凯德、太古、恒隆等9家港、外资的商场，上半年销售额增速最高达68%

在一二线城市的核心区域开发长期持有型投资型物业，这一策略并未因经济周期的原因而改变。

1.增长

2019年上半年，内地整体市场消费承压放缓，社会消费品零售总额195210亿元，同比名义增长8.4%(扣除价格因素实际增长6.7%，以下除特殊说明外均为名义增长)。根据太古对市场的预测，北京和广州将“稳步增长” 、上海则“温和增长”，而成都将获得“满意增长”。

2. 聚集

但从今日统计的九家港资/外资商业地产企业旗下购物中心销售额增速来看，普遍高于社会消费品零售总额增速，达到10-25%，个别项目因新开店铺原因，同比增速高达68%。这也显示着购物中心的消费聚集效应进一步提升。

3.长期

港资商业地产企业的发展策略是在一二线城市的核心区域开发长期持有型投资级物业，这一策略并未因经济周期的原因而改变。

4.核心

以太古地产为例，其在城市选择、区位选择方面更为严苛，尽管规模发展较慢但整体租金收益较高，且整体租金单价也高于恒隆、嘉里，而且在项目成熟速度上也明显高于其他项目，这就是其核心的价值。

5.调整

尽管分布城市较多，但恒隆业绩依然靠上海两个项目撑全国，上海恒隆广场和港汇恒隆广场的贡献超过64%。尽管济南、无锡、沈阳项目都有明显向好趋势，但受所在市场整体竞争环境和消费需求的影响，天津和大连项目仍在努力调整和提升。

6.综合

配合高端住宅的开发，嘉里的商业体在城市布局上更为广泛，且在城市中的分布区位更为多样。与恒隆类似，同样各地项目经营冷热不均。但综合开发中销售物业的获利也让嘉里对新项目的养商期有更充足的耐心。

7.承压

经济形势的不确定性，让无论一线还是二线城市办公楼物业普遍感受到压力。

凯德商用中国信托（CRCT）

Capital Retail China Trust

截止2019年6月30日，CRCT拥有并投资于位于中国八个城市的11家购物中心的投资组合。

上半年总计实现毛收入5.545亿元人民币，净资产收入为4亿，提升11.1%，表现较好的原因是整体租金增长强劲和较低的运营费用。

通过积极主动的资产管理工作，2019年上半年租约调整平均增幅为7.5％，商场客流与商户销售额整体同比增长6.7%。投资组合出租率为97.0%。签订的新租约包括流行品牌和令人耳目一新与购物者产生共鸣的概念，增强了商场作为社交空间对家庭和年轻的购物者的吸引力。

按照项目估值161.12亿计算，投资组合整体NPI收益率为6%。

恒隆地产有限公司

2019年上半年，恒隆的物业租赁表现延续自去年下半年以来的强劲增长动力。租户的零售额及租金收入均保持稳健，而增长的趋势持续。

物业租赁的总收入增加至港币42.04亿元。以人民币计算，内地物业组合的收入增加7%，而香港物业组合的收入同比增加3%。尽管受中美贸易纠纷及其他环球不明朗因素影响，物业租赁表现可观。

物业租赁---内地

期间，除正在进行大型翻新工程的上海的港汇恒隆广场商场以及无锡的恒隆广场办公楼，所有的内地物业皆收入增长。

内地物业总收入增加7%至人民币18.94亿元。营业盈利增加9%至人民币12.86亿元。平均边际利润率上升至68%。

上海整体物业收入同比增加4%，上海以外地区的物业收入同比增加14%。

恒隆地产内地已开业物业名称及城市

商场

内地的八个商场的总收入增加8%至14.79亿元。

上海的恒隆广场

商场的收入及零售额均双位数字增长，分别为11%及15%。

上海的港汇恒隆广场

受2017年启动的大型资产优化计划带来的短暂影响。商场的收入减少4%至人民币3.94亿元。第一期优化工程已经完成，北座于2018年9月重新开业。第二期工程预期将于2019年底起分阶段完成。

