楼市穿上了“秋裤”！9月有三个消息，两部门“定调”，寒秋来了

　　短短一个月，楼市调控的“新招”一个接一个。

　　先是合肥建立房价和地价联动机制，根据周边新房以及二手房销售均价，拟定宅地起拍价、最高限价。也就是说，地价非但没有顺势下跌，反而参考周边房价为基准，逆势上涨，房企拍地的热情自然大打折扣。

　　随后，福州调降旧改项目“货币补偿”比重，这进一步确定了市场的猜测：棚改的货币化安置，已经成为过去式，不管是全国总量下降，还是热点城市告别货币补贴的方式，以后拆迁户想拿钱买房子，没那么容易了。

　　此外，厦门房管局约谈主要开发商，那些房价涨幅较大或者对全市备案价格有较大影响的房源将限签，这个举措，与苏州、洛阳、大连已经采取的禁涨、限签、限售有“异曲同工”之妙，反映出各地加大调控力度的决心。

　　这些招数都很“新颖”，仿佛在限购、限售、限贷等措施之外，又给楼市套上了厚厚的一层“秋裤”，让深秋季节的市场，多了点束缚，少了点风险。

　　过去这些年，楼市体量膨胀的太快，正所谓“光脚不怕穿鞋的”，正因为市场小、房企少、购房者竞争小，才让楼市可以在没有任何束缚的情况下一路“狂奔”。

　　然而，随着房地产年成交额达到15万亿元的水平，年均销售面积达到17亿平米的级别，再没有一整套的调控体系作为辅助，市场转冷，量价齐跌之时，“受凉”在所难免。

　　拿9月份来说，有三个消息纷至沓来，影响深远。

　　第一，土地市场快速退烧，连续四个月下滑。

　　在今年4月份，部分一二线城市热点城市土地市场快速升温，土地市场竞争激烈，数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。

　　但是，到了8月，全国70大中城市合计土地成交金额2501亿，环比下降31%；成交土地均价7492.76元/平方米，环比下降24%；土地成交溢价率只有8%，较7月下降4.38个百分点，较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点，创年内最低。

　　很明显，无论是土拍金额、均价还是溢价率，从4月至今，土地市场已经连续4个月呈现下滑状态。

　　第二，房企负债创出新高。

　　最近一段时间，正是上市公司半年报披露的节点，因为绝大部分实力房企都已经上市，可以从财报数据中，看出它们的“成色”。

　　房产研究机构克而瑞近日发布报告指出，统计了174家上市房企的财报，今年上半年房企的平均净负债率创新高，174家房企的加权净负债率约为91.37%，达到2015年以来的最高值，较年初上涨了4.39个百分点，其中59.9%的房企净负债率呈上涨形势。

　　这两个数字着实有点高：174家房企，净负债率达到了91.37%。

　　当然，开发商拿地-盖楼-回款的经营模式，决定了它们的负债率必然居高不下，与其他行业肯定不能同日而语。但是，负债不断攀升，甚至创出了历史记录，依然值得我们重视。

　　这只能说明一个问题：房企借钱、回款、融资的速度，已经跟不上扩张、卖房、拿地的步伐了。

　　第三，央行再次发声。

　　央行对于房地产市场的态度，可以说决定了未来楼市资金面走向。

　　在8月下旬，LPR机制落地后，央行副行长就专门表态：房贷利率不会下降。

　　到了8月末，央行发布了房贷利率参考LPR浮动的公告，更是直接规定：自10月8日起，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lPR为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%）。

　　9月初，央行又宣布，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

　　注意这次的表态：“支持实体经济”、“降低社会融资成本”，房地产算不算？当然不算！

　　我们可以参考今年以来央行降准后，房地产市场的表现如何。今年以来，共实施过两轮。

　　第一轮是在1月，分别于1月15日和25日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，属于全面降准。

　　第二轮分在5、6、7月三次实施到位，对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率，释放长期资金约2800亿元，属于定向降准。

　　可以明显看出，这两次降准，只有第一次的时候助推了楼市出现“小阳春”，但是第二次降准，非但没有提振投机情绪，反之，房地产的资金面甚至出现了紧缩。

　　一个是央行，另一个是住建部，两个部门都在9月份，为以后的楼市定下了“基调”。

　　住建部在最近一段时间连连出手，先是表示将加快推动住房保障，明确住房保障设计和基本框架，为规范保障房准入使用和退出提供依据。

　　随后，又发布了实现“房屋交易合同网签备案全覆盖”的通知，系统多部门联网，在第二次房产普查、房产税落地预期的前提下， 其中意味不言自明，投机客未来的生存空间或将进一步压缩。

　　综上所述，楼市的“寒秋”是不是已经来了？

　　笔者认为，“寒秋”的可能性虽然很大，但是，在一层又一层的调控措施包围下，会使本来投机情绪旺盛的市场，回归到理性氛围，不亚于给房地产穿上了一条御寒的“秋裤”。

　　虽然表面看起来有点“臃肿”，不太美观，却能够让购房者、房企在内的市场主体“放宽心”：楼市，不会大起大落，不会有断供，也不会有地王。只会像白开水一样，平淡，甚至有点无趣的运行下去。