2019年房地产新晋"并购王" 世茂今年能重回TOP 10吗？

自年初上任总裁后，许世坛已经第二次率队出席业绩发布会。和往年一样，世茂房地产(00813.HK，下称“世茂”)2019年中期业绩发布会依然选择在香港举行。

面对台下的长枪短炮和投资者、分析师、媒体的追问，许世坛显得相对轻松，时不时还开个玩笑，抖个金句。

许世坛轻松的底气来自于世茂业绩稳定增长的状态。2017年迈过千亿，2018年收入增速创新高，距前十仅一步之遥；2019年上半年成为行业新晋“并购王”，赚足眼球，营收也攀上同期新高......

会场上许世坛多次提到一个词：开心。

在许世坛看来，通过这几年的调整，世茂销售增速维持在一个比较好的速度；另一方面，高速扩张状态下项目的质量整体水平和客户满意度保持在行业前三；此外，物业、酒店服务的发展势头良好，已和投行密切沟通并计划2021年分拆上市。

“今年实际上是世茂30周年，是一个新的开始，也是新的征程。”许世坛称。

下半年收并购机会更多 世茂会提高标准

今年上半年，世茂签约额达1003.4亿，同比上涨38.7%，权益后签约额排名第11位，已完成全年2100亿元签约目标的47.8%。

期内，世茂营业额上升32.9%至565.64亿，实现核心利润75.8亿，同比上升23.8%；股东应占核心利润53.1亿，同比上升20.6%，股东应占核心业务净利润率为13.7%。

事实上，受调控收紧及市场波动影响，房地产行业整体增速较2018年显著放缓。降速求稳促回款，主动优化财务指标，削减投资拿地费用成为不少房企的选择，但世茂稳中求进，克而瑞数据显示，上半年世茂是TOP20销售增速最快的房企。

“上半年排名前20的企业增速平均在12%左右，世茂增速接近40%，我相信全年会比40%更高一点。”在许世坛看来，当前的市场和政策环境对世茂这类负债较低，且有酒店、物业、商场平衡风险的企业，反而是一个好机会。

上半年，世茂共获取60块土地，总价约788亿，新增土地计容建筑面积1412万平方米，新增货值约2500亿。其中，通过收并购而来的项目占比达到七成。截至6月30日，世茂权益前土储面积约 6407万平方米，权益前土储货值超10500亿。

连续吃下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目，大举收并购的世茂被称为行业新晋“并购王”。但许世坛并不喜欢这个标签，“新晋并购王是媒体说的，我们并不希望被这么定义，我们认为这是一种合作共赢。”

“首先，这些并购是安全的。其次、并购有一个好处，可能对方已经开发了一半，我们买进去再卖就很快。对于并购合作项目，我们都会要求10到12个点的税后利润，毛利可能也会要求接近30%。”

许世坛透露，世茂收并购获取的项目很多并不需要公告，数量不止外界看到的这么多；其中，不乏Top10房企的身影。

总体来看，世茂财务指标仍相对稳健。半年报显示，上半年世茂实现回款813亿元，同比上升47.8%；账面现金为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿；净负债率为59.6%，已连续第8年维持在60%以下的较低水平；上半年借贷成本控制在5.6%左右，处于行业较低水平；偿债能力方面，短期借款为320.6亿元，占总借款28%，现金比率1.6倍，短期内无偿付风险。

对于收并购机会，许世坛保持开放态度，但他也强调要谨慎稳健。“今年刚好大家都缺钱，给了我们很多合作的机会，而且很多都在一二线城市，包括对大湾区的布局也在深化，我觉得这些都是和以前不一样的地方，但风险控制还是最主要的。”

“下半年我们会把这个（收并购）要求再提得更高一点，因为现在融资也更困难了，市场不确定性也更大了，出于安全考虑，我们会更谨慎稳健地进行并购合作。 ”许世坛称。

据了解，世茂在投资拿地上划定了一条安全线，即按照销售额的40%，回款的50%来买地。以2500亿销售额和2000亿回款计算，世茂今年权益前拿地金额预算为1000亿，上半年已使用788亿，下半年约剩余三成额度。

