调研| 三四线城市棚改退潮后，楼市就凉凉了！

国庆前，樱桃特意去了湘潭老家做调研，因为这个湖南三四线小城市，受棚改政策影响太大了。

从长沙南二环打车，司机一路疾驰，不堵车半个小时就到了湘潭的九华经济开发区，这算是湘潭产业发展最多最快的新区。

当年谁也没想到，这个城乡结合部的农民能够随着产业新区的落地一夜暴富，拆迁补偿款全市最高，令城里人羡慕不已。

更没人想到，这里的房价长期趴在2000多块像一潭死水，买房送车都没人要，国家棚改政策一来，仅仅两三年的时间，立刻飞奔到六七千一平米。

但涨跌皆因政策风起，随着棚改退潮后，湘潭楼市就凉了，重新迈入调整周期。

湘潭城区范围很小，只有雨湖区、岳塘区和湘潭县，而下辖的县级市曾国藩故乡湘乡市和毛主席家乡韶山市都比较远，九华属于雨湖区，毗邻长沙，湘潭不限购，跟长沙有价差，因此会吸引长沙投资客去买。

这里也是湘潭新盘最多的片区，开发商的竞争异常激烈，所以毫无疑问，降价会最先在这种地方打响。

看了超级大盘五矿万境水岸，130平米的毛坯房卖5400元/平米，比

2017最高峰降了1100元/平米左右，降幅20%

附近恒大的一个盘说是打8折，但打完精装修还要7200-7500元/平米，学区也不好，卖的好不好可想而知。

周边新盘几十个，除了长沙人，九华虽然有产业，也有购买力，但是本身的需求难以消化这么多的供给量，因为这个开发区是2003年就成立了，2011年就升级为国家级开发区了，否则你是无法解释为什么它的房价一直到2016年才爆发，而九华最大的一个购买力来源就是靠拆迁户。

这从数据占比可以窥见一斑，2013-2017年整个湘潭的棚改计划是7.79万户，其中雨湖区就占到了2.95万套，九华属于雨湖区。后文会说到拆迁户和成交量的占比。

走在雨湖区沿江路，这里是这几年湘潭拆迁最多的片区，在一个公园里，全是老年人在休闲，一个老人告诉樱桃，他家是2017年改造的，65平米，每平米补贴6000多元，基本上所有拆迁户都是按市价给的货币化补贴，接着他就去附近花了31.3万买了95平米的1994年楼梯房。

岳塘区是新城区，政府部门都搬迁过去了，各种配套齐全，城市风貌焕然一新，所以相对抗跌。

看了三个新盘，中南旭辉越府，均价7100，虽然没降价，但去化一般，只有恒大的一个楼盘推出了特价房，6500元/平米，2015年开盘五千多，后来涨到七千多，现在跌回到6500。

另一个时代公馆7200元/平米，降了100，樱桃在售楼处时，刚好碰上他们的负责人兴冲冲过来对销售人员传达消息，

湘潭过几天马上要出台优惠政策，契税补贴50%，还有人才购房补贴政策

楼市行情不好，政府要救市了。开发商也天天盼望着能出台刺激政策拉动成交量。

樱桃最新打听到的是，要到月底才能出台这个政策。

因为紧邻岳塘区，湘潭县樱桃也去看了一圈，这里槟榔企业还挺多，房价相对比较低，有主打名校的楼盘售价在5300/平米左右，还有楼盘打出89折的广告。

二手房市场，樱桃也跑了一下，因为雨湖区算老城区，楼梯房特别多，所以品质电梯小区的价格和楼梯房还是相差挺大的，很多2010年盖的房子还是楼梯房，这在一二线城市几乎不太可能了，而且楼梯房三楼以下和五六楼市场完全是天壤之别，所以价格也便宜。

雨湖区金源小区，三楼130平米才60万，单价4615，但五六楼才三千多一平米，都难卖出去，老破旧就更不用说了，最先跌价的就是这些房子，而品质小区白石古莲城到了八千多一平米，也没跌价。

岳塘区霞光社区1980年代的，去年将近五千，现在也降到了四千多点。

所以不要小看小城市，大家虽然收入不高，但也一样追究生活居住品质。

新环境地产的置业顾问告诉樱桃，去年上半年行情还很好，有拆迁户买房，今年店里都来了几个搞拆迁工作的人上班，因为没有项目拆迁任务了，队伍就解散了，只能出来找工作，去年来了一个人，今年来了五六个这样的人上班，更别说二手房成交量了。

