楼市调控近三年：刚需没了、炒房客蔫了

预期改变行为，行为改变行动，一些人的行动会影响其他人的行动……趋势就此反转。本轮楼市调控成功的关键就是抓住了一点——更改人的预期。

1、冰火两重天

最近，各大地产上市公司纷纷公布半年报，并就下半年公司动向及未来房地产发展发表看法。虽然表述各异、字意隐晦，但实质内容近乎一致：看淡后市，将少拿、甚至不拿地。

而实际上，这些观点已不仅停留在各地产高层的口中，而是早已实实在在的开始执行了——融创、恒大等大型地产商正开始新一轮的全国项目降价潮、甚至裁员潮，有的地产商明确表示下半年将不再拿地。

而再具体到各城市，一个个降价项目接踵而至：

广州，多个新盘项目降价幅度超20%；
合肥，特价房、折扣房特别多，变相降价在2000元至3000元；
郑州，新盘特价房纷纷涌现，降幅在2000元左右；
……

之前的降价总是羞羞答答、时有时无——逮住一次特价折扣的机会，买房人总觉得占了便宜、捡了漏，为什么突然间降价潮就汹涌而至呢？因为本轮楼市调控政府的决心太大了。

坚持“房住不炒”、落实“因城施策、一城一策”；
年中政治局会议，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；
严控信贷资金流入楼市，限制地产商融资，32城开展房地产贷款业务专项检查；
……

在这一系列组合拳的捶打下，还有谁相信房价会暴涨呢？既然不会再暴涨，也就出现了开头的策略和行动。

楼市此情此景的冰冷和本轮调控前的火热，让人不免发出今夕何夕的感叹。有多少人还会记起两三年前的场景呢？

新项目在万人体育馆开盘秒清、大家彻夜排队只为能先进入选房区买到房、靠关系/凭交情/批条子……只为能排个靠前的选房号、价格不菲的茶水费/服务费等一度盛行不止……那真是个众人疯狂的年代。

本轮调控从2016年的9月底至今将近三年，时事变化却如同沧海桑田，为何差距这么大呢？因为人的预期变了。

2、刚需缓买房

身边的一位朋友，跟女友已到了谈婚论嫁的地步……面临的首要问题是买婚房，因为等着入住就定了一套二手房。按现有的标准，不管从哪一个维度来说他都是标准的住房刚需。

可就是这样一个100%纯正的刚需，现在却要推迟买房。

因为资金有限，就想着少付首付多贷款……解决的办法就是高评高贷（他所在的城市并未严格执行三价合一），而多贷款意味着得有高收入（原则上月收入应该是月供款的2倍以上），而他的打卡代发工资却达不到要求。

民间的智慧是无穷的，解决的方法就是做假流水，银行的反制风控手段也就跟着迭代升级……结果就是最近查得严，贷款审批不下来，换了两家银行都不行。

而在签订房屋买卖居间合同时，中介的承诺是一月之内交易完毕（房子是全款房，只要按揭房贷审批后交易很快），可都两个月过去还卡在房贷这一坎。

而就在这两个月当中，这位朋友的心理却发生了变化。

本想着趁这波楼市下跌抄个底，恰巧又遇到个急于卖房的房东，暗自庆幸捡了漏，也就很爽快的付了5万的定金。

谁曾想就在这两月当中，该小区的房价一降再降……甚至有的房源比自己的“捡漏价”还要低500元/平以上，“每次翻看房价查询的软件都是痛苦的煎熬”，相当于房子还买到手就亏了几万块。

思虑再三，这位朋友决定暂缓购买，刚好趁着“对方违约，没有在规定时间内完成过户”为借口。

可中介费不一定退啊……毕竟是自己的原因导致房贷没审批下来，朋友回应道：我只是不买这套房，可以让中介继续给我找房子啊，再买房过个一年半载的，房价不就更低了么！

我们无意评价这种做法的对错，但这样的人却大有人在——在房价上涨时，哭天喊地得嚷着自己刚需受伤，可一旦房价下跌转身不再提买房。

现在房价跌了，可刚需们都跑哪了呢？

3、炒房客退潮

近二十年房产牛市，催生了一大批因买房而暴富的群体。而在2016年这波全国性楼市翻倍行情中，“买房赚钱、买房致富、买房财务自由”的观念进一步深入人心，而以房产投资为职业的群体开始广为人知，并有越来越多的人渴望成为其中的一员，这个群体就是——炒房客。