但许世坛坦诚，全年拿地额度预计会比1000亿更多；在他看来，下半年好的收并购机会更多。

不执念回归前10，但增速要超过同等级同体量房企

大手笔的收并购带来了大量的货值，这对世茂而言，是规模再上台阶的弹药。

“新增的2500亿货值大概会有三份之一可做今年的可售资源，大概是800亿。”许世坛表示，“希望这800亿中可以卖一半，也就是400亿，这400亿是在2100亿年度目标以外的。”

言下之意，2100亿的年度销售目标并不是世茂的最终标准，而只是条及格线。

世茂下半年3000亿货值中，80%位于一二线和强三四线城市。许世坛表示，去化率达到37%即可轻松完成年度销售目标。而为了冲刺更高业绩目标，内部预估去化率会提到50%，这意味着，世茂今年销售额达到2500亿并非不可能。

据许世坛透露，世茂大概率三季度会达到1700亿以上的销售额，追平2018年全年业绩。

尽管土储和货值上做好了充足准备，但面对分析师提问会否上调年度销售目标，许世坛表示基于对下半年市场的谨慎看法，暂时不会调高销售目标。

就今年的总体市场情况，许世坛预测，今年市场体量应该能达到15万亿左右，销售额超过2500亿才有可能进前10。

但对市场一直热议的世茂今年能否重回前10的焦点问题，许世坛表示内部没有这样的想法，并表示世茂长远的目标还是要超过行业的平均增速。

“我相信（今年）行业前20也就是20%左右的增速，如果人家增速20%，那我们希望自己可以达到40%，甚至更高，我们应该不断进步。当然前进一名或两名，我们没考虑这么多，反正我们就是要进步，就是要超过同等级同体量的企业。”许世坛称。

此前世茂2014年行业第8位。随后在2015、2016年两年里，世茂主动采取收缩策略，着力于改善财务状况和降低负债水平。

2017年起，主动调整后的世茂重回规模增长赛道，同年销售额破千亿；2018年，销售额1761亿排在行业第11位。

他随后表示，对于世茂当前的团队建设很满意。一方面，团队激励机制，经理人积极性调动方面近年卓有成效；另一方面，项目质量和客户满意度回升至行业前三，未受积极扩张影响。此外，收并购和土地储备方面的表现，也令许世坛感到满意。

言下之意，世茂已做好了准备。

对比上半年房企销售排行榜，世茂距排在第10位的龙湖仅53亿的差距，世茂并非没有机会继续前进。

物业、酒店2021年上市

房地产主业稳步发展，世茂的多元化业务也没落下。

2019年上半年，世茂非物业销售收入为33.2亿元，同比增加75.3%，非物业销售营业收入占比达5.9%，较2018年同期增长1.4个百分点。

酒店业务方面，截止6月30日，世茂自持酒店已开业22家，拥有客房数量近7000间，实现营业收入10亿元，同比增加13.2%。此外，世茂携手喜达屋资本成立的世茂喜达，截止6月30日旗下运营及管理78家酒店，已有11家投入运营，67家在开业筹备中。

许世坛透露，今年酒店可能会有20多亿的营业额，明年希望超过30亿，后年希望超过40亿。此外，世茂喜达今年计划签到一百多家，明年签到200多家，并开业50家，世茂计划在2021年与喜达屋签约合作数量到300家，开业超过一百家。

物业板块，通过合作并购海亮物业、三远物业，扩大物管规模。目前在管理面积已经超过1亿平方米，世茂服务计划在三年内实现在管面积达到3亿平方米。

据悉，未来世茂多元化将在酒店、商业、住宅、医疗、文化、教育等领域持续发力，并着重在物业、酒店、商业办公、娱乐板块加大投入，计划2021年将酒店、物业拆分上市。

业绩会现场，许世坛在做业绩总结不无骄傲地说：我们已连续三年保持“有品质的高速增长”。

从“少帅”到总裁，许世坛如今奋起直追，距重返前10仅一步之遥。接过权杖的许世坛上半年交出了一份不错的成绩单，全年销售目标也大概率会超额完成。但很显然，发布会上诸多表态证明，许世坛不会仅仅满足于此。

下半年，世茂留给我们的还有几个悬念：

1、收并购“机会”更多的下半年，世茂下一个“合作共赢”对象是谁？

2、世茂今年的销售额是2100？2500？还是更多？

3、今年世茂是TOP X？