二手房存量刷新，购房者对楼市的信心，持续走低

最近，我从很多购房群接收到购房者的反馈，购房者对楼市的信心似乎在走下坡路。

因为从今年开始，不管是新房还是二手房市场，都已经开始呈现整体供大于求的局面。目前链家二手房挂牌量已经突破10.5万套，新房开盘去化率也在持续下跌，库存开始堆积。

数据：正合研究院

如果观察近三年成都新房、二手房价格走势。

二手房价在2018年中旬达到价格的波峰后开始走下坡路，现在已经横盘半年了。

新房整体数据虽然保持了一个持续增长的曲线，但是从不少楼盘去化中可以发现，新房市场其实也并不是那么乐观。

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多个新盘存在暗地降价销售

2018年，成都5.15限购前后，有一批楼盘，成功地“消费”了市场的最后一点热度，以近3年中最高的预售价格，找到了接盘者。

比如双流某百亩大盘，2018年4月-2018年7月，其预售价格在15000元/㎡左右，且需要拼摇号中签率。而到现在，同样的产品，同样的装标，其优惠后的价格已经跌到12000-13000元/㎡左右。

一年的时间，单价下跌2000-3000元/㎡。

楼盘出现降价，原因也很简单，价格过高，房源滞销。

我拿它的开盘去化率历史数据来举个例：

数据：正合研究院

从2018年初三次开盘均实现了100%的去化，在5.15限购出台后，投资需求被限制，去化率数据持续下跌。目前已降价进入顺销阶段。

这样的楼盘还不止一个，比如郫都区金隅金玉府、龙泉溪山蘭台、以及“网红”版块视高的众多楼盘，由于去化情况较差，相较于开盘价格都有较大幅度的降价。

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大规模降价潮出现，严重打击了市场的预期。

因为，过去很多真实的市场案例说明了，房价一旦下跌，会加重购房者的观望情绪，越跌越没人买。

其实，从最近的市场数据来看，大部分楼盘都进入了销售下滑的周期，尤其是那些2017-2018年期间高价拿地的房企。

而成都2017年-2019年，地价基本没有多大起伏，甚至还有下跌的情况。

加上这部分高价地上市，与二手房没有很明显的“剪刀差”。也就是说，这类高价地楼盘上市，对购房者来说看不到很直观的升值预期。

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近期一连串“做空”楼市的新闻，也在打压购房者的信心。

事件一：央行放话：房贷利率不降！

近期，央行副行长刘国强公开表态：房贷增量不扩张，房贷利率将不会下降；房住不炒的定位不能偏离；避免把房地产工具化；不把房地产当做刺激经济的手段。

近期，成都个别银行也开始上调首套房贷款利率，也不排除其它银行有跟进的可能。房价短期看金融，从金融端口下手，只要银行收紧贷款，市场成交就免不了受影响，从而波及成交价格。

事件二：合肥12家银行停止对二手房贷款。

近日，合肥工商银行传出暂停二手房贷款业务，并得到证实。据统计，合肥目前将近12家银行暂停二手房贷款，各大银行额度收紧、放款时间延长。这些现象都释放出房贷继续收紧这一信号。

这对新房的影响似乎并不大。但是对于二手房卖家无论是置换还是变现影响都是很大的，找全款客户，压价又是必然。另外，对于高杠杆炒房者的流通周转成本也是不小的打击。

结语：

从今年的楼市基调来看，房价维持稳定将会是主旋律。当楼市无利可图的时候，资本会像洪水般快速退去。

在这种市场环境下，什么需求还是会坚定不移的继续买房呢？

可以明确的是，当下成都稳定的成交需求无非两种，改善人群及首套刚需。

对于刚需购房者来说，他们的观望周期不会太长，因为迫切地需要购买住房，市场一旦稳定下来，需求还是会集中入市。

对于改善人群来说，一旦有出现满足他们改善需求的房子出现，还是会稳健地出手。

而投资需求，几乎只能在零星的一两个低价“神盘”中才能见到了。

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