楼市开始“煎苦药”！28城房租下降，4200万亩农地入市，大幕拉开

最近，楼市的信号有一点“复杂”。

不同于前几个月的普遍收紧，这段时间，既有放松门槛的中小城市，也有继续收紧的热点城市。

一方面，我们看到了安徽宿州、湖南临澧出台的购房补贴政策，扬州、嘉兴不同程度的提高了公积金贷款的额度，贵阳将二手房住房公积金贷款最低首付款比例由25%下调至20%；河南对全省符合条件的农村教师实施购房优惠，幅度不低于20%。

另一方面，一二线城市的调控依然从严，下半年以来，至少有15个城市发布了禁涨、限售、限购等政策，诸如西安、苏州、大连等热点城市，投机气氛陡然消散，在前几天，呼和浩特还加码了调控，禁止三套房的贷款。

看似复杂的局面背后，是运行状态的改变。

今年棚改总量下降幅度高达50%以上，这意味着大量拿着巨款扫楼的拆迁户将不复存在，此时，三四线楼市急缺新的购买力，只能依靠补贴、放宽落户、公积金等措施想办法。

但是，想靠补贴、落户、公积金等政策，让三四线楼市再起波澜，已经不切实际了。

每平米补个一二百块？首先你得先有几十万首付才行。

无门槛全家投靠落户？连大城市都已经随意迁入了，县城和地市又有多大吸引力？

公积金额度提高个一二十万？对小城市进城买房的农民来说，得先有公积金才成。

打个比方，楼市正在煎一副“苦药”，滋味不太好受，却是房地产未来要走的路。

我们既要适应大多数城市开始“稳中有降”的现状，更要明白调控更加“多元化“的事实。

在各种信号频出的10月份，有两个消息值得关注。

第一，全国住宅租赁价格指数涨幅收窄，下跌城市大幅增加。

中国房地产测评中心近日发布的《2019年9月中国城市租赁价格指数报告》显示，9月份中国城市租赁价格指数为1043.2点，较上月上升0.1点，环比上涨0.01%，同比跌幅0.19%。

指数的表现还算稳定，可房租下跌的城市变多了。

监控的35个城市中，超过70%的城市（28城）均同比不同程度下跌。其中，济南跌幅达5%、长沙为-3.37%、合肥跌幅-2.68%。

无独有偶，在9月初，诸葛找房数据研究中心发布的20城8月租金均价报告。全国大中城市租金均价为43.92元/平方米/月，环比下跌0.61%；租金下跌城市多达16城，平均跌幅0.89%，均价下降之势正在延续。

从16个城市，到28个城市，范围似乎在扩大，下降的趋势也在强化。

要知道，以上报告统计的这些城市，可是实打实的一二线，连这些大中城市的租赁市场都在走弱，其他三四线城市会更难办。

第二，农村集体经营性建设用地入市细则正制定。

据《中国证券报》10月11日报道，距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间，记者了解到，黄金周之前，自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班，培训对象涵盖各省、自治区以及主要地市的自然资源主管部门相关处室人员。

报道指出，目前涉及农村集体经营性建设用地出让转让条例的修改起草工作正加紧推进，新条例出台将进一步规范相关用地出让转让。

这个消息，应该是市场期盼已久的。

在8月份，集体土地入市扫清了障碍，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地。

什么时候入，具体细则如何，这几个月一直被市场广泛讨论，这一则报道，给楼市吃下了“定心丸”。

笔者认为，房租连续下降、4200万亩农地入市，相当于“大幕拉开”。

房租降，说明调控措施正在见效，哪怕是部分三四线楼市重启补贴和宽松也难以改变大势。

土地供应增加，意味着租赁房、保障房市场将迎来扩容，这是房地产一直以来的“痛点”。

租赁房过去这些年没有被广大购房者接受，一是因为颠沛流离，没有安全感，二是因为体量太小，无法享受和购房一样的学区、落户、考试等权利。

但是，农地入市改变了格局，巨大的土地供应，用地性质并不会改变，也不会冲击原有的商品房体系，不耽误房企拿地、盖房、卖住宅，与此同时，给购房者多了一个新选择。

这反映了目前房地产市场深层次的改变，房价过热的城市开始逐步退潮，调控机制也越来越完善。

从简单的限购、限价、限贷，到“因城施策”、增加供给、调节需求，手段多了，楼市的脚步也会迈的更稳。

以专家的观点来看：这些措施，意味着房地产的“稳定器”来了。

在关于农地入市的报道中，本次修法前，还披露了一个数据：相关部门已经在全国33个市(县)区域内进行改革创新试点。试点地区集体土地入市用途各异，工商业生产、教育乃至租赁住宅建设均有涉及。

接受采访的地产人士指出：从北京市的试点来看，在一些住房土地供应紧张、地价房价高涨的地区，未来在符合相关法规的前提下，不排除存在部分集体建设土地入市用于政策性住房，从而增加供应平抑房价的可能性。

至于经营性土地有多少，宅基地占比会不会下降，供应节奏如何，购房者什么时候才能享受到实实在在的优惠，我们不妨拭目以待。