沈阳的皇城恒隆广场

租金收入增加23%至人民币9,500万元。零售额大增29%。商场租出率上升4个百分点至91%。

沈阳的市府恒隆广场

商场收入增加3%。租出率进一步上升至94%。零售额增加3%。

济南的恒隆广场

商场收入增加12%至人民币1.58亿元。租出率上升至95%。零售额增加11%。

无锡的恒隆广场

商场收入增加26%，零售额增加25%，租出率上升至93%。

天津的恒隆广场

商场收入增加3%，由于正在进行租户重组和优化租户组合，租出率下降3个百分点至83%。四楼的部分区域整备改造成一个吸引年轻一代的主题区，于今年开业。期内商场零售额增加2%。

大连的恒隆广场

商场2019年上半年表现强劲。收入及零售额分别上升30%及27%，租出率上升至79%。商场第二期部分计划于2020年第二季度起分阶段开业。

办公楼

期内，来自上海的恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场四座办公楼的收入增加5%至人民币4.15亿元。各地办公楼的租金收入占我们内地租赁收入22%，证明这是稳定可靠的收入来源。

上海恒隆广场

上海恒隆广场受惠于租出率上升，上海的恒隆广场办公楼的收入增加4%至人民币3.12亿元。在招揽新客户上的努力，加上现有客户承租更多面积，带动了平均租出率上升三个百分点至94%。

沈阳恒隆广场

沈阳市府恒隆广场办公楼的收入增加11%至人民币6,300万元。办公楼高区的六个楼层于2018年7月已投入使用，带动租出率上升四个百分点至89%。位处办公楼最顶19层的康莱德酒店预期于今年稍后开业。

无锡恒隆广场

无锡恒隆广场办公楼的收入减少3%至人民币4,000万元。租出率下降一个百分点至90%。第二座办公楼正进行预租，预计将于2019年下半年交付予租户。

物业发展

发展中投资物业的总值为港币403.35亿元，包括位于内地的昆明、武汉及杭州项目，以及沈阳和无锡项目的余下发展期数。这些项目涵盖商场、办公楼、酒店和服务式寓所。

昆明恒隆广场

昆明恒隆广场的建筑工程正如期推进，测试及调试工程亦正在进行。昆明的恒隆广场是一个综合发展项目，总楼面面积达432,000平方米，包括一座世界级购物商场、一幢甲级办公楼、服务式寓所、酒店及停车场。商场及办公楼均预期于今年下半年开业。商场约85%的面积已租出，办公楼的预租情况亦取得良好进展。

武汉恒隆广场

武汉的恒隆广场正在按计划建造，这是一个综合商业项目，总楼面面积达460,000平方米。该项目将包括一座大型购物商场、一幢甲级办公楼、服务式寓所及停车场，预计将于2020年起分阶段完成。商场和写字楼招租活动已经展开。

沈阳市府恒隆广场

沈阳的市府恒隆广场办公楼的顶层19个楼层改建成康莱德酒店的项目即将完成。该酒店计划于今年下半年投入营运。这家五星级酒店将提供315间客房和一个可容纳超过500名宾客的大宴会厅。该酒店的进驻将实现我们将市府恒隆广场打造成一站式高端购物、娱乐、商业及住宿体验最佳选择的愿景。

无锡恒隆广场

无锡恒隆广场第二座办公楼的建筑工程已接近完成。该甲级办公楼位于无锡的恒隆广场东南方，将为项目增加可供出租的总楼面面积达52,000平方米。办公楼现已开始招租，并计划于2019年下半年交付予租户。无锡二期开发的总体规划已于2019年3月获政府批准。项目包括豪华服务式寓所及一间精品酒店。

杭州恒隆广场

杭州恒隆广场是一个高端综合商业项目，项目地上总楼面面积达194,100平方米，包括一座世界级购物商场、办公楼及酒店。该项目已经动工。期内，我们已悉数支付地价，并已接收土地。项目计划于2024年起分阶段落成。

太古地产有限公司

2019年上半年， 集团的总收入75.1亿港币。租金收入总额增加6%，至港币63.46亿元。反映香港及中国内地办公楼物业的续约租金上调以及中国内地和美国的零售销售额上升。

