碧桂园们进入五年纠结期

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  图片来源@视觉中国

  

文 | 老铁

  房产企业正在遭遇相当严峻的下行压力,宏观顶层设计继续以“房子是用来住的不是用来炒的”作为指导思想,虽然今年以来货币宽松政策迹象不断显现,但仍然严防资金向房产企业转移。

  在今年月银保监会发布〔2019〕23号文中,明确“严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”,媒体报导,监管部门先后对信托公司和银行进行窗口指导,要求严控房地产业务规模,短期内,银行在强监管之下无疑将面临严峻的融资成本;而另一方面,在外部环境以及宏观调控之下,百姓“持币观望”态度加强,房产销售增速变缓,根据国家统计局数据,今年1-8月,房产销售面积较去年同期下降0.6%,同期建筑及装潢材料销售同比增长仅有3.5%,去年该数字则有7.7%之多。

  

  摘自国家统计局

  房地产开发景气指数显示,最近几月行业虽有抬头,但整体仍大幅落后去年,仍然处于“寒冬期”。

  融资门槛提高,销售端又承担相当大压力,房产企业是否真如某些“专家”所言告别黄金期进入下行通道呢?我们在此以碧桂园为标本结合同类企业和行业进行探讨。

  碧桂园现状:融资难贵,融资贵,有滞销压力

  在国内融资渠道收窄之时,房产企业普遍将目光放在海外,通过发行债券及可转债券等形式获得美金融资,解决现金流问题。

  在同策研究院《2019年1-8月40房企融资利率排行榜》中,公司债融资利率最高、发行笔数最多,利率9%以上的全部为美元债,截至2019年上半年,中资美元债发债额度超1100亿,同比增长9%,回到2017年的高点水平,国内房产企业对美元融资之重视足可见一斑。

  在国家统计局数据中,1-8月房产企业国内利用贷款总金额为1.7万亿元,同比增加9.8%,但利用外资同比则增加了129.3%。

  美元融资虽然一定程度上规避了人民币融资的强监管问题,但却带来:其一,融资成本高,动辄8%的利率,甚至是两位数成本,这对于房产企业未来3年是个相当大的负担;其二,受汇率风险尤其人民币贬值影响极大,美元融资成本还有加重的风险,这也会摊薄接下来企业的利润表现。

  单独看碧桂园。

  今年上半年,共发行25亿美元优先票据,周期由3-7年不等,年利率为6.5%-8%不等,同期发行2-5年不等利率在5.03%-5.93%区间的人民币债券,共计40亿人民币,美元和人民币融资规模和成本差显而易见。

  在銀行及其他借款目录中,人民币负债规模虽然仍占首位,但已经明显收窄,美元表现明显,这也直接证明:银行对碧桂园为代表发的房产企业贷款明显以审慎原则为主。

  见下图

  

  摘自碧桂园2019半年报

  在此形势之下,碧桂园进行了以下改革:

  其一,大股东资金在美元融资中开始入场,不仅提振市场信心,亦可摊薄融资成本,9月初碧桂园公布消息,将发行总金额5亿美元、2025年到期的优先票据,年利率为6.15%,发售价为票据金额之100%,每半年派息一次,其中公司主席杨国强全资拥有励国集团已购买8000万美元,公司总裁及执董莫斌购买1000万美元,股东低价借钱给上市公司,解融资之难

  其二,在战略端,开始出现收缩,我们尤其注意到土地竞买及其他保证金目录,截至到今年6月末,其余额仅有389亿元,较上年末的617亿元削减甚大,在调控压力之下,房地产企业的拿地热情逐渐冷淡,如融创在今年5月大部分城市土地价格回到高位时,果断停止了招拍挂获取土地,规避了拿地风险。

  融创和碧桂园为均为国内房企的囤地大户,但前者重心主要在一二线城市,后者则向来将三线以下城市视为重点,在今年上半年,三线及以下城市的权益合同销售金额占比为56%。

  三线以下市场具有拿地成本低,且作为城镇化运动的底层力量,可承接最大规模的乡村至城市千亿的人群,这也是上一阶段碧桂园成长的最大支撑点。

  但该市场亦有明显的缺点,即用户收入水平相对较低,属于价格敏感型。在外界调控以及经济环境变化莫测之时,这部分人群也最容易“持币观望”,容易出现滞销的问题。

  2019上半年,权益所有人应占之合同销售金额为2819.5亿元,在上年同期,该数字为3108.2亿元,由于合同金额主要以预售数据为主,在今年上半年,碧桂园销售端确实承载了相当大压力,与此同时,营销和销售费用增加了1倍,换言之,在销售端广告以及折扣等攻势之下,其效果并不尽如人意。

