8月诸葛月报：深圳二手房价微跌，租金连续4个月下跌

概述

8月份深圳市二手房挂牌价为63337元/平方米，环比微跌0.18%，依旧稳居全国二手房价首位，但挂牌价在连续6个月上涨后，迎来一个下跌月份。月日均挂牌量142442套，环比上月涨5.9%。8月18日，关于深圳建设先行示范区的重磅政策正式发布，深圳再一次迎来历史性时刻。有预言房价会暴涨，但是根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，深圳二手房价8月出现降温。这个市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”，另一方面政策调控加深施压，监管部门收紧部分房企融资。楼市价格出现微小跌幅，目前整体市场处于平稳健康的发展态势。

租赁市场方面，8月深圳租金均价96.91元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.05%，深圳租金价格已经持续四月下跌。进入 8 月，随着毕业季带来的租赁热潮褪去，深圳政府的住房租赁政策出台，市场调控的持续深化，以及深圳市对人才引进的力度的加大，深圳租金均价逐渐回归平稳，这一现象降低了外来打工人员在深圳的生活成本，加大了深圳对毕业生和人才的吸引力。但从全国范围来讲，深圳的居住成本依然远高于其他重点城市，同与其临近的超一线城市广州相比，租金均价超出70%多。

一、政策、行业动态

1.1 政策解读政策

01 深圳政府出手：两年内解决已批未建土地问题

为了加快国土空间提质增效，加大对已批未建土地处置力度，8月5日深圳市出台《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，方案指出将于2019~2020年开展已批未建土地处置专项行动。

本次方案中的已批未建土地是指已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地。方案强调，要加强土地批后监管，在积极稳妥推进已批未建土地处置工作的同时，严防新增已批未建土地，建立已批未建土地动态管理长效机制。确保2020年11月30日前完成深圳已批未建土地处置工作。

02 深圳租房新政：多渠道增加租赁住房供应

8月30日，深圳市住房和建设局印发《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。其中提出了多项政策措施，增供应、树规范、盘存量(城中村)、建平台、用政策、强监管”等这6个方面，建立多位一体的租赁住房政策体系。《意见》强调，大力整顿住房租赁市场秩序，明确房东不可乱涨租，巧立名目收费，否则会被拉失信“小黑屋”。

1.2 行业动态

01深圳 年度城市更新和土地整备计划曝光

8月7日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》，计划重点围绕“加大成块连片土地清理和整备，加快旧工业区连片升级改造”的工作要求，加快形成连片可开发的产业空间，为重大产业项目落地提供保障。将牢牢把握高质量发展根本要求，进一步挖掘存量用地潜力，强化城市功能、优化产业结构、提升人居环境，助力打造粤港澳湾区核心引擎功能。

02紧调控：房地产金融政策收紧

各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。下半年全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。8月初再次明确针对32城检查，约束房地产贷款额度。同时房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

二、二手房市场解读

2.1 8月深圳二手房市场价跌量涨势态

8月份深圳市二手房挂牌价为63337元/平方米，环比下跌1.79%，尽管挂牌价在连续6个月上涨后出现下跌趋势，但仍然稳居全国二手房价首位。8月18日中央发布的利好政策，使得深圳楼市热度持续。同时，政策调控加深施压，监管部门收紧部分房企融资。楼市价格出现微小跌幅，目前整体市场处于平稳健康的发展态势。

数据来源：诸葛找房

从单月挂牌形趋势来看，8月深圳挂牌价整体波动较为大，前两周价格整体偏低，随后逐步上涨，最高出现在8月26号出现一个最高值，62600元/平方米。

在挂牌量方面，8月深圳二手房挂牌量整体波动较为大，月初挂牌量在155313套徘徊。随后在8月12号挂牌量直线下跌，在8下旬波动较小，维持在135830套。8月深圳日挂牌量142442套，环比上月涨5.9%

2.2 8月深圳二手住宅挂牌房源以刚需、居家居住房源为主

从二手房挂牌房源面积分布来看，8月深圳60-90平房源量占比最多，高达40%，环比上月微涨1%。其次为90-140平，占比27%，与上月持平。前两者占比近7成，深圳二手房市场仍然以家庭住房需求占比最大。其他各面积段排名和占比与上月相比变化不大。

从二手房挂牌房源居室分布来看，3居占比最多，占比37%；2居室挂牌量占比26%紧随其后；4居排名第三占比15%，各居室排名和占比与上月一致。

2.3 从城区挂牌价来看南山区均价依然最高

从各城区二手住宅挂牌均价来看，南山区挂牌均价最高，以94721元/平方米排行第一，遥遥领先于其他城区；环比上月微跌0.08%。福田区排名第二，均价为76990元/平方米，环比下跌1.2%。宝安区第三，挂牌均价61428元/平方米。龙华区跌回第四，均价60309元/平方米。坪山区挂牌均价最低，为34878元/平方米。

从城区挂牌量上来看，龙岗区保持第一，以50403套遥遥领先，环比上涨7.91%，是第二名南山区挂牌量的近2倍。8月南山、福田、罗湖、宝安四区挂牌量均在在20000--22573套之间，但本月这四区挂牌房源量均有所变化，城区挂牌量差距减小。大鹏新区挂牌量最少，仅为330套。

2.4 8月龙岗城区区涨降价房源量均增加

从降价房源量上来看8月份深圳降价房源量总量与上月比有所增加，其中龙岗区降价房源量为城区第一，降价房源量6120套，环比上涨24.49%，大鹏新区涨降价房源量最少，降级房源量52套。

涨价房源量方面，各城区涨价房源量上升，龙岗区数量排名第一，为1683套，大鹏新区排名最后，涨价房源量仅15套。从整体情况来看，各城区降价房源量均高于涨价房源量，本月深圳二手房市场房源量供应量增加。

2.5 热点城区挂牌量普遍上涨，价格平稳波动

三、租赁市场解读

3.1 8月深圳平均租金价96.91元/㎡/月，持续四个月下跌

毕业季已过，深圳租金市场并未有大波动。根据诸葛找房数据研究中心近期公布的《2019年8月全国大中城市租金均价报告》数据显示,8月深圳租金均价96.91元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.05%，深圳租金价格已经持续四月下跌。但从全国范围来看，深圳的居住成本依然远高于其他重点城市。

从城区方面来看，南山区租金均价最高，为126.86元/平方米/月，福田区以均价120.34元/平方米/月紧随其后。这两区均价远高于其他城区，与上月租金均价基本持平。大鹏新区均价最低，仅为南山区的三分之一，均价44.342元/平方米/月。

8月深圳各城区各居室价格

3.2 最高租金TOP10商圈依旧由南山、福田包揽

从商圈方面来看，本月华强南商圈租金均价在上月大幅度下跌后，此次微跌0.04%，但仍以均价205.69元/㎡/月排名租金均价榜第一，远高于其他商圈。最高租金TOP10商圈由南山、福田全部包揽，南山区的后海、华侨城、科技园由购物休闲区、景区、以及高薪企业园等高端商圈带动，高端租赁房源发展；福田区亦是由别墅、商贸中心等高端住宅及办公区域，高端出租房源较多，带动商圈均价较高。

商圈租金最低的TOP10商圈基本上都在盐田、龙岗、宝安等关外偏僻商圈，最低的为大朗商圈，均金均价为34元/月/平方米。