房贷该“提前”还清吗？专家：10月起，选择要变了

最近，购房者探讨最多的莫过于从10月8日开始的房贷利率标准变化，根据央行新规定，从10月份开始，银行个人按揭贷款利率不再以央行基准利率为依据，而是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

很多人第一个疑惑是，新旧切换之后，房贷利率会不会有所上涨呢？其实这一点不用担心太多，根据已经公布的各大城市新的LPR利率贷款标准来看，平稳过渡为主，没有多大变化，不过也有不少城市有稍微变动。

根据易居研究院对全国的14个主要典型城市进行的房贷利率测算（4个老牌一线城市、7个主要典型的二线城市、3个具有代表性的三四线城。）经过测算得出很多城市的利率都有不同程度上浮情况，如果按照平均数来算，100万元的贷款本金，在新的利率下，首套房月供增加了大约6元左右，二套房的贷款月供增加了大约15元左右。根据易居研究的城市来看，二线城市的新房贷负担有所增加，三四线城市没有太大变化，有的甚至减轻情况。

对于LPR利率切换之后的主要关注点，其实还有一个，那就是今后按揭贷款期内利率变动情况如何，根据这一次的新规定，个人购房者在选择贷款利率的时候有2种选择，第一是在贷款期内利率保持不变，贷款30年如果是利率X%，那么在30年里直到房贷还完都是保持利率X%。还有一种是浮动利率，购房者可以选择一年切换一次利率，新的利率按年调整，通常是贷款发放后每年1月1日起按上一工作日公布的LPR相应调整。

根据红星新闻报道，如果购房者选择了浮动的贷款利率，那么如果LPR发生新的变化，对于贷款期间的购房者而言，每年的实际执行贷款利率也会随之发生改变，也就是说，购房贷款人每年的月供也会发生相应变化。例如今年你的月供可能是3000元/月，明年由于贷款利率的浮动变化月供到了3010元，后一年可能因为贷款利率的变化月供2990元，这都是有可能的。

新规下，房贷该“提前”还清吗？10月起确定了，内行：确实不建议。之所以这样说，有沉淀的道理和过去总结的经验。

首先，我们看一则报纸，这也是房地产业内人士经常用来举例子的一张图，很具有代表性，报纸上显示是1989年的房价报道，具体是哪座城市我们不得而知（应该是上海或者北京），根据报纸信息，在当时人们已经认为房价非常高了，赫然写着“令人咂舌”四个大字，对于当时的房价极力吐槽，每平米房价达到了1600元-1900元，两居室的房子最少需要6万元才行，一名大学生节衣缩食每个月才能省下来50元，要花上100年才能买得起房子。

不过透过这张报纸的现象看本质，在1989年当时毕业生大约月薪是89元左右，假如当时这位大学生用尽所有积蓄凑够了买房首付款，再假如当时就有按揭贷款买房方式的话，采用按揭贷款30年，那么月供就需要60元，什么概念呢，60元相当于当时月薪的80%比例，可谓是一笔巨款。30年之后刚刚好到2019年是最后一年，每个月依然需要向银行偿还60元的巨款，但是我们发现一个很搞笑的问题，现在的60元算什么呢？每天的开销最起码都好几百元了，现在的60元连一个好吃的披萨都买不起。

其实，这背后就是专家孜孜不倦为购房者提醒“不要提前还款”的本质原因，根据过去的经验，我国的货币是对内持续贬值的，在持续贬值的情况下，30年前的5万元在30年后字面数字不变的情况下，可能相当于现在的100万元-100万元。如果当时就还掉5万元，就相当于还了现在的100-200万元，但是如果借款能推迟到2019年还，则仍然是还款5万元，真可谓是毛毛雨。

其次，专家之所以不建议提前还款，还有一个更深层次的原因，那就是对未来的M2涨幅预测，在过去的几十年里，我国的M2增速始终高于GDP增速，这也就直接导致货币持续贬值，M2相当于社会上所有的现金购买力，GDP相当于生产的货物，二者应该具备相互适应的关系：

• M2增速＞GDP速度，那么就会钱不值钱，通胀；
• M2增速＜GDP速度，那么就钱越来越值钱，通缩。

在过去的几十年里，M2增速＞GDP速度直接导致了通胀持续存在，过去10年，我国的M2与GDP增速的的平均差值大约为6.83%。因此我国在过去十年的实际通胀率也大约是6.83%，在一些特殊的年份里，如2009年M2与GDP的增速差距达到了10%以上。所以才出现了上述的情况。

而在近些年以来，中国的经济发展方式持续改变，2018年我国M2增速由过去的双位数上涨降低到了8.1%，2018年GDP增速为6.7%，依然是高于经济增长速度的。未来，随着经济转型和软着陆，未来会略有放缓，但是在发展中国家的经济发展中，M2从经济学角度而言略高于GDP增速是合理水平，应该保持在6%左右，所以现金仍然有进一步贬值区间。

当大家都知道钱 存在银行并不划算的时候，越来越多人开始考虑如何理财、如何花钱的道理，买房在过去成为一种最好的保值方式，随着房价平稳，买房增值已经不可取，但是把钱提前还给银行房贷，似乎也不划算。