可以确定，天津楼市的“体感”温度已经降下来了。
各种打折促销的消息铺天盖地，仿佛楼市已“无可救药”。
实则，“分化”的二字真经并未改变。
之前天津楼市有分化，现在依然，且分化程度更为剧烈。有的在大力度降价促销，有的则一路上扬，火热无比……
比如，静海团泊东与武清杨村，一个下跌，一个上涨，明显两个极端。
01
团泊东板块价格战打得相当惨烈，各楼盘轮番“坐庄”，抢夺“砸价”大旗。
小阳春刚过，融创伍杄岛就以15个点优惠赚足眼球，6月底加入促销大战的更多了：金地长湖湾叠拼99万/套起、招商果岭联排88折、鸿坤理想城单价7800起……
直到现在，这股子风潮都没有过去，反而愈演愈烈。
富力新城年中时最高直降10万元，现在包销专属房源6800元/平米起，150平米四室平墅只需102万，84平米高层仅需58万。
招商果岭6月时联排最低88折，现在高层6480元/平米起，洋房8900元/平米起，别墅11931元/平米起。
福晟公元乐府4月份均价9500元/平米，6月份均价8300元/平米，7月份特惠房7800元/平米起。现在更便宜了，最低“5字头”！75平米两室，总价才45万左右！
……
这好似一下子回到了2015年。更可怕的是，还没看到底。
02
为什么会这样呢？
01
行情不好。
现在天津几乎80%的楼盘都在降价，连最为坚挺的市区也扛不住了。
泰达城河与海特惠房，每平米直降5000元，首创天阅海河最高优惠18个点，朝阳领御工抵房28400元/平米起，天房天泰特惠房28100-28500/平米……
更何况，相距市区较远、中间还隔了N个“程咬金”的团泊东了。 不拿出点带血的诚意，怎么能撬动成交。
02
对政策放松没有盼头了。
之前觉得调控个一两年就会过去了，谁成想，这轮调控从2016年10月到现在，都近三年了，还是那么紧。
7月30日，政治局会议再次重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
这意味着，楼市调控不会松动，很可能未来两三年都难有起色。
央行也出手了，近来多次“点名”房地产，并明确降准、降息都有空间，但楼市除外。
这更让开发商看不到盼头了。
03
缺钱，还有业绩压力。
从近几日公布的中报来看，房企净负债率普遍有所上升。
万科上升了4个百分点，中海上升了1.3个百分点，有的房企半年内增幅甚至超过了10%。
比如华润净负债率从2018年年末的34%上升到了44%，增幅达10个百分点；远洋更高，上升了13个百分点，达到了86%。
尴尬的是，地产融资端一直把控很严。有的开发商融资成本已经高过了10个点，甚至15个点了。
这加剧了开发商“缺钱”的程度。
为了缓解资金链紧张，快速出货、回笼现金成了工作的重中之重。
再加上，还有四个月，2019年就要过去了，年底的业绩目标也该提上日程了。
现在恒大已经提前打响了“金九银十”攻坚战，全国所有在售项目全部9折、部分楼盘8折优惠……优惠叠加最低可享6折优惠！力度比往年更大了！
03
受新房波及，团泊东的二手房也降了。
富力新城2018年成交价9588元/平米，而今年6月22日成交的一套，成交均价仅8427元/平米，且成交周期也变长了。
连地价也扛不住了。
前年，融信拿下的团泊东地块，成交楼面价为8241元/平米；
去年，碧桂园拿下的081号地块即碧桂园丽泽府，成交楼面价约5601元/平米。
而今年5月17日，北大资源以底价1.721亿拿下的团泊东054号地，成交楼面价才3505元/平米。
相比去年每平米少了2000多，相比前年，跌了近六成！
可见，团泊东已经进入一种恶性循坏，且形成了惯性。
04
相比大多数板块一窝蜂“降价”，武清杨村可谓“骨骼清奇”，即使是大户型、公寓产品都抢手得很。
龙湖春江郦城主推112-313平米户型，截止到7月底，项目认购金额已超过11亿元；
碧桂园大都汇12号楼为精装公寓，主推48-54平米，买一层送一层，总房款60万左右。开盘当天1小时就售罄了。
最能反映市场行情的二手房表现最为直观。
6月，杨村二手房报价是16451元/平米；7月，上涨了到了16718元/平米……8月，最新的挂牌均价是16893元/平米，环比上涨1.05%，同比上涨4.79%。
从走势来看，一路上扬，势头相当好。连有些小区的成交价也出现了不同程度的涨幅。
雍鑫莱茵翠景4月份9层到顶的洋房成交价2万8，最新成交的一套18层小高卖到了2万7。
盛世家园年初时小高卖1万9、2万左右，现在车卖到了2万2。不仅没有跌，反而有所上涨。
通泰香滨城3月份时卖1万8-2万3不等，现在最新成交的一套卖到了2万6。
可见，在天津楼市整体趋于冷静的情况下，武清杨村却还在冒小火苗，新房不好买到，二手房涨价。
它如此“抗压”的本钱到底是什么？
05
究其原因，一方面，与武清本身的特殊性有关。
武清地处北京和天津黄金中间点的优势，还有京津城际高铁傍身，让它早早融入了京津冀协同发展的大格局。
再加上，杨村一中这个天津版“衡水中学”的号召力，以及相比北京便宜了不止一星半点的房价等。
让武清成了新天津人、北漂眼中认知度最高的区域。
另一方面，有大量的外来人口，需求量持续增长。
2018年，海河英才计划给天津带来了13万的人口增量，其中武清表现最突出。
据武清区政府2019年1月14日宣布，2018年武清区共办理人才落户13166人，引才人数位于全市前列。
也就是说，十分之一的人才都落户到了武清。
有如此庞大的需求规模作支撑，楼市自然底气十足。
据中指院数据统计，武清区成交量一直稳居全市前列。
7月份，武清新房共计成交15.58万平米，环比上涨36.4%，同比上涨76.0%。仅次于滨海新区，位居全市第二。市内六区全加起来，也只刚刚够武清的一个零头。
06
综上可见，天津并非“跌声一片”，楼市分化仍在持续。
即使同属郊区，比如武清杨村和团泊东板块，境况也会大不一样。
未来，天津楼市格局依旧会是“二八定律”，只有20%的板块和项目才会涨，绝不会再大水漫灌了。
至于什么样板块才会涨？主要有三大类：
一类是，“成长型”板块，比如生态城、海教园等，有大规模城建利好。
另一类是，有房价梯度差的板块，包括与市区外溢差和与二手房价格差。比如华苑西，与南开区之间有着巨大的价差。
还有一类，就是像武清杨村这样，有持续外来人口导入的。
有人口流入，核心点就是供需。
因为限购限贷持续的话，对于很多城市内部板块来说需求是恒定的，只有持续的人口流入，才会带来更多需求量。
这也是为什么同样是武清，中央水城价格就起不来，就是因为中央水城供应量大。而杨村供应小，需求又多，长期处于供不应求的状态。
所以建议广大买房人，尤其带有投资属性的，一定要选择“成长型”板块、或有房价梯度差、或有持续人口流入的板块。
当下楼市，只有这三类板块才会走出“独立”行情。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
