现在的房地产 哪个城市最安全？

如果说2018年，多军还怀有一丝希望的话，那么，2019年应该是多军最绝望的一年。

因为，楼市的周期彻底玩儿完！

20年来，我们从未遇到过如此高压的调控，如此坚决的遏制，以及如此强大的决心。

目前，我们最应该做的，是发现和选择最安全的城市，而绝不是看似激进的地方。

现在还努力寻找暴击的只有一种人：脑子缺根弦却渴望暴富的门外汉。

1

利空

年初小阳春之后，楼市就再无利好。从419会议时隔半年重申房住不炒开始，各种利空大招就铺天盖地而来。

2019年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，开始收紧房企和个人的钱袋子。房企的信托、银行贷款、海外债三种融资渠道遭到了全方位的封堵。个人房贷利率也在连续6个月回落之后于6月份首次迎来了反弹。

没了金主的撑腰，各地土拍热潮迅速熄灭。各大房企开始夹着尾巴做人。7月底，老牌房企富力地产，发布内部文件强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”。

苏州从5月开始四次升级调控、西安从全国涨幅第一变成限购堪比一线、大连只准跌不准涨、合肥停止二手房贷实行地价房价联动，河南开封取消新房限售后又打脸收回，安徽霍山购房补贴政策公布后又主动下架。

730会议毫不手软、乘胜追击，开创性的提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”?。

于是，新一轮的强监管呼啸而来。8月8日，银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个重点城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等违规行为被罚款2223.6677万元。

8月底，全国多家银行再次收到窗口指导，收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。未来还有进一步减少的可能。

8月20日，恒大宣布在8月20日至10月8日期间，全国532个楼盘闪购7.8折。郑州融创大河宸院降价30%，天津富力新城雍景豪庭直降1/3，广州番禺祈福缤纷汇降价超过20%，济南翡丽公馆降价20%，武汉阳光城央座降价31%。

就连多军抱有最后一线希望的重大利好：全球降息潮，高层也给楼市筑起了一道防火墙。从10月8日起，新发放房贷以LPR为基准，采用央行、省行、地方银行“三级定价”和“三次加点”，最后出来的新利率只会升绝不会降。

其实，从这个利率市场化改革就完全可以看出来，高层已经把楼市彻底孤立起来，所有行业都会享受LPR降息的利好，唯独楼市没门。说白了就一句话，全行业都降息，只给楼市定向加息。

这半年来，要说利好，只有两个：一是上海自贸区临港新片区放松限购条件。另一个就是珠海年初和最近的两次放宽限购。

作为调控标杆的上海，这次敢冒天下之大不韪给临港放松，其实是非常明白，一个超级远郊根本影响不了上海全局。

珠海年内敢两次大尺度放松限购，引诱诸多大V分销楼盘拿提成，可见珠海的库存有多大，经济有多差。我并非看衰珠海，只是我想说现在去投资的全是接盘侠，5年之后能解套就是万幸。

未来1-2年，对楼市来说，没有消息就是最大的好消息。最大的利好，就是利空晚点出现。因为稍有风吹草动，楼市就会再次进入高层视线，调控加码就不可避免。

我早就说过，楼市的玩法，已经彻底逆转。房地产已经从“夜壶”变成了“水壶”，非常重要但是却寡淡无味。

房地产未来的角色就是一颗默默无闻的压舱石，冲锋陷阵的功能已经彻底让位。

2

最安全的城市

8月26日，中央财经委员会第五次会议提出：当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

这已经是今年高层第三次强调大力发展中心城市和城市群了。前两次分别是2019年2月21日，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，4月8日再次发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。

高层不仅正视了“收缩性”城市的存在，而且要求“收缩性”中小城市要转变规划思维，严控增量。取消和放宽大城市落户限制。重点发展中心城市、都市圈和城市群。

这就相当于说，今后国家的财力、政策将更大幅度的向中心城市倾斜，向都市圈和城市群侧重。

目前，获批的国家中心城市有9个：北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安。

“十三五”规划中，登记在案的城市群共有19个：长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游、中原、哈长、辽中南、山东半岛、海峡西岸、北部湾、呼包鄂榆、山西中部、关中平原、宁夏沿黄、兰西、天山北坡、滇中、黔中。

但是，在城市群中绝不是处处都有投资价值。每个城市群中的核心城市，只有当人口产业严重饱和后，才会将淘汰产业外溢出来，而这个过程至少需要10-20年。目前来看，也只有北上广深具备产业和人口外溢的规模，其余所有核心城市尚处于急速吸纳膨胀的阶段，因此，城市群内部只有核心城市才具备房产投资价值。

那么，问题就很简单了。房产投资最安全，最具备长持价值的就是9个国家中心城市，19个城市群内部的核心城市，以及北上广深外溢的二三线城市。除此之外的所有中小城市都将沦为粮食安全、生态安全、边疆安全的附属城市。

其实，城市分化从很多年前就已经开始了，只是我们一直在压制大城市，托底小城市，直到现在才敢于承认、敢于正视、敢于顺应。

人想要跨越阶级，首先需要跨越城市。然而，比阶级固化更可怕的，将是未来城市的固化。今后，小城市将不会再有奇迹和神话。

8月21日，万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩推介会上坦言：“我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进”。

最后，给大家一个实用的方法论：未来几年，对于非环京环沪环深的三四线城市，房价即将触顶回落，只要限购放松，限售取消，调控松绑，就是最后高位离场的信号。

三四线的最后松绑，将是你完美退场的最佳机遇！

3

最大的洼地

近日，国家金融与发展实验室发布了《2019Q2房地产金融报告》。报告测算了2019年上半年中，各主要城市新增个人住房贷款价值比（贷款价值比=贷款金额/住宅总价）。

2019年上半年，北京的新增住房贷款价值为29.8%，上海为29.2%，深圳为66.8%，广州为77.7%，杭州为72.7%，南京为71.9%，厦门为88.7%，郑州为42.8%；武汉为47.1%，天津为33.2%。

以上数据不难理解，就是在今年上半年，北京和上海的购房者买房只贷款不到3成，剩下7成都是首付款。而最高的厦门买套房子平均要贷款近9成，广州、杭州、南京、深圳都要贷款7-8成。

这些数据，一定会让你大跌眼镜。房价最高的北京和上海，大家买房反而贷款最少，房价略低的广深和强二线反而贷款最多。

这主要是两个原因造成的：一是北京上海限贷严格，北京二套首付要6-8成，上海二套要5-7成，北京上海炒房客已经基本绝迹。二是深圳、广州、南京、杭州、厦门，这些城市除了一部分首套刚需外，全都是蒙混过关扎堆进场的高杠杆炒房客。

而现在北京上海的购房者全都是拿着真金白银的现金和卖掉小房子的钱来买房，杠杆率已经跌至谷底。调控2年多以来，北京和上海的房价已经跌无可跌。

只要目前这种调控的高压态势持续下去，北京上海的房价绝不会再有明显下跌，只有年初微涨和年底微跌的底部震荡。而这些高杠杆的城市未来一年将迎来明显回调，均价跌幅可能会在10%以上。

当今的楼市，已经今非昔比。没有消息就是好消息，稍想露头势必会被严加管教。

期望继续享受楼市红利和保值增值，最安全的城市只有19个城市群中的核心城市和一线外溢的中小城市。除此之外，任何城市的救市放松，都是你高位离场的最佳时机。

对全国楼市来说，最大的洼地不是房价最低的鹤岗，也不是抢人抢到你死我活的二线，而是房价最高的北京和上海。

现在入场任何城市都有回调风险，而入场北京上海只需要你有钱！