15万亿的楼市逐渐“冷却”!4000万光棍、2.5亿老人“冷眼旁观”

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  最近两份数据引起了人们的热议,一个是结婚率,另一个是离婚率。

  根据民政部发布的2018年《社会服务发展统计公报》,结婚率已经连续六年下跌,离婚率则是连续15年上涨,2017年已经升至3.2‰。

  一边在创新高,另一边却创出新低,鲜明的对比背后,是年轻人日益恐婚、恐育的心理,是生育率持续下降的现实。

  根据中国人口与发展研究中心副主任贺丹在2018年的调查,中国育龄妇女不打算再生育的前3位原因,依次是“经济负担重”、“年龄太大”、“没人带孩子”。

  所谓的“经济负担重”,换个词来形容,那就是“房价高”。

  民生证券宏观分析师解运亮9月23日发文指出,对生育率、房价指数、女性劳动参与率、女性与男性实际工资年度序列展开协整分析,得出一个结论:房价指数平均上涨1%,总和生育率将显著下降0.45%。

  很明显,房价越高,楼市体量越大,房产在财产、生活、工作中所占的比例越高,生孩子的家庭就越少。

  

  要知道,截止去年末,我们的房地产成交额已经达到了15万亿的规模。

  15万亿的楼市,与创新低的结婚率、创出新高的离婚率、持续下降的生育率,就这样联系起来了。

  然而,“成也人口、败也人口”,房地产终究是靠人的需求才能推动的市场,没有了婚房、学区房的需求,房价上涨的基础自然会被动摇。

  比如,现在的4000万光棍群体。

  中泰证券宏观分析师梁中华指出,根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算,2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人,其中农村地区更为严重,占到了3000多万。

  事实上,4000万也是往少说了,如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素,实际最终的单身数量可能远远不止4000万。

  《中国统计年鉴2017》显示,根据抽样比进行折算,2016年未婚人口总数为2.18亿(男1.29亿,女0.89亿),离婚人口总数为2199.28万人(男1244.32万,女954.96万),我国单身人口总数已达2.40亿。

  光棍统计的是被动单身的未婚男性,而单身人口则囊括了所有不愿结婚的年轻人。

  对这些找不到对象、结不成婚或者不想结婚的人来说,他们有多大的动力去买房?

  再比如,2.5亿老人也在“冷眼旁观”。

  国家统计局数据显示,截止2018年末,我国60周岁及以上的老年人口约2.5亿,占总人口的17.9%。

  乍一看,这个比例似乎并不算高,只是增长的速度有些超乎预期,老年人口在2013年突破2亿,占比仅14.9%,短短四年之后的2017年,就达到了2.4亿人,占比突破17%,1年之后,又增加了1000万人。

  最近还看到了一份数据,我们的人均寿命已经达到了77岁,老龄化加速的同时,因为科技、医疗条件的飞速进步,老年人口增加的加速度必然越来越快。

  问题的关键就在这里:对独居的老人来说,房子重要还是健康重要?对八个老人,四个父母,一对年轻人的家庭来说,养老显然是比买房更优先的问题。

  毫无疑问,4000万光棍和2.5亿老人会从楼市中“抽身而退”,需求降低后,房地产的扩张就无从谈起。

  好比是打铁时已经烧通红的铁块,放入水中冷却之后,才能提高“硬度”,15万亿的楼市,正在复制这个过程,逐渐“冷却”。

  从长远角度看,这未尝不是好事。

  第一,有利于置业观念回归理性。

  当楼市由劳动力人口推动的时候,商品房市场化全面铺开,居住方式迎来巨大转变,人们不再依赖单位福利分房,不再屈居于老破小、家属院、自建房之中,虽然房价上涨的大幕由此拉开,但投机成分并不浓,满足居住需求是第一要务,城镇化的起点也是从此时开始。

  但是,扩张过于迅速的后果,是楼市“变味”了,高杠杆投机者比比皆是,低首付、零首付购房方式层出不穷,大家都把房子当成投机品对待。

  只有老人、光棍大批量出现后,人们才能意识到,对于房子的过度追逐是一场“幻梦”,房产能够给我们提供的只是一个安居之所,并没有保值增值的属性。

  第二,有利于楼市走向平稳。

  我们不妨回顾一下过去十年楼市的“周期效应”。

  从2008年后,房地产共有3次周期性的变动,分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今,每次大概持续3年左右时间。

  这个时期,调控政策是地产周期变化的重要因素,房价的波动也呈现“普涨普跌”、“大起大落”的状态。

  假如老人和光棍增多,所谓的“周期”自然会消退,需求端没人炒作,房价就会走向平稳。

  第三,刚需族购房者会有更多机会。

  为什么刚需一族总是对楼市颇有怨气?因为“过了这村没了这店”,工作和做生意赚钱的速度,远远赶不上房产升值的速度,有房一族可以靠买房实现阶层跃升,因为犹豫、没钱、观望错过机会的人们,却只能无奈叹气。

  随着调控更加深入、棚改退潮效应显现,老龄化、生育率、结婚率都会让投机情绪退潮,表现平稳的楼市,尤其是三四线地区,大量高性价比的新房、二手房会出现,犹豫不定的刚需们,有更多机会挑选房源。

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