金九银十广州楼市AB面

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  今年的中秋节在9月13日,比去年大约提早了两个星期。与中秋节一同来临的,还有楼市传统销售旺季“金九银十”。二者叠加,按照以往惯例,此刻正是购房者买房的高峰期。 不 过,《中国经营报》记者近日走访了广州天河、海珠、荔湾、南沙、从化等地多个楼盘发现,售楼处整体表现平淡,除部分优惠力度较大的楼盘可见十来位看房客以外,大多数楼盘人影稀疏。
据同策研究院的统计,2019年1~8月,全国房地产调控政策高达367次,相比去年同期的315次上升17%。 而据克而瑞数据统计,最近一周广州商品住宅共成交1192套,成交面积为12.83万平方米,环比下降4.46%。 不过,需要注意的是,广州中心区域与外围区域的楼市,实际上呈现出两种截然不同的现象: 中心区域因为供货紧俏,难以看到降价盘,而外围区域从中秋节开始促销,优惠顺延。 但是外围区域的打折降价力度也并不如预想“疯狂”,多个楼盘处于尝试性加推促销阶段。 有销售人员透露,根据销售情况,促销活动可能随时取消。中心区域降价难“说实话,在广州是不可能找到打折这么厉害的房子的,核心区域更加不用想。 如果要买很便宜的,可能要去到佛山、茂名等地方才能看到了。 ”近日,在提及“恒大全国532家楼盘闪购7.8折,区域公司最低打6折”的消息时,位于荔湾河沙地铁站附近的悦江上品一位黄姓销售人员如此告诉记者。 此前,根据媒体的报道,今年“金九银十”楼市整体遭遇“寒潮”,包括广州在内的多个城市,陆续有楼盘开始大幅度打折降价,给市场蒙上一种“萧杀”的气氛。 不过,记者近日走访广州楼盘发现,“金九银十”的促销活动实际并未覆盖中心区域。 上述黄姓人员告诉记者,悦江上品在2015年时推出一期,均价为2.5~3万元/平方米。2018年年底时推出二期,目前剩部分大户型房源在售。 “东北向的房源只剩低层和顶楼,均价4.3~4.6万元/平方米,望江的房源均价4.5~5万元/平方米。 ”他表示,“虽然大面积房源不算刚需房,但是打完折顶多便宜4~5万元,力度并不会很大。 ” 同样的,位于天河东圃岐山的珠江花城,于9月加推二期出售,据销售人员介绍: “北向均价4.5万元/平方米,南向均价5万元/平方米,最小75平方米总价在330万至340万元。 ”记者发现,该楼盘左邻天河智谷,下有广园快速穿过,头顶有正在规划建设的地铁19号线,销售人员指出: “天河土地稀缺,价格比较高,这里是继汇景和华景之后,天河最大型的一个住宅项目,位置算很好的了。 ” 该销售人员透露: “这里的房子不愁卖,价格统一,不会有降价的情况。 ” 与珠江花城相距大约16分钟车程的华润天合,目前正在认筹一栋即将推出的公寓,一位罗姓销售人员介绍: “一个筹2万元,现在认筹,到时最多可以享受到99折的优惠。 ”她表示,“想买优惠很大的房源就要小心一点啦。 优惠不大的房子才是稳妥的,优惠太大的都要慎重考虑。 ” 而位于海珠宝岗大道附近的华发江南府,从2018年年底动工,预计一个月内拿到预售证开盘。 销售人员向记者介绍,“这个盘带装修均价将到每平方米7万元上下,最小面积总价也在800万元以上,最终优惠的话,可能也就便宜四五万元。 ” 记者发现,华发江南府所在区位,各种配套设施已经非常成熟,该销售人员表示: “这里预计未来几年都不会再拍地,想要等降价实际上很难的。 ” 深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出: “中心区域近年来新楼盘少、需求大,供应像挤牙膏,不存在对价格进行讨论的空间。 外围市场虽然供应量大,但是房价上涨减缓,区域规划红利减弱,加上对优质配套的需求,外围的购房需求有一种向中心区域回流的趋势。 ” 58安居客房产研究院房产分析师吴寅指出: “中心区域的配套比较完善,拥有优质的学区和商业资源,楼市的价格与整体环境是匹配的。 不仅广州,很多城市的中心区域房价都比较坚挺,因此就没有降价打折。 ” 李宇嘉认为: “广州中心区域的地价居高不下,仍会是未来的主要态势。 ”外围加推搞促销相比于中心区域降价难、优惠少的现状,广州外围区域“金九银十”的优惠力度则明显加大。 位于南沙金洲地铁站附近的越秀天珹,在去年年底推出二期两栋住宅,今年8月为了配合中秋节又加推两栋。 