听她说出这种事，还真是让我挺吃惊的。

2016年，楼市突然之间从“一房难卖”到“一房难求”，从房价“停滞”到“一天一个价”，从库存高企到市场“缺房”。

行情转变，似乎就在一夜之间。

这要感谢棚改政策，彻底激活了楼市。

“精美湘潭两年行动”，棚改作为行动之一，开始连片改造。

因此2016年湘潭投资了132.7亿元，对板塘、河东滨江、河西滨江、窑湾—白石、三桥北、火车站、昭山、二桥北、竹埠港等９大片区进行棚户区改造。

2015-2018年，湘潭棚户区改造户数是7.28万户，投资资金335.6亿元，其中2016年是棚改最多也是投资最大的一年，因为湘潭基本上全面实行了货币化补贴，132.7亿，

也就意味着会有这么多钱补贴给拆迁户去买房。

“房子一拆居民马上就要买房，价格就涨起来了，成交量也拉动了房地产市场，那接着开发商买地肯定就会拉动土地市场，政府财政也受益了，这是一个完整的链条。”湘潭一家专门做棚改的平台公司负责人士对樱桃说了实话，

他说

2016年之前九华两千多的房价没人要，棚改一来，房价立马上涨，整个市场被带活了，这就是看得见的效果。

拆迁越多，房地产市场越活跃。

（数据主要来源于湘潭市统计局，制图：樱桃大房子）2015年湘潭的商品住宅销售额是82.6亿，2016年是89.4亿元，2017年153.8亿元，2018年是201.2亿。

我们算笔账，2015年-2018年，湘潭住宅成交面积一共是1136万平米，按照统计，平均一套房的成交面积大概是118平米，就是9.62万套，销售额是527亿元。

当然拆迁户也不全是买新房，有的也会买二手房，湘潭市场的新房二手房成交比例大概不到三比一，《湘潭市2017年房地产市场交易行情报告》显示，2017年，市城区共有45710户家庭实现了购房置业，其中购置新建商品房33533套（其中住宅27445套），购置二手房12177套（住宅11186套）。

这是什么概念呢？

四年时间，拆迁户是7.28万户，新房成交9.62万套，二手房我没去全部统计了，合计按超过4万套以上算吧，

拆迁户对房地产成交量的贡献也至少超过了一半。

满城尽是拆迁户，湘潭的中介跟我说，2017年给大家的感觉是到处没房子买，新房库存告急，因为拆迁户拿到钱，都需要买房。

湘潭这位平台公司负责人坦言，

2016-2018年是棚改的超级红利期，有中央和省里的棚改专项补助资金，银行贷款、PPP模式各类融资都容易，但现在政策的红利期结束了，银行贷款利率提高，融资也难了。

他们作为地方平台公司，虽然是国企，不求赚多少，但最起码也要求收支平衡，否则政府财政也负担不起，所以只能压缩投资规模，不搞那么多拆迁项目了，优先改危房，改最迫切的，或者说改最有利的项目。

因为棚改毕竟是民生工程，很多项目做不到收支平衡，投入高于产出，如果土地卖不了投入的那么多钱，就必须亏钱，比如河东滨江、河西滨江的棚改项目，政府改了是要修路，做滨江风光带形象工程，土地根本卖不了，那就是亏钱的事。

