为什么我劝你买，脸生房企的北京新盘？

从消费行为来讲，很多人都倾向于选择自己熟知的品牌，对于陌生品牌有很强的防备心理。

买房更甚，因为试错的成本太高。

但是，在跟严肃君N个500人置业群里的神级群友交流之后，得到了如题共识：

在限竞房市场下，越是项目扎堆的区域，越建议买脸生房企开发的新盘。

这个推论的时间跨度有点长，要从二十几年前说起。

进京门槛高代价大，机会与风险并存

以下为外地房企进京不完全史：

1993年，香港新世界和当时的崇文区达成合作协议，拿下崇文门旧改项目，成为最早进入北京的外来房企；

1994年，万科拿下其在京的首个项目，在顺义开发城市花园。但路程并不顺利，由于位置较远，万科不得不在项目与东直门之间开通巴士，在当年成为一道被围观的“风景”。到2001年，万科在北京总共只开发了3个楼盘，进程缓慢。直到2007年以后，万科通过合作拿地的方式迅速扩张，才逐渐跻身北京区域主流市场。

2002年2月，富力通过招标形式以32亿元的“天价”拿下北京朝阳区广渠门东五厂地块，首次进京。2003年，富力城项目成功运作，奠定了富力地产在北京市场的地位。

2002年，星河湾“进京赶考”。彼时，北京东四环的朝青板块还是一片荒地。2005年7月北京星河湾首次开盘，销售仅4个月就拿下了超过11亿元的网签额，星河湾在北京一炮打响；

2005年12月，龙湖以7.04亿元代价拿下“滟澜山”地块，首次进京。拍卖过程中，竞价次数达到155轮，溢价率为147%。2007年，龙湖名动京城，也于2010年跻身京城销售百亿军团；

2009年7月，绿地集团以30.25亿元代价，从万科、首创、龙湖等9家公司手中抢得北京市大兴区黄村地块，首进北京，就是大兴一直很火的绿地中央广场。该地块共经过243轮竞拍，溢价率达到116%。随后绿地在北京四面开花；

2013年7月3日，在连续多次试图拿地未果后，恒大地产以35.6亿元的总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，首次进驻北京。地块溢价率为16.7%，折合楼面价约6964元/平方米。

值得注意的是，该宗宅地还要求配建26万平方米的“公共租赁住房”，回购价格11000元/平方米。另外，除配建的“公共租赁住房”以外，剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”，回购价为为14000元/平方米。

整个项目利润微薄，恒大被看做是“战略性进京”。

但后来事实证明，恒大的路数是对的。从北京政府力推的“自住房”入手，不但获得政府认可，并建立良好社会责任形象，而且后期客户和销售基本不用担心，薄利多销，堪称稳妥之策。在锻炼好队伍之后，恒大很快在北京市场打开了局面。

……

这些曾经陌生的名字，如今都是北京市场上响当当的品牌房企。

如今，每年北京住宅销售排行榜上，万科、龙湖、保利、融创等外地房企已然占据了Top10的半壁江山。而北京房地产市场的黄金十年是属于top10那些地产大鳄的。

这个时期进入的开发商是幸运的，因为当时所处的市场环境，大量的购房需求和稳定上涨的房价，能够保证这些房企是稳赚不赔的。

北京市场称为房企眼中的战略制高点，前行者的成功经验，让房企们都想进北京分一杯羹。进军北京是地域性较强的房企“全国化”的标志性动作。

北京土地供应调整，房企告别稳赚不赔

但是随着北京土地市场供应的调整，结构性风险的凸显，北京楼市已很难再成为稳赚不赔的“避风港”。

如果说，2004年9月土地招拍挂制度全面推行，在给了房企开放的市场环境的同时，抬高了入门门槛；

那么，在坚持房住不炒的大方针下，从2016年起北京土地市场供应的调整，限竞房地块的集中供应，就是对北京楼市“稳赚不赔”时代的告别。

自2016年9月份，首个限竞房地块入市，近两年北京土地市场纯商品房地块供应基本消失，可以说是共有产权地块与限竞房地块“双足鼎立”。直到今年1月份，普通商品房用地才开始逐步回归。