于2019年6月30日，集团物业组合的楼面面积约2,930万平方呎。集团应占总楼面面积中约有2,680万平方呎为投资物业。在香港，集团应占投资物业组合约1,440万平方呎，主要包括甲级办公楼、零售物业、酒店、服务式住宅及高尚住宅物业。在中国内地，太古地产在北京、广州、成都及上海的优越地段持有六个大型商业发展项目的权益。

投资物业组合的总楼面面积

投资物业---内地

中国内地物业组合楼面总面积为1,450万平方呎。其中已落成物业共1,300万平方呎，150万平方呎正在发展中。

2019年上半年，中国内地投资物业应占租金收入总额合共21.47亿港币。2019年6月30日，中国内地投资物业估值为港币762.21亿元，其中太古地产应占权益为港币536.78亿元。

中国内地零售物业组合

下表列出中国内地已落成物业组合（不包括物业买卖部分）预计应占楼面面积。

零售物业

2019年上半年，集团中国内地零售物业组合的租金收入总额为港币11.93亿元。以人民币计，较去年同期相比上升百分之十六。

北京三里屯太古里

北京三里屯太古里的租金总额上升，零售销售额增长9%；于2019年6月30日，商场整体租用率为100%；三里屯太古里西区将翻新成为三里屯太古里的延伸部分，预计将于2020年竣工。

广州太古汇

广州太古汇由于租户组合有所提升，广州太古汇的租金收入总额上升。零售销售额增长15%；于2019年6月30日，商场楼面已经全部租出。

北京颐堤港购物商场

北京颐堤港购物商场的租用率为99%。商场对租户组合进行了优化，零售销售额于2019年上半年上升18%。商场正成为北京东北部重要的生活品味购物中心。

成都远洋太古里

在期间内，租金收入总额上升，零售销售额增长19%。于2019年6月30日，租用率为98%。

上海兴业太古汇

上海兴业太古汇在2019年上半年，商场的零售销售额增67%，人流自2019年初以来稳步增长。于2019年6月30日，租用率为98%，92%的商铺经已开业。

办公楼

集团中国内地办公楼物业组合的租金收入总额为港币1.95亿元。于2019年6月30日，广州太古汇办公楼的租用率为99%，而北京颐堤港一座的租用率为86%。2019年上半年，北京的办公楼需求疲弱。于2019年6月30日，上海兴业太古汇的租用率为99%。

九龙仓集团有限公司

2019年集团收入上升3%至80.64亿港币。营业盈利增加34%至37.01亿港币，主要因为投资物业增加28%及投资和其他增加145%。

投资物业收入持续增长，上升21%至20.4亿港币；营业盈利增加28%至12.2亿港币。内地投资物业收入增加22%及营业盈利增加30%。

酒店收入增加19%至2.67亿港币；物流收入得以维持于12.53亿港币；投资及其他收入增加96%至14.12亿港币。

中国投资物业

长沙国金中心去年开幕，进一步壮大集团的投资物业组合。收入增加22%至港币19.58亿元，营业盈利增加30%至港币11.62亿元。惟未来数年大部分城市写字楼供过于求的情况可能增加。

长沙国金中心

长沙国金中心作为娱乐以至时尚生活、购物、文化及餐饮的一站式热点，以商场为主的长沙国金中心已迅速冒起，成为华中地区的新地标。

与占地246,000平方米大型购物商场互相辉映的是两橦优质写字楼和豪华酒店大楼。商场荣获2019年年度商业地产项目冠军以及2019年中国购物中心及零售商大奖。

商场占地九层，超过370个品牌，涉及有高级奢华、实惠奢华、中价、国际化华人设计师品牌、快速时尚、运动服装、儿童、娱乐及餐饮等不同定价范畴。

截止至6月底的出租率达98%，开幕率为97%。2019年上半年内的租户销售额达21.38亿人民币。

长沙国金中心设有两橦优质写字楼，其中一橦是楼高452米的长沙市地标，也是湖南省最高的建筑物。酒店盘踞长沙国金中心最高楼层，是华中地区最高的酒店，致力向全球旅客、本地及区内居民提供力臻完美的款待及出类拔萃的服务，为豪华及尊贵的住宅体验缔造心标准。

