9月广州二手房回暖,房价终于降到买家愿意出手

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  2019年9月1-28日广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4324宗,较8月同期(4207宗)环比上涨2.8%。价格方面,本月二手住宅网签均价为27116元/㎡,环比上月上涨0.89%。

  纵观以往“金九”二手成交情况,2017/2018年9月成交量均出现回落,环比分别下降0.6%、24.1%。

  相比之下,今年“金九”相对“特殊”,成交量不降反升,为近3年同期“唯一一次”成交优于8月,周度成交基本能够保持在1100宗左右。

  由此可见,目前二手市场更趋平稳、理性,部分客户观望情绪亦有所放缓。

  

  

  广州中原研究发展部认为,9月成交优于8月主要有以下几方面原因:

  (1)二手受一手分流问题有所缓解。

  今年新房市场供应力度远不及往年同期,新批房源数量同比大幅减少近6成,尤其近地铁、近市中心的等房源明显下降。

  加上本月一手市场供应以中高端盘源居多,如思科智慧城12光年、葛洲坝紫郡府等项目,货量相对较少,且市场消化相对缓慢。促使本月二手受一手分流影响“甚微”。

  (2)市场盘源充足,业主报价相对合理。

  近两个月以来,每周录得的新增房源数量相对可观,均处于千套以上,客户可选择性增多。且业主“报高价”现象相对减少,同时存在一定的议价空间(一般在3%-5%左右)。

  因此,二手客户接受意愿提高,观望情绪有所放缓,上门客增多。

  据统计,本月中原二手录得的新增客户数量环比净增3.7%、带看量环比净增8.0%。

  9月市场热点

  刚需房源需求减少

  成交占比回落

  据广州中原研究发展部监测,1房、2房刚需户型成交均有不同程度回落,其中,1房户型成交占比更是下降至10.6%,环比净减2.3%。

  相反,三房改善、置换户型成交占比有所上涨,高达42.1%,环比净增2.2%。

  广州中原研究发展部认为,1、2房刚需户型成交下滑主要有两方面原因:

  一方面,本月部分板块如小北路板块、市桥板块等楼梯楼笋盘相对稀缺,而部分朝向、户型一般的房源客户接受意愿低,促使部分小户型房源本月成交能力下降;

  另一方面,部分楼梯楼散盘业主叫价相对强硬,但大面积房源业主议价空间普遍高于刚需房源,促使置换、改善客户入市速度加快,3、4房户型成交活跃。

  

  分区点评

  天河、荔湾表现活跃

  黄埔成交合理回落

  从各区成交情况来看,本月广州大部分区域二手成交量环比上月有所增加。

  其中,天河、荔湾两区上升幅度相对明显。1-28日分别成交502宗、272宗,环比分别上涨14.9%、35.3%。

  其中,荔湾成交排名跃升至第八位。而番禺则凭借刚需价格,优质小区盘源云集等优势,成交排名保持领头羊位置,1-28日共成交812宗,环比上涨4.5%、。

   另外,需要指出的是,本月黄埔区成交不升反降,环比跌幅达13.1%,1-28日仅成交206宗。

  主要由于主要7、8月份黄埔成交处相对高位水平,部分优质盘源、客源已被快速消化,而后续补给有所不足,导致本月整体市场成交略有回落。

  

  天河区

  东圃板块价格下调

  客户可适时入市

  本月天河二手网签宗数为502宗,环比上涨14.9%。据广州中原研究发展部监测,本月天河北板块成交环比8月有所回落,上门客减少。

  主要由于上月天河北板块客户入市热情较高,成交出现明显提升,消化不少前段时间积压的购房需求,从而导致本月成交有所回落。

  但板块优质房源侨林苑成交依然活跃,其本月中原成交均价为75797元/平。

  另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月东圃板块成交略有回温,上门客户出现明显增加,购房需求甚至没有受到“隔壁”珠江花城开盘的分流影响。

  主要原因在于板块二手业主对后市信心相对较弱,开始出现下调报价的现象。

  目前板块整体楼市价格较之前相比略有回落,以中海康城的两宗成交为例,前段时间成交的一套位置安静的,三房102平的北向单位,成交总价为420万左右,而本月成交的同样的户型、朝向的户型单位价格下降至406.5万元。

  因此,现在不失为较好的“上车”时机,部分刚需客可以及时出手购置自己的“心水”物业,以降低购房成本。

  越秀区

  小北路板块放高价盘持续僵持

  笋盘待补给

  9月,越秀区二手成交宗数为283宗,环比下滑6.0%。

  但据广州中原研究发展部监测,本月东风东板块成交明显回升,成交活跃度甚至超越北京路、淘金板块。

  看房客较8月上涨2-3成,且看房频率也有所增加,成交周期较8月略有缩短。

  其中,板块最为活跃楼盘为东风广场、锦城花园,其成交均价分别为83928元/平、76055元/平。

  另外,需要指出的是,本月小北路成交表现则相当“一般”,盘源整体去化缓慢,其中以楼梯楼散盘表现尤为明显。

  据广州中原研究发展部调研了解到,本月小北路成交活跃度下滑主要由于板块“笋”盘源已过快被去化,但目前尚未能及时补充。

  而部分报高价房源业主心态强硬,叫价居高不下,导致业客双方形成长时间僵持,从而造成板块本月成交略显疲惫。

  因此,广州中原研究发展部建议,部分急卖的业主可根据实际的市场状况,适当调整报价,以求能够加快完成交易。

  海珠区

  赤岗成交略显萎缩,海珠西持续活跃

  9月份,海珠区二手住宅网签宗数为484宗,环比下滑1.2%。据监测,本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。

