活下去 | 楼市看风向！奥园的活法 郭承包的千亿年

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境，首先我们来回顾下今年的形势。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

在目前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者愈强。

看看大房企的活法，或许有些新的发现。

奥园的活法 地产销售2019有望真正“破千亿”

搜索到最新关于奥园集团的信息：

据上交所消息，奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行2019年公司债券（第一期）将于2019年9月12日起在上海证券交易所交易市场集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，并面向合格投资者交易。

消息显示，本期债券实际发行总额15亿元，票面利率6.80%，债券期限4年，债券简称19奥园02，债券代码为155688。

融资，特别是在今年环境下，这对任何一家房企来说都是件极度紧迫的事。奥园成功发行债券一方面代表机构对奥园的肯定，投资有信心；另一方面也是企业自身急需资金解决即将到来的债务或再经营的大投入项目所需。

从官网了解到有关奥园的信息：

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中国奥园集团于1996年在广州成立，2007年在香港联交所主板上市（股票代号：3883），为MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、恒生沪深港股通指数及恒生沪深港通大湾区综合指数成分股。2019年3月18日，旗下奥园健康生活集团在香港联交所主板上市（股票代号：3662）。

位列2019年中国民营企业500强第272名。

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秉承“构筑健康生活”品牌理念，实施“一业为主，纵向发展”的发展战略，中国奥园成功打造“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新”八大产业板块，拥有“地产、商业地产、国际投资、健康生活、科技、文旅、金控、奥买家”八大二级集团，匠心打造230个精品项目。

业绩上“快车道”

凭借复合地产的开发理念，“一业为主、纵向发展”的业务格局，奥园地产板块在2018年实现合约销售额912.8亿元，2019年销售目标1141亿，地产跨入千亿俱乐部。

奥园2019年9月最新数据全年目标完成近60%

中国奥园集团公布截至8月底的业绩数据：2019年1月至8月，实现未经审核的合同销售额679.6亿元，完成全年销售目标1141亿元的59.5%。

2019年中期业绩 储备货值加大

截至6月30日, 奥园共新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾人民币800亿元。奥园拥有230个项目，分布75个境内外城市，土地储备总建筑面积达4,012万平方米（权益比81%），总货值约人民币4,255亿元。如计入城市更新项目，总货值约人民币6,452亿元。

已迈向转型路

2019年，旗下健康生活集团在香港联交所成功上市。

从广州奥园开始，郭梓文就回顾总结出一个房地产创新理念——复合地产，大众置业不只是购置住宅本身，更是购买一种健康的生活方式。所以当时体育产业与地产行业复合一起，就能产生1+1>2的效果。

一切都在向好的奥园

与背后掌舵人郭梓文行事风格密不可分

他，郭梓文，人称“郭承包”。

从第一单6000元的广告牌生意，到如今千亿元规模、百亿元纳税到跨国集团。

他出生在番禺一个教师家庭，当过车间电工、设计师。

上世纪九十年代中，从当地旅游局辞职后，30岁的他承包了三家濒临破产的国有房地产公司组合成金业地产，仅一年时间就扭亏为盈。

他，“快快快”——推崇高效

金业用两个多月的时间就令烂尾数年的东发花园封顶，被称为是“金业速度”。1997年1月18日，金业别墅花园开售，第一期138套别墅只用了16天就被抢购一空。

这是当时郭梓文行事风格，后来演化为奥园企业价值观“高效、诚信、责任”中的第一位。

他，“复合地产”创始人

1998年，郭梓文受1984年洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯开发奥运场馆的启发，结合当时广州“请吃饭不如请出汗”的潮流，提出了“体育休闲＋地产”、“运动就在家门口”的复合地产开发理念，其在番禺洛溪建造的“广州奥林匹克花园”一举成名。

创业经历:

1991年，承包负债累累的番禺建安装饰公司，淘到第一桶金，并打响了"郭承包"的名号。

1991-1995年内，成为番禺民营企业家中的一匹“黑马”。

1996年，推出全新形象的“金业别墅花园”。

1998年，第一次提出了“复合开发”的概念，建造“广州奥林匹克花园”

1999年，广州奥林匹克花园获得国家体育总局全国首个“阳光健身工程”称号。

淡出的郭梓文

几年间，郭梓文的“奥园”在国内许多大城市拔地而起。就在郭梓文呼风唤雨憧憬着地产之巅时，合作方中体与奥园闹分家，双方为奥林匹克名称的专利权反目。

2003年初中国奥园买下诚成文化欲借壳上市，深陷其贷款担保黑洞的漩涡，上市搁浅。此时的奥园集团面临资金链断裂和人员流失风险，在建的广州南沙奥园等项目也陷入停滞，公司内一批批任职多年的管理层骨干相继离开，郭梓文也淡出了人们视野。

归来的郭梓文

四年后，奥园与美国国泰财富基金合作：2007年10月9日，在上市重组引资中历经坎坷的奥园地产在香港联交所主板成功上市，郭梓文再次回归财富中心。

数字总是能说明一切

高速发展的奥园，规模、负债同步提升：

中期财报显示，截至今年6月底，奥园资产总额约为2325.68亿元，负债总额约为1972亿元，较2018年底的1581.24亿元，增加了390.76亿元。资产负债率方面，亦有所上升，截至今年6月底，资产负债率升至84.79%。纵向来看，过去的2016-2018这三年，随着规模的扩张，中国奥园的资产负债率也在上升，分别为77.97%、78.44%、83.73%。

受资本高度肯定的奥园 多起大额融资落地：

2019年至今通过境外公募及私募美元债、银团贷款等渠道合共募得约16.5亿美元。

2019年，向亚洲美元债券市场发行公开发行14.5亿美元

9月12日，四年期15亿元境内公司债于上交所上市，票面年利率为6.80%

检索历年事件：

奥园同样也经历其他明星房企经历的痛

高速扩张势必也伴随着拒绝收房、业主投诉、工程事故、遭监管部门点名等接踵而至。

2017年底，四川成都成华奥园广场业主拒绝收房，并爆发维权。

2018年10月31日，安徽合肥奥园城市天地业主拒绝收房。

2018年11月，成都剑南大道的奥园公园府邸精装缩水、虚假销售宣传等维权

2018年12月28日，沈阳奥园国际城71号楼电梯间进水。

旗下公司涉事：

2018年11月6日，广东省住房和城乡建设厅网站发布题为《广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第四批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》，广东清远市合创泰富榜上有名；

2018年12月3日，住房和城乡建设部网站发布事故快报称，广东省茂名市电白县金源海湾文化城项目一期一区，发生高处坠落事故。

发现也有不同的声音，有业内人士，针对中国奥园这种借扩张来提速方式提出质疑。

业内人士表示，中国奥园通过并购多年不赚钱项目，短时间高速扩张，但这种机会已经不多，而且市场下滑，所以中国奥园的后续空间有限。另外在当前楼市调控趋紧，购房观望环境下逆势拍得成都地王也是有冲动之嫌。

2019年的奥园活法将迎来什么样的表现，我们拭目以待。

（中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索）