成都国际金融中心

整体收入增加14%至港币8.59亿元，营业盈利增加28%至港币4.63亿元。

成都国际金融中心为世界级商场地标，面积达20.4万平方米。汇集超过600个顶级国际品牌，当中超过100各品牌是首都进驻中国。截止至6月底，商场接近全数出租，期内租户销售额增加13%至人民币32.97亿元。

写字楼、酒店及国金豪庭：三橦优质甲级写字楼位处大都会市中心，往返商业区及主要交通枢纽十分便捷，租金于成都首屈一指。租户包括跨国企业、金融机构及华西地区大型企业，现承租率增至80%。

重庆国金中心

商场面积达10.9万平方米，汇聚超过170个品牌。截止6月底的出租率达99%。位于重庆国金中心一号大楼52至62楼的重庆尼依格罗酒店，入住率为73%，平均每间客房收入增加31%。

上海会德丰国际广场

上海会德丰国际广场位于浦西黄金地段，是楼高270米的地标式摩天大楼。出租率达94%。

大上海时代广场

大上海时代广场雄踞淮海中路的购物、娱乐及商场中心区，是得天都后的购物热点，商场楼面接近全数出租，写字楼已出94%，时代豪庭的整体承租率为89%。

时代奥特莱斯

集团旗下两个时代奥特莱斯继续受惠于在中国迅速崛起的中产阶级。零售销售额于期内录得13%的稳健增长，同系的时代奥特莱斯长沙的零售销售额录得17%的强劲增长。

九龙仓2019年与2018年内部收入分析

嘉里建设有限公司

嘉里建设2019年首六个月内，录得营业额112.25亿港元，集团营业额主要包括物业销售所得款项、租金收入，以及酒店运营之收入。

内地物业部

2019年上半年期间内，录得营业额79.14亿港币，按年减少5%，下跌原因已落成物业之销售收入以及租金及酒店营运的经常性收入均减少5%。毛利下跌2%至32.47亿港元。收入及毛利下跌主要由于2018年及2019年首6个月的汇率波动所致。

于2019年6月30日，内地的投资物业组合集团应占总楼面面积合共841万平方呎，其组合及相关出租率如下：

嘉里建设已开业项目出租率一览

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年半年报整理

中国内地物业具体项目

2019年上半年期间：

上海静安嘉里中心

静安嘉里中心位于上海南京路商业中心区，为本集团地标式综合发展项目。集团分别持有此中心一期及二期项目之74.25%及51%权益。

此项目汇集酒店、商场、办公室及住宅，并设景致优美的中庭广场，总楼面面积合共374万平方呎。静安嘉里中心为城中优越购物点及罕贵办公室地段，而另一亮点为品味高尚的香格里拉大酒店。

2019年6月30日，办公室面积96%及零售面积94%已租出。静安香格里拉大酒店于回顾期内的平均入住率为75%。

北京嘉里中心

北京嘉里中心巍峨矗立于首都心脏地带，包括优质办公室、购物中心、北京嘉里大酒店及服务式公寓。本集团持有北京嘉里中心71.25%权益。

于2019年6月30日，零售面积的出租率为93%，办公室面积则租出96%，服务式公寓已出租95%，北京嘉里大酒店于回顾期内的平均入住率为84%。

杭州嘉里中心

此项综合用途物业包括豪华酒店、甲级办公室、优质公寓及零售商场，总楼面面积共220万平方呎。于2019年6月30日，办公室大楼出租率为96%，零售面积出租率为93%，杭州城中香格里拉大酒店于回顾期内录得平均入住率74%。

深圳嘉里建设广场

由集团全资拥有的深圳嘉里建设广场共有三幢甲级办公室大楼，坐落于深圳福田商业中心区，连接广深港客运高速铁路福田站。于2019年6月30日，项目出租率为90%。

天津嘉里中心

天津嘉里中心位处河东区海河东岸商业中心区内，交通网络便捷。本集团占此综合发展项目49%权益。第一期包括酒店、优质住宅及商场，总楼面面积约360万平方呎。第二期发展正在规划中。于2019年6月30日，商场嘉里汇已租出82%。天津香格里拉大酒店于回顾期内之平均入住率为70%。