之前各个地方政府的棚改资金，

主要是通过政府购买棚改服务模式解决，

即政府授权相关部门，通过法定招投标程序，选择平台公司并与其签订服务协议，由平台公司负责棚改的具体实施，同时，项目资金来源于国家政策性银行的棚改专项贷款。

湘潭也不例外。

（信息来源:湖南财政新闻联播，市政府指湘潭市政府）

原本湘潭在2017年就做了2018-2020三年宏伟的棚改计划，

准备投资600多亿，改造10.6万户。

但政府购买服务的模式被国家在2019年叫停了！

以后棚改要融资只能通过公开发债！

主要是防止政府继续通过平台公司变相举债，增加隐形债务

另一方面，国家棚改政策也收紧了，政策性银行贷款规模压缩，给地方的感觉是，棚改融资明显变难了。

因此这个三年棚改规划也宣告流产了！

上述这个平台公司的负责人对樱桃说，湘潭有十多家平台公司，

2018年他们公司还拆了上千户，今年是一户都没有了

，整个湘潭今年的棚改任务也只有4100户，蛋糕太小，他们现在还是做以前的工作。

这甚至连2010-2012年都不如，那3年时间，湘潭棚改户共22255户，平均每年还有7418户。

翻开湘潭的棚改史，可以说对房地产成交功不可没。

从2009年-2011年，湘潭房地产经历了三年黄金期，2012年因调控出现松动，2013年跟随全国房地产市场迎来扩张，房价出现上涨，2014年楼市再次遇冷，到2015年房价停滞，接着2016年楼市触底反弹，在此之前，房价一直在4000徘徊，

2017年彻底“爆发”，2018年行情见顶，均价达到6500元/平米，2019年转冷下跌，重新迈入调整期。

十年弹指一挥间，作为中部的四线城市湘潭楼市已经走完了几个小周期，再次处于下跌中。

根据湘潭住建局数据统计，湘潭楼市2019年1-6月份共成交面积168.98万㎡，同比2018年上半年下降32.66%。

2017年湘潭无房可卖，而2018年新房供给量同比暴增60%，而拆迁户又慢慢消化了，棚改退出后，需求不足，整体供需才逐渐平衡，接着就是引发新房供给量多，投资比重过大的区域价格最先下跌。

截至6月底，2019年湘潭全市（含县市）新建商品住宅剩余可售面积为320.16万㎡，去化周期在12个月左右。

未来，樱桃预计供给量较多的区域，比如九华，明显依赖于棚改拆迁带来的需求，一旦棚改难以为继，供过于求，很长时间都会处于调整震荡周期内，楼盘降价促销会是常态。

这次樱桃到湘潭走一圈，切实感受到了地方财政的紧张。

一些开工两年的重大市政工程居然停工了！

（杨梅洲大桥，樱桃大房子摄）

第一个是跨江大桥，杨梅洲大桥，属于省重点工程，2017年3月开工，2019年6月底开始停工。而原计划是今年底要开通。

现场工程开发公司员工告诉樱桃，工人都已经遣散了，整个合同工程造价13个亿，两年多时间，项目只做了28%的进度，主要是融资没有解决，钱没到位，政府欠了工程款，今年的工程款都没有发，很多员工工资都是工程方垫钱，但农民工的血汗钱不能欠，是由工程方垫资。
“我们垫资扛了半年实在扛不住了，政府不给钱只能停工了，我们也欠了材料款，还借了银行的钱，主要是ppp融资模式出了问题，由湘潭城发集团和中交三航融资合作开发。”
第二个重要的跨江大桥，下摄司大桥停工传闻已久，樱桃在现场看到，还有七八个工人在施工，虽然没有完全停工，但也因为资金问题施工受到影响了。

（下摄司大桥，樱桃大房子摄）

现场工作人员告诉樱桃，很多东西都没有做，实际上已经处于半停工状态，说是没有停工，但一座大桥几个工人应付施工，这也不正常，另外还有些拆迁没有谈下来。

这大桥2017年7月开工，原计划2020开通，但现在不知道何时才能完工。

一个施工人员说，他们班有五六天没有来材料了，施工进度慢，没材料就只能休息。

听说还有其他市政工程停工，但我没有亲自去现场核实，所以不冒然乱说。

樱桃在走访雨湖区时，不禁感叹，老城区确实是有很多棚改旧房需要改造，但之前的棚改是不是真的按楼龄质量好坏在改？

下图这些已经好几十年楼龄的的危房才是急需改造的棚改房，为什么过去几年政府没有优先改造这些危房？而沿江的绿化形象棚改工程却成片成片的改造了。

上图是樱桃本人在一间危房外面观望。

（老人们在二楼的老人理发店门口等候，樱桃大房子摄）

上图是几个老人在二楼危房里，一间老人理发店门口等候，理发一次5元，居住和卫生条件十分恶劣，看着令人心酸。

现在这么重要的跨江大桥都停工了，棚改项目没有了国家政策支持，短期之内，靠地方财政恐怕很难去改造了，这些老人们，不知道又要轮候到什么时候才能住上新房。

樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。