债务加重盈利能力下滑，新城控股甩卖百亿项目“自救”

经历了7月的“黑天鹅”事件，新城控股（601155.SH）被迫进入王晓松时代。在此之后，新城控股股票连续经历了好几个跌停，截至9月3日收盘，新城控股股价报24.69元/股，而曾经新城控股最高估价一度达到43.65元/股。8月24日，新城控股发布了2019年上半年报告，也是王振华在任的最后一份报表。

报告显示，新城控股2019年1-6月销售额1224.18亿元，销售面积1049.52万平方米。其中，1-6月份合同销售金额分别为109.58亿元、127.01亿元、230.55亿元、213.95亿元、247.59亿元、295.49亿元。除了4月份环比下降外，其他几个月都延续了增长态势。

但在7月3日王振华事件曝光后，新城控股销售额也急转直下。7月份，公司实现合同销售金额约245.33亿元，8月份，公司实现合同销售金额约236.80亿元，销售情况均较6月份有所下滑。

毛利率同比下降，下半年迎结转高峰

新城控股上半年实现营业收入170.63亿元，较2018年同期的157亿元增加8.29%；公司报告期归属于上市公司股东的净利润为25.9亿元，对应2018年同期的25.3亿元仅增2.54%。

虽然收入及盈利情况较去年同期却有增长，但根据2018年业绩排行来看，新城控股位于行业第8位，位于第9位的华润置地在2019年上半年营业收入为458.5亿元，归母核心净利润81.1亿元，高于新城控股3倍有余。不仅华润置地，就连去年排名19位的旭辉控股在上半年也取得200.6亿元营收，归母核心净利润达到28.7亿元。

此外，对于股东而言，新城控股上半年的成绩也并不理想，营收及利润虽微弱上涨，但归属公司股东的净资产却较上年末出现下滑，由304.93亿元下降至295.67亿元。

从盈利能力来看，新城控股2019年上半年的毛利率为37.47%，同比下降0.94个百分点；净利润率为17.09%，较上年同期增长0.61个百分点。目前来看，两项指标在行业里保持高位，公司盈利能力较强。

根据半年报，新城控股上半年完成竣工面积404.10万平方米，而下半年计划竣工面积则高达1469.26万平方米，包括住宅项目1068.51万平方米，商业综合体项目400.75万平方米。

由此可以推测，新城控股的收入及利润将在下半年迎来结转高峰，较之2018年979.82万平方米（含合联营项目）的竣工面积，新城控股今年计划竣工面积超过1800万平方米，增长90%以上。

大量转让项目，去化加速

2019年上半年，新城控股通过招拍挂、收并购等方式积极拓展土地资源。于北京、天津、西安、重庆、武汉等重点一二线及中西部省会城市积极加仓。

半年报显示，2019年上半年新城控股新增土地储备80幅，总建筑面积达2459.20万平方米，同比增加18.58%，拿地平均楼面地价约2989元/平方米，以此测算拿地总金额为735.24亿元，权益金额约为550亿元，数据显示，新城控股上半年的拿地金额排在行业前5。

新城控股自己也没有想到，继上半年大手笔拿地之后，便遭遇了“黑天鹅”事件。新董事长王晓松一上任就将部分新近获取的最高为150亿元的项目摆上“货架”，平价出售这部分资产意在保证手中的现金流。

8月30日，新城控股发布公告称，公司子公司于近日签订转让协议，转让旗下6个地产项目，涉及交易总价32.92亿元，项目交易全部以现金交易。

这已经是新城控股自7月以来近两个月内，第三次以公告形式正式披露的公司项目转让情况。截至30日公告披露日，新城控股已转让项目超20个，回流资金超过百亿元。其转让的这部分项目回流资金全部以现金支付。

据新城控股自身披露，其计划转让的项目约为40个，项目总货值约为450亿元。其中2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。新城控股则解释称，出售项目公司股权，在收回部分上半年已支付土地款的同时，也将优化公司资产结构、增加公司货币资金。

近年新城控股各区域公司统一贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，即便存货大量补充，新城控股也并没有积压过多存货。

新城控股2019年上半年反映公司去化情况的指标“存货/平均预收账款”为1.45，同比下降11.04%，仍然低于行业1/4分位数水平，去化压力较小。

半年报显示，截至报告期末，新城控股已售未结转面积为2959.51万平方米，大量未结转项目积压，导致新城控股的预收账款较2018年末增加了71.55%，预收账款周转率降至0.12，同比下降50%，目前已经低于行业1/4分位数水平。

杠杆加重，短期偿债暂无压力

数据显示，上半年新城控股调整后的资产负债率、净负债率同比双增。

截至6月底，新城控股的负债总额3670亿元，总资产4233.19亿元，有息负债为825.47亿元。调整后的资产负债率为77.56%，较2018年上升1.62个百分点；净负债率为65.53%，较年初增加30.28个百分点。两项指标均位于行业中位数水平左右，目前来看，债务风险仍在可控范围。

融资方面，新城控股发行21亿元公司债（综合票面利率为 5.45%）、总额度为6亿美元的高级美元债券（综合票面利率为6.63%）、15.58亿元的交易商协会 ABN（优先级票面利率为6.8%）、10亿元中期票据（票面利率为6.0%）、6亿元超短期融资券（票面利率为4.3%）。公司金融机构借款及债券类直接融资平均融资成本为6.48%，较2018年没有太大变化。

目前，新城控股账上有货币资金456.42亿元，能覆盖短期借款5.94亿元以及一年内到期的非流动负债191.32亿元，调整后的速动比率为1.05，高于标准值“1”，调整后的现金比率为0.31，较去年同期增加24%，短期偿债能力尚佳。

但公司反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”自2015年上市以来，一直呈现逐年下降趋势，2019年上半年该指标为0.37，低于行业1/4分位数水平，显示新城控股长期偿债能力较弱。

新城控股方面表示，2019年下半年可推货值约为2200亿元。结合上半年45%的完成率，新城控城多次表示，完成年度指标是大概率事件。但从各项指标来看，公司目前运营正常，公司在巅峰期过后，所面临将是更为严峻的挑战。