后限竞房时代，90平户型大赏

注：本文仅就项目户型图做讨论。

一般情况下，楼盘进展有四个重要节点值得单独成篇：拍地归属、案名公布、户型曝光、开盘前后。

其中“户型曝光”是受众可以衡量是否入手的重要一环，也是地段边缘化项目争取客源，主动把控的内容。

魏善庄的中海云熙，把户型作为重要宣传点

限竞房瀛海府于2018年6月9日开盘，披着“首个入市、首个日光限竞房”的外衣，几乎每次被cue都是和“神户型”有关。以至于最近严肃君和小伙伴复盘，发现大家很少提及项目周边并不完善的配套。

拿到“70/90”课题的限竞房们，最初大多选用了公版三居户型，至多有一些修修改改而已。

这直接导致了，90平户型“不出错”的流水线设计，逐渐沦为“不出彩”。

当限竞房不出意料的进入红海，经过1年成长期的历练，操盘手再回看第一盘时发现，果然还是户型大有可为。

得房率、面宽、多变空间......每个维度都有突破点可抓取。当然，不是所有项目都会如此拼命，有的也会走向另一种极端。

但正是如此，后限竞房时代，90平户型大赏才会如此精彩。

好户型的标准与差户型的资本

国人对户型方正有一种执念，因为这意味着即使没有标出尺寸，也能直观的预测出会有不错的得房率、不错的面宽、不错的采光。

7月份的时候，严肃君曾感慨，顺义马坡镇的90平三居户型方正、南北通透、全明、南向三面采光9.1米，能空降户型三甲。

新城·国誉府90平三室两厅一卫

更何况还有正经玄关，主卧送飘窗，客厅与次卧有通用阳台，得房率85%，最小的书房也有8.68㎡。

仅仅一周后，石景山限竞房翡翠山晓户型曝光，面宽9.7米，配置了两个卫生间。

翡翠山晓90平三室两厅两卫

这款近10米南向三面宽的户型，得房率约为82%，全明，主卧（不含卫生间）13.2㎡，次卧大于9.38㎡，单人次卧6.58㎡，主要功能间都符合居住需求。

对于这两款户型而言，“方正”反而成了其他亮点延伸的基础。

相比之下，四环限竞房西城天铸任性得多。

西城天铸89平三室两厅两卫

北上的港企，在户型设计上保留了当地风格，功能间的数量和利用率才是最重要的。严肃君香港隔壁深圳的业内人士，看到后反馈是“户型还好，南北方的差异就在这儿，南方人认为只要楼盘位置好，再奇葩的户型都觉得过的去，大不了请大师破解一下咯。”

两次短期售罄的销售实况证明，在这种地段的户型，忙于点评的多是看客，真正买房的都在急着凑钱，没有南北差异。

增设的卫生间与消失的阳台

前段提到的翡翠山晓，其户型有两处是当前”合格户型“的特点：两个卫生间与“消失”的阳台。

双卫的“开创者”是已经基本售罄的金地悦风华，“三室两厅两卫”已然成为风华系的标配。且该系列在江山风华，升级到了2.0版---增设飘窗。

江山风华与金地悦风华89平户型比较

这种户型不可避免的问题就是次卫的空间压缩，但好歹至少能容纳一人，虽小但胜在实用。

比起飘窗赠送，阳台赠送才更加惊喜。

以往扎居在上海、杭州、厦门等南方城市的禹洲地产，在北京首个独立开发的住宅项目就启动了偏高端的”朗廷系“。

禹洲·朗廷湾90平三室两厅两卫

客厅带大阳台，主卧带独立卫生间，这个有些”脸生“的南方企业，带了诚意。

既然有阳台能博得好感，为什么很多房企不肯做？

要知道，在符合国家规定的情况下，争取更多的利润空间是开发商所有行为的最终注解，也不例外。

阳台设计对保温、防水层的要求较高，一旦工艺不达标，发生漏水、积水等问题，后期质保时，施工单位的维修都会耗时耗力耗财。

更何况还涉及到节能环保的问题。国家目前号召住宅节能环保，拥有大玻璃的阳台如果节能不达标，对房屋的验收也有影响。

所以，你会看到在2.0版青龙湖之争中，同样是近90平的面积段，身兼双卫+阳台的首开熙悦观湖、一卫+阳台的金地·大湖风华以及一卫无阳台的熙湖悦著，重视户型购房者，能快速做出排位。

首开熙悦观湖89平三室两厅两卫

金地·大湖风华89平三室两厅一卫

熙湖悦著83㎡三室两厅一卫

购房者的矛盾与开发商的“无用功”

其实购房者心知肚明，90平做出三个卧室，必定至少有一个空间是局促的，三口之家两个卧室正好。

但开发商把90平左右真的做了两居，购房者还会感叹太过奢侈“不会过日子”，参见招商·雍合府。

招商·雍合府88平两室两厅一卫

PS：谢邀，同样有88平两室两厅一卫的二环限竞房，不参与本次讨论。

天恒·学院里88平两室两厅一卫

最终，调节这种矛盾的方案就变成了次卧和书房之间为非承重墙，根据需求进行拆建调整。

比起这种通案，首批入市的限竞房和悦华玺做到了”无形胜有形“——内部只有一个承重墙，其他空间可以任意修整。

标红位置为内部承重墙

甚至于，为了让参观者体会到“可拆性”和“可塑性”，样板间几乎只保留了承重墙。

不过从646套的体量用1年的时间才去化了六成，且不断推出特价房的状况来看，这种操作对于去化能发挥的作用实在有限。

商品房的“搅局”与限竞房的“过失”

其实称之为“后限竞房时代”，部分原因是越来越多的商品房开始入市，刚需客已经逐渐摆脱了只能选择限竞房的窘境。

可怕的事情发生了，90平的商品房不再傲娇，做户型更加用心。

上期盘点的就是很好的例子：

中骏·天峰89平三室两厅一卫

中骏·天峰89㎡三居客厅面宽3.2米，窗户宽2.9米。打破传统设计，卧室集中在西侧，客厅在东侧，如果把东次卧与客厅之间的非承重墙打通，主卧与北次卧的墙打通，将会是某些人群非常喜欢的大一居。

合景领汇长安89平三室两厅两卫

合景领汇长安不包含赠送面积得房率高达82%-83%，北侧卧室均带飘窗，客厅均带阳台。最绝的是，暂未对外公布的50多平的一居也是这种配置，三居的户型还有78平面积段。

纯商品房的“搅局”，只会让购房者对限竞房户型审视的更加严格。

户型曝光的三个月以来，“临铁”的兴奋效应逐渐褪去，加上样板间开放，无大过的89平三居，被指出五点不足且句句在理。

万橡悦府官方户型图与购房者点评

可以成为附加值的赠送精装，并不能弥补购房者对户型的不满。作为直接关系今后生活质量的产品方面，一旦搬上台面没有过硬的地段和配建加持，经过时间的发酵只会动摇军心。

所以说后限竞房时代，无论是限竞房还是商品房，把户型底子打好才能有余地与购房者“讨价还价”。

90平户型能否良好进化，取决于市场与购房者的审美和坚持，毕竟销量就是最好的调教者。

互动时刻：

阅览众多90平户型的你，认为哪种设计最不可取？你还见过什么样的奇葩操作？欢迎在评论区分享~

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