限竞房竞地价限房价，开发商本身的利润空间被压缩。当然，相对于北京市场的另一个供应主力—共有产权房地块来讲，限竞房地块明显是利润空间相对更高的选择。

即使如此，北京市场的入场券还是千金难买，不同的是，之前房企更关注利润，现在还要考虑风险。

借道限竞房进京，相对于利润，房企更看重“战略性”。因为，现在不抢限竞房地块，房企未来“进京”的成本可能更高。

对于购房者来说，即使在目前的市场情况下，北京土地依旧价高难得，直接考验房企的资金实力，本身也是一种对房企的前期筛选。

对于小型房企而言，高周转低成本的盈利更重要，否则将面临着被市场淘汰的危险。只有追求规模化的大型房企，才会更舍得花大成本去突破创新，寻求新的发展路径。

不难发现，近期通过限竞房地块出现在北京市场的脸生房企，大多实力不菲，其中包括华发、港中旅、禹州、雅居乐、恒基等。

华发是珠海最大的综合性国企，为珠海建设了一系列城市地标，在当地市场口碑不错，一半的珠海人都居住在华发开发的楼盘中；

港中旅为央企，北京周边代表项目为燕郊港中旅海泉湾；

禹州源自厦门，为中国房地产百强企业，2018年得到华侨城亚洲入局，成为第二大股东，使得禹州作为民企有了央企强力合作的品牌背书；

雅居乐集团是中国广东省最大的房地产开发集团之一；

恒基为香港老牌房企，李兆基家族持有的商业王国市值就有5495.68亿港元。

战略性进京，匹配标杆产品

相对于利润而言，通过“进京”实现由地方房企向全国化的战略转身，才是这些大型房企的最终目的。

那么，初次登场、不遗余力的做好产品，树立出鲜明且正面的品牌形象，才能配的上华丽的战略转身。

用严肃君N个500人置业群里群友的话来说，“谁还不得先要点脸面先”。

目前限竞房并不好卖，是不争的事实。对于首次进京的房企来说，“好产品”是面对压力的必选项。

1、运用成熟的产品系。

以禹州为例，作为在北京的第一个项目，禹洲朗廷湾用的是禹州成熟的产品系“朗廷系”。

目前，禹洲朗廷系已落地上海、杭州、厦门等多个城市，产品形象偏向高端。

禹洲朗廷湾效果图

禹洲·朗廷湾定位为低密花园社区，整个社区为7-11层小高层，全明纯板楼，虽然受三角形地块的限制，但是从效果图来看，楼栋排布比较合理，具体楼间距没有具体数据，总体来看遮挡不多。

禹洲·朗廷湾90平三居

从产品来看，作为主力户型的90平三居两卫，做了目前最受欢迎的“眼镜户型”。

南北通透，全明户型，南向三面宽，客厅带大阳台，主卧带独立卫生间，私密性更好。唯一的缺点就是，牺牲了最小功能间面积，从户型图来看，无法作为卧室使用。

2、参考研究目前市场上口碑最高的产品。

有靠近雅居乐的业内人士表示，在正式拿下亦庄开发区地块不足一个月之后，项目操盘团队就开始有意寻找目前北京市面上最好的89平三居户型图，为后续产品研发做充足的市调。

以最好的产品为基准，是否能有进一步的提升，有待项目进场之后考证。但是，至少从态度上，让购房者看到了机会。

3、独特的产品特色。

以华发中央公园为例，作为闽系房企，即使进入北方市场，华发也没有放弃对于园林的执著。

限竞房项目华发中央公园住宅社区的绿化率难得一见的做到了40%，景观是东南亚风格，中间一片开阔的水景。

华发·中央公园沙盘图

主流房企超7成拿地额在一二线城市

房企中报集中发布后，除了销售额、利润数据之外，严肃君发现，房企还频谈土地储备。从数据可以看出，一二线城市成为更多房企的重点布局方向。其中万科、融创、龙湖、禹洲等多家房企一二线土地储备超过8成。

另据中原地产数据显示，截至8月21日，18家标杆房企2019年拿地金额超7成在一二线城市，这一比例成为近几年高点。其中，以深耕三四线城市而著称的碧桂园，在一二线城市的占比也在提升。

大多房企都如此布局的理由是控制风险。对于房企来说，一二线因为产业吸引人口等要素存在，改善需求旺盛。

由此可见，从控制风险和利润角度来讲，北京作为一线城市对于主流开发商的依旧具有强吸引力。

此外，从今年北京土地市场供应来看，新增限竞房地块最高限价出现了明显上调，最高限价与限均价价差比，从5%上调至10%。

这意味着，在不考虑拿地溢价率的情况下，对后续项目的开发商来讲，利润空间相对有所提高。

再加上，今年出让的21宗住宅用地当中，不限价地块有9块之多，占比高达43%，严肃君大胆推测，在给房企一定喘息空间的同时，这也是对限价的一次放松尝试。

这对于房企来说，是个好消息，意味着未来会有更多的利润空间相对更高的进京机会，对于购房者来说，就多了更多的买房选择。

互动时刻：

纵观二十年外地房企进京史，无论是为了打开北京市场，还是为了通过北京市场完成“全国化”转型，房企进入北京的第一个项目，大多都是以当时房企门面级“标杆”为基准打造的。

对于进入北京的脸生房企你怎么看？你会选择脸生房企开发的新盘吗？

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