沈阳嘉里中心

沈阳嘉里中心于2018年开幕，为本集团租赁物业组合增添办公室及商场面积。项目位于辽宁省沈阳，坐落青年大街东侧。项目位于辽宁省沈阳，坐落青年大街东侧。于2019年6月30日，办公室大楼出租率为38%，商场出租率为82%。沈阳香格里拉大酒店于回顾期内录得平均入住率64%。本集团持有该项目之60%权益。

济南祥恒广场

济南祥恒广场位于山东省济南历下区。于2019年6月30日，办公室面积已租出77%，商场部分则租出97%。济南香格里拉大酒店于回顾期内之平均入住率为67%。本集团占此项目55%权益。

汇贤产业信托

HUI XIAN REIT

汇贤产业信托的物业组合覆盖于中国四个主要城市，其中包括写字楼、零售、服务式公寓及酒店物业，覆盖总面积超过110万平方米。

总收益按年上升0.2%至人民币15.98亿元，物业收入净额按年增加0.7%至人民币10.42亿元。

写字楼物业组合方面

汇贤产业信托的写字楼物业组合包括北京东方广场东方经贸城及重庆大都会东方广场商厦。收益按年上升3.0%至人民币6.6亿元。物业收入净额为人民币4.99亿元，按年上升4.6%。

尽管市况不利发展，北京东方广场东方经贸城凭借其优越的地理位置及设施服务，于报告期间的表现良好。平均现收月租为每平方米人民币297元，平均成交月租每平方米人民币336元。占用率为94%。

由于新供应量不断增加，重庆写字楼物业市场竞争持续激烈。重庆大都会东方广场商厦平均现收月租为每平方米人民币116元，占用率为89.7%。

报告期间：

北京东方广场东方经贸城

北京东方广场东方经贸城由八座楼宇组成，提供逾300,000平方米的甲级写字楼空间。收益为人民币6.27亿元，按年上升3.5%；物业收入净额为人民币4.79亿元，按年增加5.1%。租金调升率为9.5%，占用率为94%。平均成交月租每平方米人民币336元。

重庆大都会东方广场商业

租户包括多间国家领事馆及保险与金融服务、电子、物流及健康护理等各式各样的跨国企业。商厦的收益为人民币3,300万元，物业收入净额为人民币2,000万元。平均占用率为89.7%。平均现收月租为每平方米人民币116元，平均成交月租为每平方米人民币117元。

零售物业组合方面

零售物业组合方面：汇贤产业信托的零售物业组合包括位于北京东方广场东方新天地及重庆大都会东方广场的购物中心。提供约219,000平方米的零售面积，收益为人民币6.14亿元，物业收入净额为人民币4.52亿元。

在报告期间：

北京东方广场东方新天地

收益按年增长1.4%至人民币5.67亿元，物业收入增长2.0%至人民币4.36亿元。占用率为98%，平均现收月租为每平方米人民币1,153元。

重庆大都会东方广场商场

报告期间继续进行资产提升及租户重组计划，并预期2019年完成。平均占用率为86.7%，平均现收月租为每平方米人民币155元。

汇贤产业信托零售商方面2019年度

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年半年报整理

服务式公寓物业组合

服务式公寓物业组合：报告期间内，收益按年上升12.3%至9,300万元，物业收入净额按年增长1.2%至人民币4,800万元。占用率为84.8%。

酒店物业组合

酒店物业组合：包括分布于中国四个城市之四家五星级酒店。物业收入下跌30.1%，净额为人民币4,300万元。

汇贤产业信托2019年度经营分部资产分析

瑞安房地产

SHUI ON LAND

2019年上半年，综合租金及相关收入，按年增长17%至人民币11,07亿元。毛利率上升18个百分点至45%。期内利润同比增长8%至人民币15.98亿元。

上海商业物业组合

集团目前于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达165万平方米（「上海物业组合」），当中总建筑面积53%已竣工作收租之用。而余下面积则处于发展阶段。

