今年6月以来，房企融资环境受到严厉抑制，叠加宏观经济下行、调控从严等不利影响，粤港澳大湾区9城土地市场温度逐月下降。
从近期土地溢价走势和流拍数量2个数据表现来看，可以判断土地市场“入秋”。
目前市场普遍存在两个问题：
1是市场“入秋”后会否继续“入冬”？
2是目前是否取地时机？
值得注意的是，在目前市场降温之际，管理层与地方政府的维稳市场力度正趋于上升，9月4日国务院总理李克强表示货币政策需适时预调微调，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具；9月16日中国人民银行决定全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。
在粤港澳大湾区范围内，包括珠海、中山、东莞等城市亦于近期进行政策优化、维稳市场。当前政策风向已经进一步明确，调控始终以“稳定市场”为首要目标，未来土地市场热度走向将与2018年下半年低迷时期存在区别，难以“入冬”。
而从取地的角度来看，经过【4-5月】的土地市场亢奋，目前市场竞争程度及成交溢价表现已明显下降，底价成交的土地明显增加，各城正陆续推出更多优质土地，并以相较往年更为合理的价格成交。
总体来看，政府维稳力度上升而地价水平下降，对于“有所准备”的房企而言，正是“逆市拿地”的好时机。
以下为详细分析：
近期粤港澳大湾区（9城）供地持续增加
近期大湾区各城供地增多，各城核心区、次核心区；高总价、低总价地均有。
粤港澳大湾区各城供地规模次序，土地供应特点，如下：
市场入秋：融资紧箍咒收紧，2个数据显示热度趋降
6月以来，房企融资信贷和发债政策持续收紧，房企融资输血通道受阻，资金压力迅速飙升，包括宏观环境“内困外扰”，导致土地市场大环境逐月降温。
从最近2方面数据看，土地市场正在“入秋”：
数据<1>大湾区土地流拍/终止/延期数量明显增多
8月以来大湾区，珠三角9城中，包括中山、佛山、肇庆、惠州、珠海等5个城市均有土地出现流拍/终止、延期出让的情况。其中，珠海8月仅仅成功出让2宗居住用地，其余8宗地块全部延期出让；中山今年以来仅成交2宗地块，本月流拍地块为今年第三宗地块；
未成功出让的原因，主要集中以下三个方面：
预期回落之下，土地起拍价偏高导致后期去化风险大，如：中山古镇地块、三水西南街地块、四会大旺高新区地块、唐家北围居住地等区域土地价格偏贵
捆绑大量商业，市场下滑时期，开发难度增大，如：佛山南庄地块、唐家北围商住地等；
区位相对偏远的县区地块，并非现时取地最佳选择，如肇庆广宁县、惠州龙门县、斗门富山工业园等。
数据<2>大湾区土地整体溢价率明显下滑
大湾区整体土地市场竞争热度明显下降，土地溢价率持续走低，包括广州南沙和增城、佛山高明、肇庆、江门蓬江、珠海北围和惠州远郊县区等多个区域土地基本以底价成交。
机会增多：靓地频推，价格适宜
从近期最新推出土地所在区位来看，无论是所在地段属性、所在区域产业实力、周边市政实施投资力度、交通便捷程度等多方面来看，整体质素相对上半年的地块要好。包括有：
以上众多区域的土地，在过往而言，普遍属于兵家必争之地。但从8月最新成交地价来看，这些区域土地成交均以“高性价比”成交，地价出现高位回落的趋势，局部如东莞黄江等区域回落幅度较大。
即使是相对热门的佛山、惠州、江门，被业内外普遍认为质数上佳的地块，最终参拍的企业数量已从上半年普遍15-20多家，下降至现在的10家（或以下）；最终的成交结果表现是：普遍溢价不高，竞自持或竞配建比例远远低于过往的10%-40%。
从取地角度看，现阶段逆周期取地不失时机，可以拿到性价比较高的土地。
国进民退：头部央企，地方国企成为拿地主力军
从今年前8个月粤港澳大湾区（9城）不同背景类型的房企拿地金额走势来看，1-5月民营企业取地金额整体大于国企和央企，这段时期活跃于大湾区土地市场的民营企业有：碧桂园、龙光、鹏瑞、合景、美的、弘阳、雅居乐等。
而时至6至8月，国企和央企在大湾区的拿地金额大幅增加。
从最新8月份企业拿地金额来看，排名前六的企业，除恒大外，均为国企或央企（包括保利、华侨城、保利置业、华发和中粮）。
后市判断：虽入秋，难入冬
政策维稳力度增加，正是取地时机
尽管当前房企融资环境紧张及市场预期低迷，导致显示土地“入秋”，但值得注意的是，在目前市场降温之际，管理层与地方政府的维稳市场力度正趋于上升。
9月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议明确提出：“实施稳健货币政策并适时预调微调，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”，市场普遍预期后续将迎来降准、降息等利好措施。
9月16日中国人民银行决定全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。
从楼市调控上看，在中央“房住不炒”指导下，各地“分城施政”仍会注重施政力度。佛山早于今年年初已进行政策优化；珠海分别在5月、8月两次适度调节限购力度；东莞、中山亦于近期进行政策调整。虽然“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，但“稳房价、稳地价、稳预期”同样重要。
虽然对房地产的资金管控仍将坚持，但后续整体经济活力、实体企业融资紧张等问题将会得到缓解，房地产预期将被“适度焕活”。需要确信的是，调控始终以“稳定市场”为首要目标，未来土地市场热度走向将与2018年下半年低迷时期存在区别，难以“入冬”。
从取地角度看，目前市场竞争程度及成交溢价表现已明显下降，各城正陆续推出更多优质土地，并以相较往年更为合理的价格成交。无疑，政府维稳力度上升而地价水平下降，对于有准备的房企而言，正是“逆市拿地”的好时机。
附件：2019年8月粤港澳大湾区9城商住/居住用地成交明细
来源：合富研究院
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