  其中以保利红棉花园和富力顺意花园成交最为活跃,9月成交均价分别为29126元/平、40006元/平,套均均价仅为121万元/套、500万元/套左右。

  而赤岗板块成交则出现明显萎缩,成交甚至不及江南大道南板块。主要由于目前成交周期较长,而前段成交活跃消化过多旧客,导致目前出现客少盘多情况,成交能力明显下滑。

  

  目前赤岗板块依然由聚德花园支撑大部分成交,其成交均价为20214元/平,入市门槛低。

  相对而言,本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃,为海珠区二手成交主力贡献板块之一。

  板块需求活跃度高主要有两方面原因:

  一方面,板块优质小区云集、生活配套成熟,交通网络发达,为改善、置换买家的重点青睐板块,上门客数量处年内高位水平,以板块“明星盘”光大花园为例,其二手带看量基本处于上扬态势,其中9月份带看量更是环比8月增长13.6%;

  另一方面,目前板块二手业主议价空间相对较大,以光大花园为例,部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右,大概在15-20万元区间,而置业客户遇到合适价格会快速入市。

  荔湾区

  散盘表现活跃,刚需户型成交攀升

  9月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为272宗,环比上涨35.3%,而二手住宅网签均价为29047元/平。

  根据中原成交数据显示,本月荔湾区康王路板块因价格较为低洼,本月成交均价主要集中在30000-31000元/㎡,整体市场成交较为活跃。

  成交较为活跃的楼盘主要为荔湾广场,本月成交均价分别为23182元/㎡。

  另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。

  其中本月1房户型成交占比为14.3%,环比净增1.6%;而2房成交占比则上涨至50.5%,环比净增5.3%。

  据了解,刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。

  

  以中山八路板块为例,其活跃散盘多集中在南岸路、中山八路一带,其成交均价仅在20876元/平、27010元/平,套均总价为150-180万元/套左右,入市门槛十分低。
另外,本月散盘之所以成交活跃,更重要原因在于部分打算置换的业主由于长时间未能成交,心理价位开始逐步下调,部分楼梯楼散盘降价幅度可达8-10万左右,即总价的5-8%左右,以求加快出售手上的旧盘源。

  白云区
机场路热度不减,罗冲围成交回落
9月份,白云区二手住宅网签宗数为421宗,环比上月基本持平。本月白云区机场路板块成交持续活跃,2019年9月机场路板块中原成交均价为29513元/㎡。
在机场路板块中,汇侨新城、云苑新村成交最为活跃,本月中原成交价均为29105元/㎡、26238元/㎡。
由于机场路板块价格低洼,且交通通达性再逐步改善,导致其成交热度不减。
此外,据调研了解,本月罗冲围板块整体市场活跃度明显下滑,录得的购房客数量环比8月同期大幅减少,环比净减37.5%。
广州中原研究发展部认为,罗冲围板块成交明显下滑主要原因在于:
市场上客户的“心水”户型较少,以富力半岛为例,中高层的71㎡两房、89㎡三房户型相对“抢手”,而业主供应量偏低,致使目前中高层单位笋盘不多,而所剩盘源多集中在中低层单位,客户接受意愿低,成交出现回落。
番禺区
洛溪板块二手活跃度回升
2019年9月,番禺区二手网签均价为24888元/㎡;阳光家缘中介网签量为812宗,环比上涨4.5%。据广州中原研究发展部监测发现,番禺区钟村板块凭借“刚需+社区”的招牌,整体成交量居高不下,依然与市桥板块支撑着番禺整体成交量。
而华南板块由于优质房源多以大户型为主,入市门槛相对较高,且目前业主报价比较坚挺,让利幅度不大,因此,本月成交的整体活跃程度相对一般。
本月华南板块成交均价为35180元/㎡,其中活跃楼盘金山谷花园、广州雅居乐花园等,其成交均价分别为344796元/㎡、39136元/平。
另外,据广州中原研究发展部调研了解到,前段时间表现平淡的洛溪板块,本月成交活跃度出现明显提升,中原录得的新增购房客环比8月同期增长2-3成。
主要由于两方面原因:
一方面,前段时间分流严重的广州碧桂园·樾时光项目目前处于缺货、尾货阶段,比如88㎡户型已基本售罄,而其它户型剩余可选择楼层亦较少,倒逼部分急买的刚需业主回归二手楼市;
另一方面,目前板块业主“心理价位”略有松动,存在一定的议价空间。如珊瑚湾畔类型的高端项目盘源让利空间更大,据了解,前段时间放盘的一套230平的珊瑚湾畔房源,业主原放盘价为920万元,现时下调至900万元放卖,而价格还可以“商量”。
预测
新房或将加大推货二手将面临一手分流问题
9月,广州二手住宅市场活跃度虽有所提升,但整体仍难言“回暖”,成交依然保持在周度1100宗的正常水平。
现时,二手交投环境整体表现平稳、健康,客户入市相对理性。因此,二手市场成交难以再出现“井喷式”波动,基本平稳为主。
另外,需要指出的是,十一黄金周向来是开发商集中开盘推货的节点,加上今年9月一手市场供应处年内第二高位,达70.25万㎡(6523套)。
预计将陆续在银十期间“上线”。
这或将会进一步分流部分客户,届时二手成交能力将有所下滑。
因此,广州中原研究发展部预测,今年10月二手住宅成交或在9月份的基础上平稳波动或微幅下调,而网签价格或继续维持在2.7万元/平左右。

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