环境营造与管理 购物中心工程与物业管理实务之四

保洁专项管理

（地面石材养护、外墙和玻璃穹顶清洗、污染治理、废弃物管理、虫害治理）

石材地面尤其是人造大理石在商业物业中得到大量使用。人造大理石是由90%的大理石碎粒及石英和10%的高强度树脂及辅料按科学比例经机器混合、压缩、聚合固化抛磨而成。它具有各类瓷砖和天然石材不可比拟的优点，同时也存在许多缺陷，例如硬度不高，易磨损，易变性，抗酸碱和抗腐蚀性不强，亲水性强易吸收各类有色液体。因此，人造大理石地面必须实行专项养护。

外墙面和玻璃穹顶专项清洗的工艺方法与一般墙面材料和玻璃的常规工艺是相同的。

在管理上，通常采用定期作业或采用一次性清洁工程方式组织分包作业。由于是高空作业，必须要求分包作业单位制订严格的安全制度、采取完善的安全防护措施和落实安全责任。外墙面和玻璃穹顶专项清洗严禁采用强酸碱性药剂。

商业绿化和美陈管理的任务

在商业物业环境维护活动当中，卫生间管理是极其重要的。因此，对卫生间管理一般设专人负责。此外，通过清洁卫生整理使其从“肮脏”的印象转化为洁净、清新的感觉形象之外，更为重要的工作就是清除病毒和细菌等有害微生物，给人以真正的卫生。因此，对于商业物业而言，卫生间微生物控制是十分必要的。

目前北京、上海市场上应用较多有史伟莎（SWISHER）卫生间深层护理服务技术，效果良好。史伟莎采用美国农业部（USDA）认可的除菌剂，在已经清除尿污、霉菌、有机物的洁具上进行消毒，抑制病菌生长，降低人体感染机会。

视觉污染的治理

在商业物业中，有许多事物都容易造成视觉污染，例如不合理的灯光、美陈布置。此外，在公共空间里所经常存在的人的行为对顾客造成的视觉污染，例如营业场所里的营业时间里装卸货物、清运垃圾；服务人员在客用卫生间里洗碗；工具车和工具箱在客户面前随意放置；服务人员在公共空间不规范的仪容和行为等。这些都是我们在日常环境管理活动中必须关注，并采取有效措施予以杜绝的。

嗅觉污染的治理

嗅觉污染是商业物业中比较常见，也是最不能容忍的一类污染。

1、嗅觉污染的内容

1）有害气体和粉尘，如汽车尾气、工程建设施工形成的粉尘、装修造成的甲醛气体的挥发，厨房烟尘，等等；

2）异味：如卫生间异味，垃圾房以及废弃物散发出的异味，化粪池、隔油池散发的异味，厨房散发出的异味，等等；

3）空气含氧量不足。

2、嗅觉污染治理的措施

1）管理措施

对嗅觉污染，必须采取坚决有效的管理措施。例如，保持通风设备良好的运行状态；对工程施工粉尘和有害气体的挥发，要采取严格的空间隔离和时间隔离；严格对各种管道、管路的控制，防止有害气体、粉尘、异味外溢和管路间的流窜。

2）技术措施

除了有针对性的管理措施，对嗅觉污染的治理还应当采取必要的技术措施。安体百克（Antibac2K）技术目前是比较好的商业中心空气净化技术。安体百克采用德国最新环保杀菌科技“膜菌封锁技术”，具有杀菌、消毒、除味的空气净化作用。它已经展现出了两个重要成果，一个是魔术球空气净化器，可以比较有效地改善公共空间里的空气质量，可以杀菌、消毒、清除异味、清除空气中的尼古丁、清除挥发性有机气体、清除可吸入颗粒；另一个是全能灭菌除臭技术，能够消除严重的臭味污染，目前已经应用到万达商业的垃圾房管理，效果较好。

听觉污染：

听觉污染主要是指让人体产生不愉快的噪声，其中效果不好的背景音乐也是一种听觉污染。

商业物业每天产生大量的废弃物，这些废弃物如果不加以严格管理，将会产生视觉、嗅觉、触觉的严重污染，滋生虫害，损害顾客的健康，损害商业的形象。

虫害治理工作的组织和管理

1、应按照规定，通过招投标，选聘具有资质的专业虫控服务单位进行专业虫控服务。

2、根据项目运营的实际情况，制订各季度的消杀计划。消杀计划必须明确使用药物名称、用量、开始投放时间、持续时间、投放地点和防护措施等。消杀工作开展前，需向相关客户发布相关通知。

3、针对商业物业主力点、次主力点、小商户等大小商家众多，各区域物业管理界面不尽相同，不同的物业管理责任区域，在虫害灭杀行动时应统一协调，共同行动，同时段完成相关作业，才能达到理想的治理效果。

4、采取完善的安全防范措施，防止有关作业伤害到人体。

5、环境专管人员应每月汇同有关人员对虫害治理工作按检验方法和标准进行检查，并实时做好记录。

绿化布置和管理

1、绿化的养护和管理工作；

2、绿化与美陈、功能性小品布置与管理的结合；

3、光环境管理工作。

（一）通过景观营造，充分表现商业物业内涵，使环境具有标志性。

商业物业具有明确的市场定位和产品定位。根据这个定位，商业商业具有自己独特的主题内涵。那么，商业物业景观的营造与这个主题内涵相一致、相呼应。

大型购物中心和步行街也是重要的城市空间。这些部位的景观营造必须充分展现商业物业要表达的主题内涵，从而使本身的景观具有独特而明确的标志作用。

例如，宁波万达广场针对处于宁波郊区这样一个区域环境，为了满足市民的家庭消费需求，确定了“欢乐无限，尽在万达”的主题，因此，宁波万达广场的环境营造工作，在空间视觉、美陈、色彩、灯光、绿化、背景音乐等各个环境要素中都必须表现出“欢乐”的主题。

（二）景观营造，必须服务和服从于物业空间的服务功能。

例如，商务办公楼的环境布置应该有利于创造商务环境的营造；酒店的各种陈设应当洋溢着典雅、高贵的氛围；公寓则需要整洁和安静的环境；在购物中心，则根据其定位和业态分布需要创造浓烈的商业气氛。

（三）景观营造必须与交通组织相结合。

行人动线是整个商业物业的生命线，商业物业的景观营造具有客流动线的导向性，景观营造应与客流动线有机结合。

在大型商业物业重要的交通动线和节点，应该进行有目的的景观布置。在商业物业的主要出入口，如地铁出入口、地面出入通道、地下停车场的电梯候梯厅、中庭和大堂等重要的人流动线节点，必须精心作出景观布置。再如步行街的景观营造不仅对于顾客的视觉产生十分重要的影响，而且对于有效引导入客流，具有十分重要的作用。

光环境营造

在商业物业特别在商业中心里，灯光是极其重要的景观要素。香港购物中心将灯光的设计作成一门艺术。每一个购物中心都有与众不同的主色调，人们只要看到灯光色彩便知道来到哪一家购物中心。

灯光在受光面的照度以及色温和显色指数，直接影响了人的视觉效果，并对行人流线的流向和流量产生重要影响。

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