拥有的，有很多是有效资产。比如说是路桥、水厂、电厂、垃圾焚烧厂、污水处理厂这些基础设施都是带有收费性质的，它有足够的现金流，它是一个资产，把它们的资产证券化，对缓解财政困难也许是有所帮助的。因此解决地方财政问题可能要另辟蹊径，不能够再回到老路上，靠出让土地、靠依赖土地出让金来维系。

从长远来看，各个地方吸引人才是它的目标，就是争人大战。我国总人口14亿，但是我们的人口结构不是固化的，它是变动的。它会向环渤海经济城市圈，向长三角、珠三角城市圈转移，会向沿海再加上长江水带弓箭形，再加三个环形经济圈，向这些局部地区去转移，它会出现结构上的不均衡，这就形成了竞争。人口往哪里流动，哪里经济就会富裕、就会发展，特别是有知识的劳动力流动更决定了未来的方向。

因为未来产业就是资本跟高技能的结合，所以吸引人才是长期战略。而刺激经济和市场是短期的需求政策。因此，利用人口吸引人才来实现短期刺激的确可以成为地方的一种选择，也有一部分（城市）是这么做的，但未必是全部，也不可能全面展开。全面展开的话，又会引发新一轮调控政策的出台。

【新闻背景】

国家统计局发布数据显示，9月，70大中城市新房价格上涨城市数量为53个，比8月减少2个，上涨城市数量已连续4个月减少；二手房价上涨城市数量为40个，比8月减少3个。更要值得警惕的是，9月新房价格环比仅增长0.53%，是今年2月以来增速最低的一个月。分城市看，9月，一线城市房价平均环比下跌0.002%。北京环比下跌1.01%，广州环比下跌0.33%。上海和深圳房价环比上涨，上海环比上涨0.53%；深圳房价环比上涨0.80%。

总体上看，核心城市房价由涨转跌，二手房成交量继续下降，一线城市整体微跌。

有一部分中小房地产公司在调整过程当中出现了破产、失败和退出，也是很正常的。原因跟房地产公司本身自身预期有关系。因为在过去的十二三年当中，我国房地产政策是每两年一个周期，松紧、松紧交替。

2016年10月1号开始，大概十一前后开始，从紧地调控房地产到现在已经满三年了。按照过往的惯例，开发商预期认为调控该放松了，他就一直在支撑，一直在保持着迎接下一个宽松的准备。所以他把这个政策看反了，导致自己的资金链条断裂，是他对周期判断失误。

至于未来会不会说是房地产的市场份额集中度越来越集中呢？这是个未来的趋势。当然也并不代表所有大开发商的状态就很好，可能在一二线深耕的，有这种居住真实需求支撑，它的业绩、销售表现都相对地比较良性。但是大量布局在三四线城市的大型开发商也遇到了困难，因为去化非常困难。因为人口的流动方向还是向一二线城市流动，这就是整个市场的格局，将来会越来越向大的开发商集中。

对于我国整体经济和居民需求来看，对于居住需求，我国房地产市场某种程度上是供过于求的，它需要时间来消化。因为最近几年，居民储蓄存款余额下降速度很快。就是换一句话讲，必须要等待两到三年，居民储蓄余额上来，居民购买力上来，才有可能迎来市场缓和或复苏。

在此背景下，不管是开发贷，还是这种按揭贷，政策都是偏紧的，居民购房所获得的金融支持是在下降的。在该情况下，它对于房地产市场，对于房地产商，就是一个寒冬。这个寒冬的时间至少要维系两到三年，大家要保持足够的现金流来过冬，不至于在此轮市场调整中被淘汰掉。

销售是在下降，不管是价格和数量都在下降。当然个别城市以价促量，形成分化。因为全国的城市差异非常大，总体来看都是价量下降。购置土地的数量也是在下降的，房地产的投资增速也是在下降。如果在坚持房住不炒的政策下，未来持续两到三年房地产投资可能会维持平稳，或者是平稳偏下势态。也就是说，下一轮启动可能要到三年以后，这是房地产市场痛苦的洗牌周期，时间至少维系两到三年。

房地产市场的走向，一二线城市跟三四线城市是不一样的，一二线城市是防范房价过高所带来的金融风险，因为它的金融属性很大，土地属性很小，就是地价占房价的比例相对会少一点；三四线城市，它就会要防范它的产能过剩，就是销售去化不了的风险，所以两个重点是不太一样的。三四线城市，在经济学上讲，它有滞后效应，一二线城市上去，已经到了一个新的周期，而三四线城市刚刚启动，就会出现市场涨跌互现。

一线城市由于限购限贷，还有大家对房地产价格的预期所导致它有所回落，它主要因素可能是跟限购有关。限购产生的观望情绪会导致市场下滑，因为限购，没有新的购买力量进来。未来政策会保持相对稳定性。

现在还不是购房最好时机，一二线城市刚需的，还会有下降区间。三四线城市不用说了，三四线城市更加是供过于求，更不是购买时机。一二线城市仍然有下降的可能性，最佳时机也许会出现在2022年前后。

置换则可以开始了，但是这两个时间间隔可以稍微拉开一点。现在先卖掉，再买的时候，可能还会有更低的价格，置换的动作可以开始做的，但是时间也不要间隔太长，因为也怕有不确定因素，可以是在半年内，就是一般人置换是两三个月，但是按照目前形势可以适当延长一个季度。

来源：一股清泉文化传媒

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