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9月10日，天津二手房挂牌量突破10万套，刷新记录！
这是贝壳找房的数据，因为市场占有率高，所以用它来做标尺。
看着有点吓人，目前正在奔向11万套。
这个数字高不高？
02
天津一共有多少套二手房？
全天津二手房存量大约3.87亿平米，大概有500多万套房源。
贝壳找房目前的市场占有率在30%左右，推算来，全天津二手房挂牌大约30多万套。
挂牌率6%，正常来说，5%是个中间值。
挂牌量有那么点高了。
但到底究竟高多少，这没有历史参照坐标，也没有其它城市可以作为横向比较。
这些，都是房东愿意拿着房本去做认证，并且审核通过的房源。
如果加上场外房源，挂牌数字会更大一些。
比如说，贝壳找房内网还有2万套待审核的房源，我们看不到。
如此大的挂牌量，一定会震慑到轻言涨价的房东。
所以，想卖房的都不敢涨价，竞品太多。
挂牌量大的小区，单盘就超过百套，换句话说，你想成功卖房，必须从几十，甚至上百个邻居中“杀出重围”，至少要先干掉那个最低的。
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为什么挂牌量会这么高？
第一，结构原因。
贝壳找房生意越做越大，目前已经吞并了11家机构。
这10万套挂牌房源，并不代表以前完全没有，只是被贝壳收入了麾下，变成了我们能看到的数据。
挂牌量高，主要还是结构原因。
但不可否认，这10万多套住宅里，并不都是“真诚房源”。
很多小区的挂牌房源中，都能看到价格高高在上，不愿放下身段的钓鱼式挂牌，可能只是想做个“温度计”，试试水温。
第二，二手房成交周期拉长。
大户型高总价房源，几乎有价无市，已经降了很多，确实降不下去了，卖不出去那就只能挂着喽。
市区有很多小区几年来都零成交。
比如南开区的融创王府壹号，从贝壳找房数据来看，上次有成交还是在2016年，算一算，已经快3年没有成交了。
虽然天津人口在不断增加，但一般总价250万以上的房源，基本都属于“无效供应”。
能接得住这些房源的购房者，基本都被政策压着了，或者是自己的二手房同样卖不出去。
卖不出去，就买不进来。
第三、改善需求按压反弹
三年调控挤压了大约300万方的改善需求，没释放出不是消失了，而是被一而再再而三的推迟。
被压抑的越久，想卖房改善的需求就越强烈。
从贝壳找房的数据来看，除了滨海新区挂牌量最高外，就是南开区、河东区、河西区，以市区为主，大部分都是要卖一买一。
第四，投资客出货。
过去三年，投资比例非常高，在现在的二手房环境下，对许多投资客来说，持有成本太高，交付即等于出货。
一般来说，新盘交付半年内，换手率基本在5%左右，交付一年，可达10%左右，如果是投资属性强的，比例会高达15-20%。
今年交房的，很多都是上一波大行情来之前入手的，收益肉眼可见，投资客当然敢着套现离场。
对，抓紧出货。
随着下半年的交付潮，二手房挂牌量的数字不可避免会继续变大。
04
二手房被卡住了，挂牌房源量与成交房源量不成正比。
进水管源源不断，但是出水管要细很多。
据内部了解，全天津最近几个月，二手房成交量约6000套/月，仅为每月新增挂牌量的30%。
成交量不高，这不是供应端的问题，而是需求端的问题。
选新房——二手挂牌——刚需接盘，在这条流水线上，前两个环节没问题，但第三个环并不十分通顺。
而对于“无房户”而言，市场上很多刚需盘价格看着都很诱人，珍贵的首套房票还是更愿意留给新房。
有一个最原始的经济学原理：供求关系决定价格。
目前，全市每月二手房成交面积大概40多万平米。
还是那个逻辑，成交量持续低于50万方就会降价；高于100万方就会涨价。
所以，二手房成交价格一直在走低。
至少到今年年底，二手房不具备启动的上涨动能。
只能明年见，等待“季节性”行情。
今年小阳春之后，每次问中介二手房行情，答案都没变过：真难！
现在哪个中介还在卖二手房？给他颁“最佳坚持奖”。
05
手里有房卖不卖？
房东越来越焦虑，再观望一下，还是立马就出了？
这种两难的内心戏，一天能演上好几回。
无法明确说应该卖还是不卖，因为卖不出去的房，各有各的难。
如果找到了打动你的改善产品，那割肉卖出置换新房，算不上损失，但真的要给自己做心理建设，突破心理障碍。
毕竟限价已经放松，半年的缓冲期一过，那些卖的好的新房，价格也难说还是不是现在这样。
更多房东的心态，是不再一味降价，除了急售的，大多都扛着，等二手房起势。
但一定要明确一点：
新房价格上涨有两大动力，一是二手房价格，二是地价。
撇开黑天鹅事件，接下来能否把楼市搅和起来的突破口，就在二手房的流动性。
换句话说，很有可能卖的高，买的也不低。
06
综合来看，我们建议下行、稳定的环境更适合置换，低卖低买不会踩空。
当然，最理想的状态是高卖低买，近三年来，天津二手房都是波段行情，而且上半年行情好于下半年行情。
2019年初365淘房年终盛典上，我们也给出过建议，今年2、3月份适合卖房，然后等待时点买入。
但很显然，今年已经没有卖房窗口期了，需要等到明年春节后的季节性行情。
一个真实的例子，有位365群友打算出手一套河北区的房子，本来今年3月可以卖到170万，但她觉得还能再高，最低只能接受175万，最终没成交。
错过了高点，之后价格一路走低，现在想卖出去，就只能是145万的价格了。
所以，如果你决定要等，一旦行情来了就别再犹豫。
因为，来得快，去得也快。
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