借着2016年这波涨价潮，关于“买房炒房”的各种现象如一场运动般在全国扩散开来：房产投资的文字/音频/视频线上线下课程、有人牵头组织的各种全国性的购房团、以及由此诞生的各种房产大V/大神……精彩纷呈、好不热闹。

因为网络让信息传递更便捷，人群之间的模仿、学习、迭代等能力变得异常强大……

炒房客同样如此啊，于是各种炒房的方法和流派得已广泛传播：凤变冰（老旧的破房子经装修改造后，以更高的溢价出售）、一刀流（高评高贷做到低首付、甚至0首付买房）、民宿流（低价买的大房子，精心装修后用于民宿出租）、囤债族（买房贷款，且贷款越多越好，赌通货膨胀）……

虽然楼市调控的力度在不断增强，可人们“房价永远涨”的预期不曾改变，并坚信楼市三年一个周期……最长五年。

既然如此，那留够三年的月供不就行了么……信用卡、信用贷、装修贷、抵押贷、网贷、亲友借款等统统用上，只为等来三年后的一次房价暴击！只要房价再次暴涨，月供那点小钱不就是毛毛雨么！

眼看三年就要到来，可房价暴涨的苗头却遥遥无期……说好的楼市周期呢？

紧接着的反应是什么？既然房价不再涨，干嘛还要买房炒房呢？利息不是成本？月供不是成本？资金的机会成本不是成本？

人们的观念出现180度的大转弯，由追涨买入改为原地不动、甚至坚决卖出。

最近，你又听说多少炒房客的新闻呢？你身边的朋友又有多少在谈论买房投资呢？

所谓炒房客，大多数是跟风型的，一有风吹草动预期立马反转，瞬间蔫了。

4、兴伏的周期

有一个典故叫：其兴也勃焉，其亡也忽焉，意思是兴盛和衰亡都很迅速、且势不可挡，跟随着这种趋势会引发一系列的连锁反应。

近几轮楼市的起伏周期，就很好的诠释了这一点。

在2014-2015年那波楼市萧条期时，房子卖不掉、也没人相信房价还能再涨、更没人谈论房子……大家的一致观点是楼市进入了白银时代、房子不再是最好的投资标的。

当来到2016-2017年这波大牛市时，几乎所有人立场大反转，并坚信“房价永远涨”、“买房即致富”，各种借贷高杠杆杀入楼市。

可当时间再次来到2019年的当下静淡时，谈论房子的声音在衰弱、甚至消亡，人们又纷纷谈论“房产暴富的时代已然远去”……是不是又闻到了曾经的味道？

资产价格是有涨跌周期的，即使没有楼市调控，照样会起伏振荡、潮起潮落，只是变动的幅度会更大——猛然上涨，再猛然下跌。有了政府调控，会把价格的波峰和波谷拉缓、让波动更小，相应的对经济的伤害就会更小，这也是逆周期调节一个方面。

逆周期调节的是什么？一定程度是人的预期。

价格有高有低、波段有峰有谷……对应就是所有人都想抄底在山谷、逃顶在山峰，可有几个人做得到呢？

到了山峰，这山望着那山高，还预期有更高的山峰，就像买房，价格越涨、人们预期的价格就会越高，同样的，价格越跌、人们预期的价格就会越低，结果就是很难逮住顶和底。

对刚需来说，买房的首要需求是满足自住、获得居住的体验感，把资产增值可稍微看淡一些。

对投资客来说，重要的是买到优质的资产（当然对什么是优质资产，人们的观点有所差别），只要大趋势没错，短期的价格波动不影响长期的资产收益。

而要做到以上这些，萧条期、萎靡期不正是一个机会吗？

同样一个事物，怎么看？如何运用？怎样行动？见仁见智，于是也就有了人的差距。

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