再卖两子!泰禾集团330亿短债压顶,危机未解除股价又创新低

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  自去年下半年开启“卖子”模式的泰禾集团,今年继续加快出货步伐,然而其销售业绩、负债压力、融资成本、股价等各方面仍然承压。

  01卖子求生

  9月28日,闽系房企泰禾集团(000732.SZ)9亿元再卖两项目股权回血。

  近一年来,泰禾一直在出售资产,仅其向世茂出售的项目股权规模就接近百亿,这些项目覆盖了其泰禾院子、湾系列和小镇系等多条产品线。

  去年年末由于资金链紧张,“大裁员”等负面消息下的泰禾集团开始寻求出售旗下部分项目,2019年以来更是加大了出售项目的步伐,除此之外暂停拿地、发债融资、大力促销和抓紧回款等开源节流的招数都用上了。

  但是泰禾集团的股价却一路下跌,9月27日泰禾集团最新收盘价为6.06元,创出近年来的新低,距离今年盘中最高价10.92元已经下跌45%,目前总市值为150亿。

  

  股价走势

  02债务危机未解除

  泰禾集团主要从事住宅地产和商业地产的开发,以泰禾“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品,在全国具有一定的品牌影响力。

  

  泰禾官网

  就是因为泰禾的项目定位偏中高端,比普通住宅去化回款速度慢,并且其区域布局主要集中在一二线城市,受本轮房地产调控影响较大,今年上半年泰禾集团销售额为456.7亿元,较去年同期下滑30.27%。

  目前,泰禾集团总资产2386.36亿元,净资产367.61亿元,土地储备货值为3500亿元,今年通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,资金回流效果明显。

  根据半年报显示,由于地产项目可结转销售收入增加,上半年泰禾集团实现营业总收入145.06亿元,比上年同期增长14.33%,实现归属于上市公司股东的净利润为15.61亿元,比上年同期增长58.74%。

  营收和净利的双双上升,使得泰禾集团经营性现金流净额由负转正增加至202.2亿元;同时处置子公司股权资金回笼效果明显,使得泰禾投资性现金流净额也由负转正,增加至103亿元;但是筹资性现金流净额却由正转负,大幅流出291亿元。

  小债看市发现,泰禾虽然经过一系列的手段和措施来回笼资金、偿还债务,但其仍然面临较大的短债压力、融资成本高企、毛利下滑等问题。

  第一、短期偿债压力;

  泰禾集团短期借款虽然大幅降低,从2018年年末的160亿降为75.54亿,但短期偿债压力仍然不小。

  今年上半年泰禾已经偿还了338亿元债务,目前还有短期债务75.5亿元和一年内到期的非流动负债255.19亿元,短期需要偿还的债务共计330.69亿元;但泰禾手中的货币资金只有153亿元,债务覆盖率不到一半,短期偿债压力仍不能减少。

  第二、融资成本高企;

  在融资端,泰禾今年7月和9月相继发行了两笔年息达到11.5%和15%的高息美元债,用来缓解债务压力。

  从泰禾融资情况来看,其非银机构贷款金额占比最高(长城资产管理、四川信托、华能贵诚信托、中建投信托等渠道)同时成本也是最高的达到10.13%,泰禾总的融资成本均值在9.3%,要知道主流上市房企平均融资成本均值在6.44%。

  

  融资情况

  今年上半年,高额的融资成本使得泰禾的财务费用上升19.72%,应付利息从14.9亿元飙升至22.5亿元。

  第三、销售毛利下滑;

  上半年,泰禾集团的销售毛利率为27.78%,较去年同期下滑约5个百分点,销售费用和财务费用较去年同期却有所上升,分地区看主要是华东区域和福建区域毛利下滑明显。

  同时,泰禾销售净利率为10.79%,也低于主流房企16.5%的平均水平。

  另外,对于泰禾集团的“大裁员”和高层动荡等传闻也能从财报上一窥究竟,其上半年管理费用减少23.88%,主要是因为人员结构优化、管理提升、相关费用减少所致;应付职工薪酬从2018年的2.7亿降至今年上半年0.5亿元,人员成本降幅不小。

  

  管理费用和职工薪酬

  简而言之,泰禾集团虽然项目回款提升、卖子回血见效,但仍面临着销售业绩不佳、债务压力山大、融资成本高昂等烦恼,并且泰禾集团的股权质押已接近100%,如果股价进一步下跌有爆仓风险。

  据公开数据,控股股东泰禾投资持有泰禾集团股份1,218,801,590股,占公司总股本的48.97%;截至目前泰禾投资累计质押的股份数为1,207,420,000股,占其总持有的股份数99.07%。

  

  股权质押

  另外值得注意的是,泰禾集团的对外担保规模非常庞大。

  截止2019年6月末,其担保总额度为2933.74亿元,其中对外担保额度131亿,实际担保31亿;对关联方担保2802.69亿元,其中对子公司担保额度2771亿元,子公司对子公司担保额度31亿元。

  

  担保情况

  03黄其森的底色

  泰禾创始人黄其森身上有两个特点,一是银行底色,融资是他的长项;另一个是福建人,爱拼才会赢。

  黄其森15岁上福州大学,据他说“当时的福州大学比现在的清北还难考”,据其他媒体报道这也是他看不起其他闽系本土开发商的原因,觉得自己是科班出身。

  

  黄其森

  毕业后,黄其森一直在福州建行工作,一干就是12年。

  1996年黄其森和廖光文、沈琳两位高校教师出身的合作人创建了泰禾房地产公司。据说在黄正式下海前,沈、廖作为先头部队已经创立了泰禾的前身,分别担任总经理和副总。

  目前,廖光文担任泰禾集团常务副总裁,沈琳担任泰禾集团董事、副总裁。“铁三角”一直牢牢掌控泰禾的大局。

  银行工作的经历使黄其森在用人上一直遵循“两人四眼”原则。“一个岗位、两班人马”这在其他房企是绝无仅有的,但在泰禾是常态。

  黄其森对于员工的不信任只是一方面,他还把所有事情都握在自己手里,这种高压的管理风格,使得职业经理人没有空间,这也被诟病成高管频繁离职的诱因。

  再后来,黄其森被广为热议的是,他提出泰禾2018年“销售两千亿”的目标,然而泰禾2018年销售额仅完成1300亿,这使得他当年夸下的海口成为笑谈。

  2018年下半年,一则关于泰禾银行停贷、债务危机爆发,黄其森被边控的微信截图四处流传,泰禾陷入流动性危机的消息甚嚣尘上。

  泰禾2019年销售目标是1500亿,但从上半年完成情况来看不太乐观,今年已经54岁的黄其森能否带领泰禾顶住债务压力、力挽狂澜、扭转眼前的困局呢?

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