刘天永：房地产企业将“存货”变为“投资性房地产”税收筹划案

根据企业会计准则的规定，当房地产企业在会计上确认为“存货”的房地产的用途发生改变时，在满足法定条件前提下，企业应当将存货转变为投资性发地产，笔者认为这种税务筹划的方案是符合法律规定的。本文笔者在对一则案例进行分析的基础上，与读者共同探讨案件中涉及的相关法律问题。

一、案情简介

K企业主要从事房地产开发经营、房屋租赁、物业管理、项目投资及服务。“营改增”后，K企业销售自行开发的房地产项目按照“销售自行开发的房地产老项目”选择简易计税方法，征收率为5%。稽查局对该企业2010-2015年的申报纳税情况进行检查，发现企业开发销售存在异常，相当一部分房产未对外销售，用于自持。2010、2011年的所得税申报收入仅为部分开发商品销售收入；从2012年到2015年，4个纳税年度的营业收入均主要为投资性房地产租赁收入，4年的租赁收入合计1829万元，应纳税所得额仅2万元，其中2012、2013年为亏损。经测算，如果将未销售房地产开发产品全部销售，则应纳所得税税额将是2012-2015年实际纳税额的千余倍。

K企业声称其投资性房地产涉税处理合理合法，采用投资性房地产的做法只是为了待价而沽，同时还可以收取租金，且租金已缴纳了相应的税款。稽查人员通过查询财务资料发现，该企业已开发的四期房地产项目，其中两期已全部完工达到可售状态，在房管局备案为可销售房产，部分开发产品已销售；未销售的房产，部分已对外出租，其余空置。K企业根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》，将未售房产转为投资性房地产，并按成本模式计量，按“房屋、建筑物”最低折旧年限要求，按20年计提折旧。

最后，稽查局认定，K企业将开发产品作为投资性房地产管理，应以商业用地的使用年限作为折旧年限。因此，将投资性房地产的折旧年限调整为40年，调增检查期间的应纳税所得额，合计1863余万元，企业补缴所得税额465万元。

二、法律分析

（一）本案中K企业的会计处理合法

对于房地产企业开发的建筑物，可以用来出售、自用或者出租等，具体用途如何，在满足会计确认、计量与核算的规定的前提下，则属于企业的自主经营权。本案中，K企业作为房地产开发企业，其开发的建筑物一般在会计上应当确认为存货，后续应当按照“主营业务收入”进行会计处理。但是根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十三条第二项的规定，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，作为存货的房地产改为出租的，应当将其他资产转换为投资性房地产。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定了确认投资性房地产的具体条件。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条的规定，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，为投资性房地产。第三条规定，已出租的建筑物属于投资性房地产。第六条规定，当投资性房地产的经济利益很可能流入企业，同时成本能够可靠计量的，可以确认为投资性房地产。

本案中，K企业将转变用途的未销售的房地产转为投资性房地产用来出租，该部分房产能够单独计量和出售，其收入和成本有准确完备的财务资料进行反应。因此，K企业将开发的房地产用于出租并通过“投资性房地产”科目进行确认、计量和核算符合上述规定。

（二）本案中K企业不应补缴企业所得税

根据《企业所得税法》第十一条的规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。计算企业所得税时，折旧年限越长，企业所得税前准予扣除的折旧额越少，应纳税额越多；折旧年限越短，企业所得税前准予扣除的折旧额越多，应纳税额越少。由此可见，折旧年限的长短关系到企业在某一纳税期间的应纳税额。根据《企业所得税法实施条例》第六十条第一项的规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。但是，本案中税务机关认为K企业的投资性房地产应当适用商业用地40年的折旧年限，笔者以为该观点属于混淆基本概念，商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，其对象是土地，而本案中K企业出租的却是建筑物，税务机关不应将商业用地的折旧年限用于建筑物的折旧年限。因此，本案中K企业的会计处理与税务处理是符合法律规定的，计算企业所得税时应当适用20年的折旧年限，不应适用商业用地的40年的折旧年限，自然不应当补缴企业所得税。

（三）本案中K企业可采取的答辩理由

1、日常核算资料健全完备

首先，作为企业重大经营决策，K企业将开发产品出租，应当制备董事会决议文件。其次，开发产品的成本归集和分摊准确，对投资性房地产的初始成本的计量无误。其三，企业财务部门应当根据法律和企业的经营状况合理确定折旧年限，妥善保管有关财务核算决定文件。

2、税务机关不得违背税收法定原则，强行调整企业经营活动

目前，世界上不少国家已经将税收法定原则写入宪法。税收涉及政府与公民双方的利益，而征税权控制政府手中，如果征税行为没有法律支持，必然造成对公民合法财产权益的侵害。因此，税务机关的征税决定必须依据明确的法律依据，防止滥用征税权。

本案中，房地产开发企业将开发产品作为投资性房地产的处理与法有据；主管税务机关针对折旧年限提出质疑，要求按40年期限对投资性房地产计提折旧，没有明确的政策依据支撑，滥用征税权，损害了K企业的合法权益。

3、法无禁止即可为，行政机关应尊重企业的自主经营权

法律的禁止性规定是企业行为合法与否的边界，只要企业的自主经营行为没有被法律禁止，行政机关无权干涉。市场经济是法治经济，市场的活力源于无数市场参与者的自主经营和决策，过度的行政干预只会限制和束缚企业发展，为行业企业树立不合理的经营示范。

本案中，K企业根据市场形势调整经营行为，将开发产品作为投资性房地产核算，并且制备相应财务管理文件，合乎商业常理和相关规范要求。税务部门应尊重企业行为，保留企业在法律规范内的自主决定权。