2019港股风起云涌,鑫苑服务接过物业股上市接力棒

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  2019年10月11日,鑫苑物业服务集团有限公司(以下简称鑫苑服务)在港正式挂牌交易,股票代号:01895。

  鑫苑服务发售价定为2.08港元,本次发售总股数为1.25亿股,香港公开发售股数为0.125亿股,国际配售股份数目为1.125亿股。于资本化发行和全球发售完成后,鑫苑地产(由鑫苑地产控股全资拥有)占已发行股本的约60%,因此鑫苑地产及鑫苑地产控股为鑫苑服务的控股股东。

  

  数据来源:企业招股书

  截止2019年Q1,鑫苑服务签约管理的版图于国内逾35个城市,业务范围涵盖传统物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务三大板块;是继滨江物业、奥园健康生活和和泓服务后,2019年第4个于香港上市的物业服务企业。这代表着鑫苑服务将进一步加速其资本化的过程,以更快的速度拓展整个业务版图。

  在管规模持续扩张

  去依赖化任重道远

  鑫苑服务截止于2019年Q1的在管面积总量为1580万㎡,上年度末的总量为1565.5万㎡,结合近3年的数据,鑫苑服务的在管面积总量保持稳定上升态势,市场规模持续扩张。

  

  数据来源:企业招股书

  2018年末整体的收入和选取数据基准的11家港股上市物业企业做对比,鑫苑服务的总收入(3.9亿)排名靠后,仅高于祈福生活(3.4亿),与头部大企业之间的差距明显,市场竞争性较弱。

  

  数据来源:企业招股书、年报

  2018年末,鑫苑服务的在管面积中自持物业的占比达74.6%,在选取数据基准的7家港股上市物业企业对比,处于行业中游水准,但根据亿翰智库2019Q3销售业绩榜,鑫苑服务母公司鑫苑中国规模贡献度较碧桂园,奥园,佳兆业等头部房企差距较大,内生性成长缺乏持续动能。

  

  数据来源:企业招股书、年报

  物业管理收入仍是主力军

  增值服务探索成长

  2019年Q1,鑫苑服务总营收为1.09亿元,2018年全年的总营收为3.93亿元,基础物业管理服务(占比66.6%)仍为主力,增值服务业务(占比19.7%)在匍匐中前进与成长。从企业营收规模来看,基础物业服务收入、增值服务收入均呈增长趋势。

  

  数据来源:企业招股书

  鑫苑服务的增值服务主要来源于三方面:

  一、公共事业费的支付;

  二、公共区域资源管理收取的费用;

  三、通过平台“鑫一家”销售商品以及提供定制服务。

  通过自建系统平台,来达到加深与业主的消费交集效果,鑫苑服务已经开始从传统单一化模式往多元化发展的转变,但切入程度仍较多停留在浅层的商品交易层面。

  目前社区增值业务并没有形成固定或已成熟的商业模式,面对互联网企业的竞争,物业企业开展社区O2O的优势可能并不明显,但这并不改变物业企业在社区经济领域的发展,掌握社区入口优势以及与住户的近距离服务优势是其他互联网公司难以匹配的。从目前的情况来看,物业企业参与社区教育、房屋租赁市场、社区金融的空间非常广阔。

  鑫苑服务接过物业板块港股上市的接力棒,为管理规模的持续性扩张输送了新鲜血液,但由于对集团的依赖性偏高及集团本身的实力相对较弱,将会使鑫苑服务未来成长性面临一定挑战;且企业目前三条业务线的盈利模式比较传统,创新业务整体盈利能力尚未真正为企业带来实质性业务增长点,未来鑫苑服务是否能够借助资本力量实现“弯道超车”仍待时间及市场检验。

  

  

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