前9个月全国商品房销售额增速加快 房企继续以价换量

随着“金九银十”的到来，房企加快销售进度，“以价换量”的方式取得成效。10月18日，统计局发布数据显示，9月，商品房销售市场回温，商品房销售额增速加快，销售面积降幅收窄。业内专家表示：“预计4季度，开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳。”

9月房企销售回温

10月18日，统计局发布数据显示，2019年1-9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

从销售端来看，今年1-9月份，全国商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。今年1-9月，全国商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

中原地产资深分析师张大伟表示：“2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿元销售额记录，年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。”

58安居客房产研究院分院院长张波分析称：“从统计局发布的数据来看，房地产严格调控的效果继续在市场显现，房地产降温的步伐相比8月更为稳定，相比1-8月份，前三季度房地产开发投资增速保持稳定，商品房销售面积同比下降，但降幅环比1-8月已经有所收窄。”

单从9月销售额来看，随着“金九银十”的到来，房地产市场销售活跃，环比同比均明显上涨，拆分单月数据看，9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平方米，同比上涨了2.9%；销售额高达1.6万亿元，同比上涨了9.4%。

从目前已经公布前9个月销售额的30家企业来看，这30家企业前9个月合计销售额39240亿元，同比上涨了18.2%。单独看9月份，这30家房企合计销售额达到5634亿元，同比上涨28.1%。

9月份，房地产开发景气指数为101.08，比8月份提高0.14点。对于9月房企销售回温，诸葛找房副总裁苑承建点评称：“房企销售面积在以价换量策略之下，于9月单月实现增长，全年累计降幅收窄至1%。销售回款改善了开发企业现金流，到位资金率从上月的6.6%增至7.1%；销售保持较好水平，也稳定了开发企业投资信心。新开工面积增速和施工面积增速虽有回落，但幅度较上月收窄，开发投资增速整体与上月持平。”

同时，商品房的库存也有所下降。统计局数据显示，9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。

房企购地面积大幅下降

统计局数据显示，今年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

张波分析称：“房企开发投资在四季度还将维持一定增速，但房企拿地会更为谨慎，土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。”

从资金层面看，房企在9月的资金状况有所改善。统计局数据显示，今年1-9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1-8月份加快0.5个百分点。其中，国内贷款19689亿元，同比增长9.1%；利用外资104亿元，同比增长1.4倍；自筹资金42024亿元，同比增长3.5%；定金及预收款43877亿元，同比增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，同比增长13.6%。

苑承建也表示：“从开发企业到位资金情况来看，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式，今年1-9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1-8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。”

“但是，鉴于国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。” 苑承建补充称。

专家：房企四季度将“以价换量”

据诸葛找房数据显示，全国商品房销售价格自7月达到高点后，连续两个月下降，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅销售价格环比8月下降0.4%，比7月下降2.85%。

从具体城市来看，张大伟称：“虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。”

“热点城市再次开始进入卖不完时代，除了深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。”张大伟补充称。

对于四季度房地产市场走势，苑承建分析称：“预计4季度，开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳，全年销售数据将与去年持平或小幅下降。融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。”