宝龙地产上市10年：规模暴增多项财务指标却不及10年前 多渠道“补血”传递资金紧张信号

中国网财经10月18日讯(记者 王子奇)从拆分宝龙商业上市到闪电配股融资，宝龙地产近期的种种动作，都传递出这家上市10年房企的资金紧张信号。

10月15日早间，宝龙地产发布公告称，公司与创始人、控股股东许健康订立配售及认购协议，先以每股5.4港元配售1.466亿老股，再按同样价格向许健康发行1.466亿股新股。交易完成后，宝龙地产获得7.81亿港元资金，许健康持股从45.95%下降到44.33%。所募资金的用途，是在未来机会出现时，作为业务发展或投资及该集团一般营运资金用途，即 “补充流动资金”。

有业内人士表示，宝龙地产的上述交易又被称为“闪电配售”，是港股上市公司的一种再融资方式。按香港联交所规定，只要有一般授权，增发不超过20%、折价8折以内，即可开启配售融资，多数情况下当日即可完成。该人士还强调，一般上市公司采用“闪电配售”的目的是在最短时间内融到资金。

宝龙地产的上述操作在二级市场遭遇了投资者的用脚投票。公告发布后的当日，宝龙地产股价下跌8.63%，盘中最深跌幅一度超过10%。

总负债首超千亿，多渠道“补血”

早在两个月前，宝龙地产刚刚宣布将旗下宝龙商业分拆赴港独立上市。有房地产专家告诉中国网财经记者：“不排除宝龙地产借此拓展融资渠道解决资金问题的可能。”宝龙地产相关负责人也在中期业绩会上承认，宝龙商业分拆之后，会让宝龙地产财务指标有所改善。不过，宝龙商业能否成功过会还是个未知数。

与此同时，宝龙地产还通过借款等方式对公司进行“补血”。

2019年1月，宝龙地产成功发行2亿美元优先票据，子公司上海宝龙实业发行3亿元超短融资券；3月，上海宝龙实业发行2019年第一期中期票据，金额10亿元；4月，上海宝龙实业发行了3亿元住房租赁专项公司债和还发行了3亿元的第二期超期短融资券；7月，宝龙地产发行了1.7亿美元优先票据；8月上海宝龙实业发行了第三期超期短融券，规模4亿元。粗略计算，宝龙地产及子公司今年以来通过发债融资金额约40亿元左右。而所募资金用途，宝龙地产表示，主要补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款。

半年报显示，截至2019年6月底，宝龙地产总负债金额为1081.7亿元，与2018年底相比增加近90亿元。其中，一年内到期的借款约为125.41亿元，对外担保金额为211.89亿元，而公司在手现金为166.08亿元，其中有19.19亿元受限制，资产负债率为76.09%，创出上市以来新高。

资料显示，宝龙地产于2009年10月14日登陆港交所。2009-2018年末，宝龙地产的负债金额分别为62.95亿元、133.2亿元、195.99亿元、237.08亿元、308.57亿元、365.44亿元、439.04亿元、531.87亿元、660.17亿元、992.5亿元。对比今年6月30日的数据，复合增长率为16.1倍；资产负债率则分别为43.34%、54.44%、57.64%、58.96%、63.62%、63.94%、65.86%、67.22%、69.13%和75.16%。

千亿梦难圆，归母净利等指标不及10年前

在宝龙地产负债增长的背后，是其规模的不断扩张。

数据显示，2009年，宝龙地产的销售金额为40.08亿元，2018年增长至410.36亿元，复合增长率9.24倍。2019年1-9月，宝龙地产的合约销售总额为451.3亿元，较去年同期增长56.6%，已完成全年550亿销售目标的82%。

宝龙地产执行董事兼总裁许华芳在2018年提到“2020年冲击1000亿”的目标。有评论员在接受中国网财经记者采访时表示：“这对宝龙地产来说存在较大的难度，如果今年顺利完成550亿的计划，要想2020年冲进千亿俱乐部，则意味着当年销售金额需实现翻倍增长。”

中国网财经记者注意到，上市十年来，宝龙地产的盈利能力也并未跟上规模扩张步伐。

数据显示，2018年，宝龙地产税后利润为36.48亿元，与2009年的30.41亿元相比并未见大幅增长；2018年归母净利润为28.37亿元，不及2009年30.43亿元的水平。

此外，宝龙地产2018年毛利率和净利润率分别为38.5%和18.62%，而十年前这两项指标分别高达56%和73%；衡量公司盈利水平的净资产收益率(平均)，宝龙地产这个数据在2018年是10.78%，2012年以前则是超过了25%，2009年更是接近60%。

有关宝龙地产目前的资金状况、以及盈利水平等问题，中国网财经记者致电致函宝龙地产相关负责人，其表示正在出差争取准时回复，但之后无更多消息。

369高周转压顶，旗下项目屡遭投诉维权

宝龙地产规模的扩张，与公司的“369体系”不无关系，即3个月完成方案，6个月开始预售，9个月资金回笼。高周转压力下，宝龙地产旗下的项目频繁因质量等问题遭遇业主的投诉和维权。

有上海市民近期在人民网领导留言板频道投诉称，自己购买的宝龙尚华苑精装房于2018年12月强制交房，交房时既出现房屋漏水、地板发霉、墙体开裂、电梯故障等问题，但反馈给物业后一直无法解决，目前无法安装家具入住。房子同样存在漏水问题的还有上海浦东新区芦潮港镇宝龙世家，

安徽阜阳业主于今年2月在人民网领导留言板投诉，称购买的安徽阜阳市宝龙广场住房，交房不到两年便出现洗手间屋顶、墙身、地面严重渗水等问题。对此，阜阳市人民办公室给出的回复是：经查看发现，卫生间顶棚局部存在渗水痕迹。

还有山东烟台市民在“水母网”投诉，称宝龙城市广场项目，排水主管道设计上存在坡度不够等问题，导致污水主管经常性堵塞，不过宝龙把责任推给了乱丢垃圾的业主。

宝龙地产即将拆分独立上市的宝龙商业，其旗下的物业公司也是问题频出。在百度贴吧中，上海曹路宝龙城市广场一期多名业主投诉，上海宝龙物业管理有限公司曹路分公司管理方面存在诸多问题，比如威胁、逼迫业主签订新的物业协议，对不愿意签新的物业协议的业主威胁不让入场装修，断水断电、锁门；新的物业费协议中，物业费上涨近一倍；搭盖很多违章建筑，私自出租牟利等。

在新浪微博上，有杭州下沙宝龙公寓的业主发文，称该项目存在垃圾长期不清理、楼道卫生长期脏乱、雨天外墙渗水、客梯故障拖延维修等问题。据了解，该项目物业是由宝龙旗下物业公司—泰安宝龙物业管理有限公司进行统一管理。

中国网财经记者电话联系了宝龙地产相关负责人，试图核实上述投诉及解决进度，仍未收到具体回复。

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(责任编辑：胡靖聆)