  此外,以合同金额和销售面积为参考,2018上半年销售合同单平米售价为9174元,今年同期则仅有9012元。

  考虑到合同销售的预售因素,碧桂园通过让利价格来提高现金流周转的意图已经相当明显,这也势必会影响交房后确定收入的盈利情况。

  在此可以对碧桂园现状做此总结:1.国内融资渠道限制多;2.境外融资的高成本;3.低线城市销售滞销加重,3年交房周期内利润率会被压缩,届时债券到期,对碧桂园的现金和盈利都是极大考验。

  对房产和碧桂园不应过分看衰

  在市面上唱衰房产的声音从未消失,牛刀、时寒冰以及与任志强辩论的马光远都是其中代表,看空楼市也成了部分专家和学者讨好民意的一大法宝,我们不提倡对楼市单纯的看涨或看空,而是将其纳入整体性讨论中。

  从宏观层面,对房地产企业的调控主要集中在资金端:在融资端紧缩银根,在货币越发宽松前提下仍然防范热钱流向地产企业,尤其在香港问题“地产霸权”引发一系列社会问题之后,对地产的审慎态度是有着政治政治和经济多层含义的,政策端对楼市的限制短期内很难有所松动,在购买端,仍然进行严厉的限购的措施(加之房贷的收紧),虽然部分地市传出限购松动信号,但在上层严厉政策之下,想要突破此限制是相当难的,近期量化宽松货币趋势明显,但5年期内贷款利息调整甚小,销售端压力仍然相当明显。

  这也是房企主要不利因素,但我们并不能因此就对整个行业完全看衰。

  根据国家统计局数据,2019年1-8月全国房地产投资同比增长10.5%,其中住宅投资增长为14.9%,其中中西部地区由于城镇化建设相对滞后,增速强于大盘。

  从市场前景看,虽然现阶段面临“持币观望”带来的滞销问题,但长期看城镇化建设带来的改善型住房总规模尚在。

  

  虽然房企普遍停止招拍挂购买土地,但碧桂园由于的土地储备能力,事实上具有了一定扛周期的能力。

  截至2019年6月末,碧桂园土地储备共2.6亿平方米,其中51%在建,共1.3亿平方米,在建成本中土地成本分摊为4312亿元,以此推算拿地成本大致为3300元。

  在总成本中,建造成本与土地成本比例大致为4:6,加之借款成本等因素,单平米成本大致在6000元左右,毛利率会在30%区间(2019上半年为27%),这也给了接下来价格以及调控提供了一定的空间,凭借现有土地储备,可以很大程度上对冲风险。

  当然对于地产,接下来也势必会面临以下问题:1.一二线城市拿地较多,且多集中在调控后期的高价地,无利可减成为必然要面临的严峻问题,高价格拿地企业恐怕难过此关;2.若无可靠融资渠道,在国内银根收紧之时,很容易成为“烈士”。

  对于行业,由于有拿地的总成本限制,很难会出现部分“专家”所表述的价格腰斩现象,而在宏观经济成长,人均GDP不断攀升之时,改善型住房空间仍然相当之大,对于房企亦不能为“解恨”而一味唱衰。

  在土地供应端,受地方财政等因素影响,2019上半年全国土地出让金价格抬头势头已经相当明显,2019上半年,全国300城土地出让面积47083万平方米,同比减少4%。出让总金额达22490亿元,同比增长16%。成交均价2565元/平方米,同比上涨17%,碧桂园以981亿元价格拿到2924万平米土地,位居行业第一,单平米3300元,仍然以三四线城市为主。

  结合上文也可以看出,强监管信号放出后,虽然半年积极拿地之后,但其后招拍挂土地押金大幅削减,碧桂园的拿地热情陡然下降。

  土地成本还在攀升,房产企业只能通过往期低价土地摊销总成本来提高抗风险能力,但楼市价格是很难出现所谓的崩溃现象的。

  但总而言之,接下来的3-5年是碧桂园们相当纠结且充满矛盾的几年。(本文首发钛媒体)

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