惜败龙湖，负债走高！世茂重回TOP10，压力山大？

摘要：融资成本不高，但负债还是走高了

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

和很多知名房企不同，世茂这家公司对于很多人来说有些陌生。但网红深坑洲际酒店，听过的人不少。世茂建的。

这是一家非常厉害的房企，但在公众那里却有些低调。正如其跌出房企前十位几年后，一直没能返回昔日的荣耀。

我很少说我喜欢哪家房企。恰好世茂，是我有些喜欢的。看到日前世茂2019中报出来，着实有些惊讶。

数据显得很靓眼，2019年上半年，世茂签约额1003.4亿元，同比上涨38.7%。

于2019的行情来说，这个增幅是惊人的，前20房企平均下来只有10%出头的销售增速。甚至有些巨头不仅没有完成半年目标，且签约金额、面积下滑。

只是可惜的是，如此高的增速，世茂依旧没能回十。而未来的路，不是排名问题，而是晋级TOP10后驶向何方。

1、销售大增，晋十未果，惜败龙湖

根据8月27日，世茂房地产控股有限公司在港发布的2019年中期业绩报告。2019上半年，世茂签约额达1003.4亿元，同比大幅上涨38.7%。

用世茂的话说，这个增速显著高于典型头部房企平均值。

其他数据方面，世茂已完成全年2100亿元签约目标的47.8%；签约面积达556万平方米，同比上涨23.3%；营业额同比上升32.9%，达565.6亿元。

这组数据很好看。确实如此，杠杆游戏比对了近期相关房企的数据，以及机构此前的排名等。我发现，大房企超过10%增速就算不错了，还有的我就不说了。

根据机构的统计、研究，百强房企增速不到5%。

能够像中海一样逼近30%的增幅已经算很好。而世茂更厉害。

遗憾的是，世茂依旧没有回到前十的宝座。自2015年失速之后，世茂一直徘徊。别人高歌猛进，世茂却在守业。

当然，高歌猛进也有一些问题。比如一些房企，杠杆游戏也写过，出了些事，游走死亡边缘。

根据克而瑞上半年排名数据，世茂权益前签约额排名第12位，权益后签约额排名第11位。

排在世茂前的龙湖，上半年合约销售为1056.2亿元，同比增长8.8%。略比世茂多几十亿而已。

同样，按照操盘榜，如下图，龙湖比世茂多50亿元不到。

图1.2019上半年房企操盘榜前20 图表来源|克而瑞（特此感谢）

差距可以说非常小，2019年回十完全可能。

许荣茂的公子许世坛就说，世茂将在第三季度完成去年的全年业绩，仅需完成37%的去化便可实现2100亿的目标。下半年，世茂可售资源超过3000亿，若保持上半年50%的去化率，下半年将实现超过1500亿销售额，全年将超过2500亿，增速超40%。

全年回归TOP10似乎没啥意外了。许世坛说，公司内部没有“回前十”的说法。“对手总是刚好领先一点点，世茂的目标是增速比同规模企业快。”

这真是一句“富有哲理”的表达，其实也是在暗示。

2、逆势发力，回归TOP10后怎么走？

相对其他大房企在这轮大周期上的疾风骤雨，世茂似乎没那么猛（其实也很厉害）。所以回10之路这么漫长。

有趣的是，当“房住不炒”振聋发聩后，世茂却发力了。

先说宏观及同行比较。杠杆游戏看到川财证券的研究，今年1-7月新增土地建筑面积位列前十的公司为碧桂园、绿地控股、万科、融创中国、新城控股、中国恒大、中梁控股、华润置地、保利和世茂，新增土地建筑面积分别达到了5008.5万平方米、2328.2万平方米、2059.2万平方米、1783.1万平方米、1758.9万平方米、1467.6万平方米、1189.9平方米、1101.8万平方米、978.6万平方米和839.8万平方米。

除此以外，龙湖集团、万达集团和旭辉集团的新增土地建筑面积也较大，分别达到813.7万平方米、795.8万平方米和792.7万平方米。

图2.2019年1-7月新增土地建筑面积位列前十房企 图表来源|川财证券（特此感谢）

注意，这个数据，世茂也略微超过了他目前主要的竞争对手。

正如世茂半年报所言，2019年上半年，世茂共获取土地60块，总价约788亿元，权益前货值约2500亿元。

目前，世茂土地资源储备已遍布全国101个城市，运营及在建项目301个，截至2019年6月30日，权益前土储面积约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。

另外世茂说自己，紧跟国家发展战略，聚焦于深耕长三角城市群及粤港澳大湾区，可售货值分别达2850亿元、2600亿元，多点支撑未来长效有品质增长。

而我们看细节，世茂买泰禾、万通等多家公司的项目。项目十多二十个，花费近200亿元。

许世坛还说，实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目，其中不乏“大买卖”。

这些操作，以及目前的销售状态，杠杆游戏觉得世茂回归TOP10问题不大。

值得一说的是，2019上半年，世茂2500亿元左右的新增权益前货值中，通过并购新增的货值规模达1800亿元，占比72%。

但逆势操作，在大环境下，未来发展能顺利吗？泰禾是受过挫折的，世茂会更幸运，或者更稳健吗？历史会给出答案。

这大概是比回归前十更值得思考的问题。

3、融资成本不高，但负债还是走高了

根据2019年中报披露，杠杆游戏注意到，世茂上半年借贷成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。

用世茂自己的话说，维持在行业较低水平，财务管理优势及创新力突显。

但与此同时，有些指标还是值得玩味。

比如世茂依旧被一些人贴闽系房企标签。所以，收购扩张，天然让人关注其资金和负债问题。

其实，这和哪个系哪个派没关系。任何企业这些问题都值得重视，房企更是。

在世茂官方通稿中，世茂表示自己净负债率，及借款结构依然保持健康。净负债率为59.6%，较去年年底微升0.2个百分点，已连续第8年维持在60%以下的较低水平。

世茂自己认为，在净负债率方面，世茂处于行业低位。这一点杠杆游戏其实也认同。

从偿债能力看，目前世茂短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。截至6月底，现金比率达1.6倍，优越的资金流动性，为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。

然而，我还是注意到，这几年世茂资产负债率其实一直在走高，从2017年同期的不到66%，一路攀升到如今的73.25%。

另外媒体都注意到，2019上半年，世茂偿债支出高达212亿元。但有趣的是，负债率反倒变高。

原因很简单，还钱同时，更大规模的借钱。

此前世茂股份发布公告称，许荣茂控制的另一家公司上海世茂投资管理有限公司，已将其股权100%质押用于公司的融资。

逆势扩张的世茂，未来的路会怎样？

好消息是，据说之前银保监会对房企公开市场融资窗口指导，世茂不在指导范围内。

世茂还获得了批准可发行132亿元公司债券；与此同时，实现境外低息美金债发行，上半年20亿美金债额度，发行利率分别为6.125%、5.6% ，处同期较低水平。

另外半年报显示，世茂实现回款813亿元，同比大幅上升47.8%。资金储备方面，报告期内账面现金为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元，资金储备空间大。

手上更有钱，心中可能不慌。但愿世茂能一路安好。

本文相关数据及未标注出处图表系世茂公开财务披露

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