如今开发商必选的几道送命题

前阵子大量的开发商发布自己的半年报，几乎都在说着好消息，看到的都是各种利好的数字

有趣的是，我问了一些公司的员工的内部感受，其中一个的回答特别有趣：公司业绩这么好，怎么工资都不给我们准时发。

这或许就是如今的房企，谈不上打肿脸充胖子，但是多少都在咬碎钢牙吞肚子的感觉。

后来，我找到一家上市公司的总裁，有一次一对一的沟通，他和我不紧不慢的聊了下如今他们面对的恶劣市场，用他的一句话来说，就是：步履薄冰

因为很多东西，变得和以前不太一样了

01

首先，最重要的是，突然发现以前的经验统统没用了

这是让他们最没安全感的事情，过去楼市总有经历一些不太好的市场，但是多数房企都能扛过来，因为他们过去20年的开发经验积蓄了一些规律

但是从2018年开始，这些规律似乎就一夜之间就失效了

比如说三年一个周期，这个规律几乎支撑了所有房企过去十年的发展，所谓的逆周期拿地以及等待盼春天几乎都是在这个逻辑下构建的。

但是现在的市场已经没有过去那种短周期高频波动的场景，伴随而来的是极长的低谷期，看不到头的冷

所谓的长效机制，真正意义上在市场里形成了，所以在这个市场里，手里的项目要不要快点卖了，当下要不要继续拿地，面对资本多少成本融资合适，这些方法论一切都失控了

他和我说，如今项目定价，会制定三个价格，一个是当下可以卖的价格，一个是2年后持续下滑的价格，第三个是预售证可以给的价格，三个价格里取最低的，如果还能做才会拿这块地

可以看出房企各种决策背后的举步维艰

伴随着周期论同步消失的还有保本价这件事，这个事让开发商在过去的两年时间里吃尽了苦头，回过头来看，土地多少钱和房子能卖多少钱没有任何关系

没有人承诺说土地贵了未来房子一定就可以更贵，事实也同样是如此。也因为这一点，让多少开发商冷静下来，招拍挂也少有了往常的激情岁月

也正是因为时间的洗礼，让总裁们突然领悟一件事情，过去的种种理论，本质上只是经验，他并不是真理。

如果地产还像20年前的规律一样运营，或许这些经验都是对的，但是如果游戏规则变了，那么那20年的经验或许也就成为了教训

而这教训是巨大的，因为在当下如此敏感的时间点，依然需要老大们继续去学习和研究市场，当下市场里要利润还是要规模，要高质量还是要高增长，要发展还是要安全，要好市场还是弱竞争，要专业化还是多元化……每天成千上万个问题都在老板脑子里环绕。

所以你可以感受到如今行业内的百花齐放，比如你看到碧桂园去做机器人，看到恒大去做新能源汽车，看到融创去拍电影，包括万达做不做房地产每年都在变……各种各样什么都有

每个老板对市场有一点点细微判断的不同，做的决定也就会不同

你可以理解为创新，你也可以这里面很多的试验最后都是失败作为结尾，悄无声息的结束

02

那地方城市会想要什么样的开发商，这也是我最近一直在思考的话题，因为你只有适应了这个城市，这个城市才有可能让你扎根深根，赚一票就走人的模式越来越不行了，因为我们发现好的城市并没有想象中那么多，这一点要珍惜

