小长假后,楼市开始“挤海绵”!土地降温,交房迎考验,寒意渐浓

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  有句名言:时间就像海绵里的水,只要愿挤,总还是有的。

  正如这来之不易的小长假一般,每个人都把平日里多余的精力挤了出来,留到这几天时间集中释放,只可惜一转眼就要过去,不论宅在家里喝大酒,还是到景区里数人头,总有意犹未尽之感。

  生活还要继续,在小长假之后,楼市也开始“挤海绵”了。

  事实上,最近一个月以来,这个过程就已经开始了,挤的是什么?是水分,是高估的城市,高高在上的房企,自负的投机客,还有那些定价不合理的楼盘。

  比如,二手房市场急转直下。

  房产研究机构克而瑞发布的报告显示,9月1日至15日,易居研究院监测的13个城市二手房成交量较8月上半月下降16.6%,较2018年同时期下降10.8%。13城二手房市场延续降温态势。

  从环比来看,除扬州外,其余12个城市二手房成交量均有所下降。其中,杭州成交量下降幅度最大,下降幅度高达39.7%。

  

  比如,房企的日子越来越不好过。

  同策研究院的统计数据显示,8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌,其中,公司债融资大跌超八成,信托贷款融资大跌超六成。

  融资额降低,必然意味着房企现金流难以为继,想要扛过难熬的日子,除了降价促销、收缩战线以外,没有第二条路可走。

  所以,我们看到恒大率先开启“抢收行动”,连十月份的促销折扣都先一步推出,融创公开表示不再拿地,禹洲、世茂等实力房企也纷纷表态,对后市持观望态度。

  不过,这仅仅是“开胃菜”而已,十月份寒意渐浓,楼市这块“海绵”,挤出来的“水分”会更多。

  第一,土地市场首当其冲。

  数据显示,在流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%。其中二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三四线城市的流拍率最高为7.66%,环比上涨2.58个百分点。

  数据背后,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现,苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。

  再来看9月,全国300城经营性土地成交建面15648万平方米,同、环比分别减少18%和8%。土拍溢价率连续5个月回调,9月份平均溢价率进一步下滑至7.7%。

  很明显,8月份、9月份土地市场已经连续两个月走弱了。

  当“金九”告吹之后,以小长假开端的“银十”更不用多说,那些表态不再拿地的房企,会继续收缩投资,不在土地市场投入一兵一卒,再加上年度的业绩压力,开发商肯定不会在土地市场耗费过多精力。

  因此,可以预见,土地流拍、底价拿地、成交与供应双双回落,将会成为10月份土地市场的重要特征。

  第二,交房压力如影随形。

  小长假之后,正式进入4季度,与小阳春、金三银四、金九银十等概念不同的是,只要到年底,房地产市场一般都很难出现“量价齐升”。

  一个很重要的原因,是房企交房的压力与日俱增。

  2016-2017年,是前几年涨势最猛的时期,房企拿地、购房者置业,一般都是两三年一个周期,2016年卖出去的那些房子,今年四季度是最后的时间点,如今已是10月上旬,房企唯有加快施工进度才能交房。

  哪些地方的表现最突出?

  在7月份,长江证券研究所宏观分析师赵伟发文指出,2019年4季度,将是住宅竣工高峰期。

  分区域来看,东部地区竣工与期房销售的缺口较大;其中,北京、江苏、浙江、广东等省(市),今年面临较大交付压力。此外,中部地区的湖北、安徽和江西,西部地区的重庆、广西和贵州,也存在一定交付压力。

  土地市场再降温,交房又迎来压力,这就是十一之后,楼市要面对的“棋局”。

  有专家表示,2019年最后的三个月,“寒潮”可能只是刚刚开始罢了。

  据证券时报近日报道,同策研究院总监张宏伟在接受采访时表示:摆脱融资困境是当前房企的棘手问题,这种情况在10月份还会持续,最主要的应对方式,是加快销售回款,另外,可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

  房产专家严跃进的看法更加“悲观”:预计房地产量价热度亦会有所下降,直到2020年二季度,伴随土拍复苏与新需求积蓄,市场方有望逐步回暖。

  这两位专家的看法不谋而合,恰恰说明了目前市场已经取得了共识:四季度不好过,10月份不好熬。

  那些平时充满套路的售楼部,那些房价倒挂严重的二手房,那些热门城市的偏远郊区,那些高额负债的购房者,也许都会在这个深秋露出“马脚”。

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