一位沈姓销售人员透露: “最初开盘时复式均价为3~3.2万元/平方米,平层2.6~2.8万元/平方米,目前不管三房还是两房,均价已经降至2.6万元/平方米左右。 ”销售人员表示: “中秋节一口价活动现在还有,每单元有10套左右房源享受优惠,最终成交便宜大约20万元,还送6万元车位抵扣券。 ” 沈姓销售人员还告诉记者: “如果看中的房源不在一口价名单上,可以帮忙争取,有意向购买的,基本可以协调享受一口价的优惠。 ” 而坐落在黄山鲁公园内的星河丹堤,分别在今年4月、8月推出G4栋和G7栋,销售人员表示,G4栋剩下的房源不多,可以享受的优惠比较大。 “在中秋节期间,不管什么户型买了都送价值15万元的车位,还比其他楼栋多返一个点的优惠,可能也有家电赠送。 ” 该销售人员以G4一套原价328万元的房子为例说明: “按揭打97折后是318万元,享受5万抵10万优惠之后再打99折大概是310万元。 在这个基础上还可以申请中秋特惠返一个点,再获赠一个车位。 ” 同属外围区域的从化,也有多个楼盘推出团购价和中秋优惠。 位于地铁从化客运站附近的御景世嘉,二期在今年5月开盘,目前主推的18、22栋可以享受中秋的一口价活动。 “以一套105平方米的中高层房源为例,原价197万元,参加‘8万抵一口价’活动后,总价打8折为158万元左右,首付30%加上8万元大概就是57万元。 ”楼盘销售人员告诉记者。 与御景世嘉相隔10分钟路程左右的时代幸汇,虽然早于2018年9月便已开盘,但为了加快所剩房源的销售,售楼处挑选了部分较低或较高的楼层享受一口价活动,楼盘销售人员介绍: “18层有一套大约99平方米的户型,原价182万元,参与一口价活动后可以降为176万元。 ” 而距离地铁神岗站不远处的珠江壹城,在今年6月左右加推C1区第三期,同样可以享受多个优惠。 楼盘销售人员介绍: “11层有一套89平方米的户型,原价是179万元,现在可以同时享受5万元抵18万元团购优惠和中秋特惠98折,折后总价就是158万元。 ” 李宇嘉指出: “外围供应量大,购房者的选择多,竞争对手多,房企资金压力大,特别是下半年以来,很多房企没有完成销售任务,资金链又非常紧张,就不得不进行降价促销,尤其一些尾盘,优惠力度会更大。 ”融资收紧与降准的角力今年以来国家对房地产的调控与融资渠道逐渐收紧。 据同策研究院的统计,2019年1~8月,全国房地产调控政策高达367次,相比去年同期的315次上升17%。 8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,主要债权融资方式融资金额均大幅下跌。 大环境反映到广州楼市,据克而瑞数据统计,最近一周(9月9日-15日)广州商品住宅共成交1192套,成交面积为12.83万平方米,环比下降4.46%。 李宇嘉指出: “现在仍处于强调控的大环境当中,政府已经提出,房地产不作为刺激经济的手段。 目前来看,开发商除了加大优惠力度外,短期内很难找到有效的促销手段。 可以预见,企业之间打价格战,将会是未来较常见的回笼资金手段。 ” 然而,与外界对整个市场感受不同的是,记者从上述走访的楼盘发现,开发商推新动作幅度相对较小,基本是在原有基础上尝试性地加推少数几栋,而优惠活动也是延续中秋节原有策略,未进一步扩大。 上述星河丹堤的销售人员表示: “开发商给代理商团队派发车位的名额有限,如果房子卖得好,我们就选择不送车位。 ”御景世嘉的销售人员则表示: “优惠活动时间是不确定的,如果业绩达到了,我们就会取消优惠。 ” 广东省房地产研究会执行会长韩世同指出: “相比去年第四季度的‘0首付’‘低首付’‘送汽车’等促销手段,今年的促销力度已经减弱很多。 ” 韩世同分析说: “近期出台的降准政策,虽然不是旨在扶持楼市,但事实上是会给楼市带来有利因素的。 央行释放出的9000亿元,拐个弯儿终究有一部分会流到楼市的。 那么,开发商只尝试推出部分新盘,是他们正在观望市场的表现,这个举动实际可以看作试探市场的一个手段,让他们可以根据市场反应,及时对价格进行调整,灵活性更强。 ” 韩世同也提醒: “在未来,房地产不应该再是支柱产业,而应该是各行各业的基础产业,商业地产和住宅地产的供销作用要减弱,以促成百业兴旺的格局。 ”

  

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