先明白一点，就是这个赛道一定会越来越微利，微利到尘埃里，不是说整个社会不允许开发商赚钱，而是一定要营造一个微利的商业环境，让一些没脑子只有钱的开发商进不来

过去有一段时间房企确实被劣币驱逐良币，因为钱太好赚了，而外面比你有钱的公司多了去，所以都进来了。

未来你必须要接受这一点才能吃这口饭，要么你就不要做了

那怎么理解微利模式，不是说一个城市你有十个项目每个项目都微利，这种模式依然可以理解为暴利，因为我们的周转速度太快了。

如果没有意外地的话，一个城市十个项目，会让你3个亏损，4个打平，3个盈利，这样整盘下来还能赚一点点

这个时候深根的意义就出来了，因为如果你只有三个，可能就是2个亏损1个打平，并且地方城市也更愿意把资源倾斜到深根的那一方

第二个必须要接受的现实就是必须要做好产品，这也不是什么高大上的理由，道理也很简单，特别是核心城市进入到城市化深水区，如今处于老城升级的阶段。

而一二线城市用旧改代替棚改本质上说明了一个趋势，就是昂贵的城市，拆迁的代价实在太大，拆不起，所以用旧改来代替

换句话来说，但凡现在出让的土地，地方政府也不会允许你造一般的产品，因为如果产品差再加上未来50年拆不掉，那么区域成为贫民窟的可能性是极大的

所以表现就是如果你做不来精装修，做不来PC工艺，做不来持有运营，可能地就不让你拿了，现在这种情况在上海太普遍了

另外不要以为这个是我们的特色，日本过去也是这么过来的，所谓的消费升级都是逼出来的，当年也是一大批土豪造了一波烂房子之后，逼着做现在的百年宅

所以你看到大家在说的美好生活，不是意识觉醒，而是必须要做的一道题目，不会做那就再见好了

03

最后一步，也是最艰难的。我们曾经以为被我们干掉的港资企业，如今让我们非常难受

之前写过一篇文章，和大家说过港资回来了小心，港资全面恢复拿地了

港资的回归拿地，更多的是因为对于地方政府来说，更希望企业拿地可以有更多的自有资金，在这样的氛围下，港资具备更大的竞争力

不少房企也认识到自己的短板，过去十年开发囤积下来的资产，本质上都不是资金，今年不少二三线城市的商办都在半价出让，鸡肋已经快变成鸡骨头了

所以很多企业开始学习港资，试着有没有可能像港资一样可以靠资产和租金进行永续经营，这样的模式是最容易抗风险的，你看现在所有的港资都不怎么拿新项目，但是企业活得好好的，没意外的话未来一百年也可以活的好好的，而且总是能够拿到特别优质的好项目好地块

他们在任何世道里都不会慌，因为家里的资产就像奶牛一样一直在产生租金

而他们之所以可以活的那么好，是因为租金足够的多，而租金足够的多，是因为企业的净资产足够的庞大

比如说新鸿基，净资产都6000亿了，而我们头部的三家开发商，销售额飞到天了，但是净资产只有2000-3000亿。换句话来说，我们忙活了20年，家底还不够厚

但是时间似乎不太等我们，因为未来的土地出让大家要求持有要求运营，如果我们不能掌握港资这种模式，可能他们会越来越强，我们就慢慢的挤压出市场

所以你看到2018年开始，都在成立长租公寓的部门，商管部门，大资产部门……但是一年下来这些部门最大的变化就是，开掉当初临时调配过去的地产人，转而招聘一些非地产人加入

为什么，因为地产人太习惯花大钱做短频快的事情，对于运营以及持有并且赚租金这种小钱，一没耐心二没能力，所以很难适应下来

所以没意外的话，未来会有地产人失业，理由就是开发商必须要开辟这块业务，而大部分地产人的能力是不够的

所以各位稍微上帝视角看下如今各个房企的老板们，你会发现他们的团队是这样的，需要扩人做新业务，而这块业务短期内不产生收益但又需要持续的投入。

另外地产开发的老本行越来越微利，单个项目时不时的还亏损，地产人很多又被抽走或者平衡总人力成本被开掉。所以一家公司几乎两头都是受堵的

04

并且在时间这个维度，也没有太多的站在开发商这边

全面横盘的时代，房价的涨幅已经盖不住地价的利息了，高位拿地的开发商必须要做的决定就是，现在亏还是以后死。

而且需要注意的是，现在亏不代表现在活，如果手头的项目没有足够多到支撑现金流，亏损也只会加速现金流的枯竭

这三个躲不掉的问题，每天都会环绕在不同房企老板的头上，每天都在做着选题，而这些题目几乎都是送命的

我做了一件有趣的事情，把所有上市公司的半年报的一些关键字统计了一下

发现关于现金的频率出现了41次，收购总计36次，降杠杠一共出现了20多处，回款出现了40次。而周转出现了6次，高/快周转出现了0次。

各位从这样的字眼不知道是否能够感受到内部的不安

难不难，几乎每个都是方向，但是每个方向都意味着要放弃很多很多，舍不舍得甘不甘心已经是一个大问题。

这一轮的考验，考验的不是房企，而是房企的老板。因为各种原因崛起的房企老板，没有意外的话也会因为各种原因的沉沦

而对于大多数地产人来说，似乎也只能等待命运的安排

05

所以各位购房者发现没有，快买快卖的开发商如今有多痛苦，各位一定不要成为他们一样的快枪手

以上为正文，来自卢俊

ps：洗我稿的人，要点脸，洗完再拍成短视频装逼的，脸快捡起来