楼市再生变,开发商、炒房客无奈停手,没买房的刚需不用怕了?

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  文/诸葛找房

  10月15日,有消息称今年天猫双十一当天,平台将上线万套房源,类型涵盖优质房、地铁房、景观房等,虽然阿里方面表示,真实性需以官方为准,但小编对此感到费解,当初预言“八年后房价如葱”的马云,如今是要开始搅动楼市了?

  

  或许,这只是互联网巨头牵头在线上试点销售的一种新尝试,也从侧面反映出,楼市正进入拐点,购房者观望情绪加剧,在传统的“金九银十”线下交易褪色的情况下,房地产业正试图迈出新的步伐,真正交易效果如何还有待考证。

  距马云的“房价如葱”论已过去2年,随着房住不炒的逐渐深入,他的神预测也似乎正得到“应验”:鹤岗、玉门、乳山等地“葱价房”接二连三被爆出,收缩型城市房子一文不值的戏码正在上演。除了马云,曾经的首富王健林在退出房地产之前也表示,未来我国一二线城市房价可能会升值,但增值幅度会很慢,三四线城市则没有大的上涨空间了。

  大佬们的话不管是否应验,不可否认的事实是楼市过去的疯狂增长期已然过去,国家对于房子回归居住属性的决心不会动摇,靠买房拉动经济实现财富增值将成空想。尤其是今年,银保监会多次收紧房企融资渠道后,开发商、炒房客接连遭到殃及……

  

  开发商:各种融资渠道被堵,成交量惨淡雪上加霜

  今年一季度,虽然房产经历过几个月短暂的小阳春,在4月份重提房住不炒后戛然而止。5月开始,银保监会印发文件,要求严格禁止信托、银行等金融机构违规向房地产企业输送信贷资金;7月,监管部门向部分房地产房贷较多、增长较快的银行进行窗口指导,控制贷款额度;8月,银保监会对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,严厉查处各种资金流入房地产的违规行为。

  而就在近日,每经网报道称,某省联社在会议上要求,严格落实房地产调控政策,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款,房地产贷款占比低于20%的农商行,严禁违规为“四证”不齐的房地产项目提供融资,严禁向资本金不足的房地产项目发放贷款。

  此举一方面是在加强对贷款的监管,另一方面是在严防死守资金过多流入房地产,充分说明,楼市的金融环境已经生变。对此,开发商若想要“活下去”,唯有通过降价促销等手段,以价换量快速回笼资金。

  

  今年8月份开始,恒大率先启动“全员营销”抢收计划,执行期8月-10月,最高优惠达6折;碧桂园在促销力度上同样不退让,数据显示,上半年碧桂园的销售价约9013元/平米,较2018、17年分别下降2.74%和0.74%。

  房企如此“贴身肉搏”的背后,实际上是持续低迷的市场和沉重的债务压力所致。据诸葛找房数据统计显示,上半年80家上市房企有息负债规模进一步提升,达6.61万亿元,其中20家房企有息负债规模超千亿,71家超百亿。

  在刚过去的国庆小长假,房企集中降价促销,跑量行为虽造成短暂“复苏”迹象,这期间全国30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,但北上广等一线城市均有不同程度回落,可见,以牺牲利润为代价的方法始终不是长久之计,未来市场趋稳仍是大概率事件。

  炒房者信用卡“套现”买房受阻,接盘者难觅

  

  风险从来都是双向的,对资金要求高的不仅是开发商,当初加杠杆买房的炒房者同样受到影响。一方面,在房住不炒的定位下,市场持观望态度的理性购房者偏多,接盘者难觅。

  另一方面,国家对于资金面的把控也逐渐升级:8月以来,已有农行、招行、兴业、建行等多家银行发布公告,对房地产类刷卡商户明令限制额度,或停止卡类交易。此举算是把那些“首付不够刷卡来凑”的“金融炒客”彻底限制了,一时间炒房者手足无措,没有了杠杆就意味着没有了利润,谁还敢往楼市里冲?

  目前,炒房者被驱逐出市场,将还给购房者一个稳定的购房环境,在房企承压,降价促销之际,对于刚需来说是个不错的窗口期,对于迫切需要解决居住问题的购房者,可瞅准年终房企冲刺业绩时选择有发展潜力的城市安心上车。

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