截止至2019年6月30日，上海商业物业组合的资产价值约为人民币730亿元，集团应占资产价值总额约为人民币420亿元，较2018年12月31日的人民币340亿元上升24%。

瑞安房地产集团物业组合的发展状况、资产价值等状况

投资物业

2019年上半年，集团的综合租金及相关收入较2018年上半年的人民币9.48亿元上升17%至11.07亿元，乃由于资产提升计划后上海新天地广场重开所产生新的租金收入以及虹桥天地、上海创智天地、佛山嶺南天地及天地及「嶺南站」和武汉天地均录得强劲租金增长。

2019年上半年，物业组合所产生的租金及相关收入总额为人民币12.02亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。

商业物业组合的客流量和零售额较2018年上半年分别增长20%和18%。

2019年上半年及2018年上半年投资物业的租金及相关收入及出租率的分析如下：

2019年上半年具体业绩如下：

上海新天地

上海新天地的表现受到2019年年初于南里零售商场开展资产提升计划的影响，受影响的可供出租总建筑面积为10,000平方米，占新天地可供出租总建筑面积的19%。然而，有关跌幅被新天地广场自2018年年底试营业以来的额外收入所抵销。因此，上海太平桥的租金收入总额较2018年上半年增长15%至人民币3.36亿元。

虹桥天地及创智天地

2019年上半年的租金及相关收入均高于2018年上半年，分别录得增长20%及9%。增长原因归因于此期间客流量和零售额的上升及稳健的续租租金增长。总建筑面积达45,000平方米的INNO创智于2019年4月开业，现正招租于2019年下半年获取租金收入。

武汉天地

武汉天地表现强劲，租金及相关收入为人民币1.51亿元。该强劲的表现因壹方北馆（第B4号地块零售）于2019年5月31日试营业，出租率为92%。壹方北馆（第B4号地块零售）总建筑面积为72,000平方米，是一个「以花园为设计主題」的购物商场。商场定位是为邻近的中产阶级和年轻家庭创造健康和绿色的时尚生活。

重庆天地

2019年上半年的租金及相关收入维持稳定。重庆天地零售面积的出租率为68%。企业天地6号和7号零售商场（第B12-3号地块零售）的出租率为61%。企业天地8号零售商场（第12-4号地块零售）正进行重新定位及租户提升工程。

佛山岭南天地

「岭南站」购物商场自2016年12月盛大开业以来，截止至2019年6月30日，出租率已升至100%。岭南天地的出租率为90%。这两项物业于2019年上半年的租金及相关收入较2018年上半年增长26%至人民币1.26亿元。

瑞安房地产已开业物业名称及城市

来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年半年报整理

发展中的商业物业

上海瑞虹新城

太阳宫（瑞虹天地第10号地块）已于2017年底完成拆迁，并已展开建筑工程，项目将发展为一个商业综合项目，包括两橦总建筑面积为157,000平方米的甲级办公楼及一座总建筑面积为180,000平方米的购物商场。该发展项目预计于2020年至2021年完成。

INNO创智

上两橦总建筑面积为45,000平方米的办公楼的内部装修工程已完成并于2019年4月开业。

武汉天地

总建筑面积为160,000平方米的第A1号地块写字楼正处于施工阶段，项目计划于2021年落成。

新鸿基地产发展有限公司

集团上半年收入为2,071.6百万港元，其中利息收入为最大的收入来源。经营成本减少7%至729.0百万港元，主要由于在中国内地市场进行进一步成本缩减。

房地产该组合为2,284.6百万港币，该组合包括香港商业房地产以及于欧洲酒店及商业物业投资。

长江和记实业有限公司

2019年上半年期间内，集团零售部门在25个市场经营15,213家店铺，较去年同期增加5%。整体而言，保健及美容产品部分店铺数目增加5%及同比店铺销售额增长2.9%，总销售额增长1%。

按地区划分的核心业务分析

2019年上半年期间内，录得营业额79.14亿港币，同比减少5%，下跌原因已落成物业之销售收入以及租金及酒店营运的经常性收入均减少5%。毛利下跌2%至32.47亿港元。

来源：商业与地产(ID:commercialproperty)，本文已获授权，对原作者表示感谢。

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