秋风秋雨来了！楼市新规在即，超百家银行跟进，32城“瑟瑟发抖”

一场秋雨一场寒，说得不仅仅是天气，放到楼市里也是一样。

被开发商寄予厚望的“金九”，非但没有出现想象中的火爆场面，反而一路“下滑”，成交、去化率、土拍冷清的有点过分。

人气方面，九月首周，20城新房销售面积回落，环比下滑14.5%，尤其一线城市下滑明显，仅深圳成交面积小幅上升，北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7%，30.9%，29.4%。

其中，7个城市成交环比上升，13个城市成交环比下降；与去年同期相比，20城销售面积上升5.3%，其中11城市同比上升。

表面上看，比起2018年，销售面积还上升了5个百分点，事实上，因为去年同期市场的表现更差，量价齐跌，降价促销的楼盘比比皆是，因此，今年的同比口径并不能反映市场真实情绪，反而一线城市全线下跌，更能代表未来的风向。

当然，房地产市场的弱势表现，可以理解为一时的波动，并不能代表“拐点”的到来，但有几个个消息相继出现，长期的走势难言乐观。

楼市新规落地，执行在即。

在8月末，央行发布新规，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

定价基准转换后，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%）。

新规的亮点在哪？

表面上看，最大的变化是取消了利率的“折扣”，以后房贷打折将成为历史，长期来看，意味着实体经济融资成本将会持续走低，房地产资金面的管控有增无减，“因城施策”将是未来房贷利率的主要导向。

说白了，资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业，房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆，可以趁早放弃这个打算了。

打个比方，以前的基准利率是各个城市、各个行业“一盘棋”，以后的LPR，通过1年期、5年期不同程度的浮动，把房地产和实体经济“隔开”，这是长效机制不可或缺的一部分。

这个机制的影响有多大？可以肯定的是，将有超百家银行跟进。

据中国证券报近日报道，某房产大数据研究院11日公布数据显示，据其监测的35个城市共533家银行分(支)行中，除停贷银行外，目前共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。

相关数据报告称，房贷利率新政实施后，这些银行都“必须上调”自己的房贷利率水平。从目前数据看，上海、厦门和天津的整体房贷利率水平也低于新规下限，面临着上涨压力。

显然，下个月新规落地后，这些房贷利率相对“偏低”的银行，不得不继续上浮跟进，以达到和新规要求相匹配的水平。

此外，还有32个城市，在楼市的“秋风秋雨”来了之后，瑟瑟发抖。

在8月中旬，《2019年银行机构房地产业务专项检查》发出通知，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单。

这些名单中，既有京沪广深等一线大都市，也有苏州、杭州、福州、厦门等投机情绪旺盛的热点城市，还有中西部的郑州、成都、重庆、西安等强市，更有徐州、洛阳、大理等三四线城市，可谓分布广泛。

为什么说这些城市会感到“凉意”呢？

要知道，热点城市的房价之所以突飞猛进，与房地产金融密切相关，比如银行信贷资金进入市场，房贷利率降低、首付分期、高杠杆买房、消费贷流入楼市，房企开发贷门槛宽松等因素，现在，这32个城市，成为被照顾的“重点对象”，没了宽松的资金流入，房价上涨也就无从谈起。

事实上，央行的LPR新规、百家银行跟进、新房成交量下降，都凸显了目前房地产市场的主基调：稳中有降。

也就是说，政策会一个接一个，调控会越来越严密，从土地市场到新房、二手房，从房企到个人购房者，从房贷利率到涉房贷款，事无巨细，都在掌控之中。

比如，9月12日，上海证券报报道称，银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企透露：过去有银行与房企“合谋”，通过表外资金，绕道“输血”房地产，目前主要压降的主要是这些资产。

从防风险的角度来看，房地产企业开发贷、个人按揭贷款，都要按照银行经营的规则来做，要合规，该提资本的提资本，该提拨备的提拨备，授信集中度也要遵循标准。

他还列出了一组数据：两年半以来，影子银行规模大幅缩减，共压缩高风险资产约14.5万亿元。其中，同业理财余额较2017年初下降85%，理财产品嵌套投资其他资管产品规模占比较资管新规发布时降低10个百分点，同业投资减少3.65万亿元，信托公司事务管理类信托业务规模同比下降13.15%。

看到这里，我们也就不难理解，为什么最近房企融资的规模大幅下降了。仅仅在8月份，开发商融资规模环比降了58%，接近六成，创出了年底新低，也是最近几年单月下降规模最高的一次。

不管是开发商，还是想趁金九买房的人，都应该认识到：这样的形势，与以前任何时间都有本质区别。

2015-2018这三年，房价涨势此起彼伏，北上广拿地困难，大量的房企就涌入二线省会城市，合肥、南京、厦门、苏州这样的“楼市四小龙”就此崛起。

当二线楼市调控日趋严厉，开发商们又将目标瞄准三四线城市，施工周期不断被压缩、从拿地到开工，流程持续简化，仿佛工厂里的流水线一般，房子在广大地市、县城加速覆盖。

唯独2019年的秋天，调控次数创出历史记录，10月份马上就要执行房贷新规，资金流入楼市的可能性越来越小，现在的形势已经相当于“釜底抽薪”。

因此，当房价进入“稳中有降”的趋势后，不动产的劣势就会凸显出来，对于那些家庭结构老龄化、地处三四线、房产折旧率较高地方的购房者而言，还是应该多些谨慎、多一分冷静比较好。