新华日报财经客户端获悉，长租公寓服务商“青客公寓”于美东时间10月7日正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多为1亿美元。这意味着，青客公寓比蛋壳公寓和自如更早一步正式递交了招股说明书，或将成为长租公寓海外上市第一股。
招股书中显示，摩根士丹利和中金公司将共同担任本次IPO的承销商。此次IPO募资到的资金一是将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、二是投资于技术方面和基础设施、三是用于一般营运用途。
上个财年亏损近5亿元
青客公寓很早就开始借助资本，在融资方面算是长租公寓领域的幸运儿。根据企查查融资数据，公司2012年6月获得纽信创投的天使投资；2014年、2015年分别完成A轮、B轮融资；2018年4月完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。
招股书中的运营数据显示，青客公寓2017及2018财年的营收分别为人民币（下同）5.22亿元和8.89亿元，而在2019财年的前三个季度，营收已经超过了2018年全年达到8.98亿元，同比增长了51.435%。
不过，青客仍旧未摆脱目前长租公寓领域“以亏损换市场”的状态，招股书数据显示，其在2017及2018财年均处于亏损状态，净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元，截至2019年6月30日，青客在2019财年前三个季度的亏损额为-3.73亿元，同比扩大16.72%。
在商业模式上，青客公寓采取从房东处租赁房屋，并通过将较为简陋的房间改造成带有家具的标准化房间，出租给有租房需求的客户的方式。不过，除了通过收租获得收入，青客公寓在招股书中强调会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率，并通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供广泛的增值服务，近期还推出了基于会员的“青客优选”平台。
但从房源增长速度情况及单季度数据来看，与大部分长租公寓品牌一样，青客目前也开始放缓扩张速度，转而提升内部运营效率。
以上海为例，截至2019年6月30日，青客在上海房源数量为6.27万间，相较2018年同期增长了7600余间，而同样的12个月周期里，青客在2017年9月30日到2018年9月30日，上海房源数量增加了超过1.96万间。
负债率过高，难以摆脱“租金贷”
值得一提的是，蛋壳被爆计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元。另据外媒IFR ASIA的报道，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5-10亿美元。其中，自如管理房间数量近85万间，估值50亿美元；蛋壳管理房间数量超50万间，估值20亿美元。
这样看来，无论从管理房间数，还是融资额度，青客相比头部企业都还有较大的差距。且青客公寓的资金链也一直处于紧绷的状态：2019年6月底,青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元，按2018年的烧钱速度来看，这笔钱绝对不够花一年。IPO融资已是势在必行。
而从我国长租公寓领域的现状来看，过去两年持续爆发的暴雷风波，使长租公寓领域陷入了一定的沉寂期。
今年8月，总部位于南京的长租公寓乐伽公司就发布公告，称因公司经营不善，无力履行合同，公司已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均未能见效，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。
乐伽倒闭的罪魁祸首是对“租金贷”模式成瘾般的依赖。以高于市场价拿房，给房东的付款方式按照月度或季度租金付款，以较低价格出租房源，一次性收取租客半年或一年租金，这样“高进低出”的做法都是要利用资金池来运营，但会在无形中放大杠杆，一旦企业经营管理失误，就会导致房东、租客遭受损失。
而高速扩张中的青客公寓同样也不例外。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷。即便全部以预付半年租金计算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据显示，截至2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。
虽然从2018年开始青客公寓就逐步引入了融资租赁的模式，希望摆脱对租金贷的依赖，但畸高的负债率始终是悬在头上的达摩克利斯之剑。到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元，资产负债率高达133%，已经技术性“资不抵债”。
此外，最近头顶众多光环的共享办公空间服务商WeWork的IPO失败也给长租公寓行业敲响警钟。WeWork和青客一样都是扮演着“二房东”的角色，只不过一个是对创企，一个是对大众。虽然这两类项目的商业模式不同，但从传统角度来看，却有很高的相似性。WeWork估值暴跌的背后，是投资者和公众对WeWork的公司治理能力以及巨额亏损状况的担忧，对青客来说也同样如此。
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