招商蛇口中期答卷：从大湾区到先行示范区的业绩先机

观点地产网 每年8月，是上市公司集中披露上半年营运成绩的时候，作为连续十六年获得深交所年度信息披露考评“优秀”的招商蛇口，自然也不例外。

8月26日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）发布了2019年半年度业绩公告。虽然由于结转周期不均衡的问题，招商蛇口上半年在营业收入和净利润上都出现了下滑，但在当期销售上，招商蛇口实现了稳定增长，土地拓展亦收获颇丰。被视为大湾区核心标的的招商蛇口，中期答卷是：稳中露先机。

报告显示，2019年上半年，招商蛇口在房地产销售业务方面实现签约销售金额1011.92亿元，同比增长34.75%。最新销售数据显示，招商蛇口前7月累计签约销售金额已达到1205.28亿元，依然保持三成以上的同比增长率，完成年度目标2000亿元的60%。

土地拓展方面，期内，招商蛇口通过招拍挂新增项目29个，计容建筑面积383.31万平方米。其中，一二线城市投资额占比近9成。

若仅以截至目前的销售数据来看，在2019年，这个招商蛇口的提质增效年，也是其组织变革后将要经历的第一个完整年度，招商蛇口交出了一份令人满意的期中答卷。

业绩先机

中报数据显示，2019年上半年，招商蛇口营业收入166.87亿元，同比下降20.49%；实现归属上市公司股东的净利润48.98亿元，同比下滑31.17%；加权平均净资产收益率6.59%，较上年同期降低3.53个百分点。

这并不意味着招商蛇口经营上的表现变差。事实上，在导致营运数据大幅下滑的原因中，房地产行业的结转结构是其中一项非常重要的因素。

招商蛇口便在中报中指出，2019年上半年与去年同期相比数据大幅下滑的原因是结转周期不均衡。

公告指出2019年，招商蛇口房地产项目竣工及结转面积预计保持增长。根据生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年，上半年结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少，符合经营计划。

值得一提的是，招商蛇口曾公开表示，2019年全年竣工面积预计将达1000万平方米。而对比2018年全年数据，年度竣工面积约为498.74万平方米，结转面积约为496.73万平方米，2019年全年数据依然将预期有增长。

虽然在传统房地产开发业务，即社区开发与运营板块，因结转结构的问题造成招商蛇口在2019年上半年出现经营数据的大幅下滑，但在能贡献稳定现金流的园区开发与运营板块，经营占比有所提升，其中，不管是40.08亿元的营业收入还是36.52%的毛利率水平，同比均有提升，分别增长31.26%及6.51个百分点。

而在依然需要大量前期投入的邮轮产业建设与运营版块，2019年上半年录得营业收入2.7亿元，同比增长2.56%。

不过，从短中长期三种不同时间段的眼光来看，招商蛇口短期依然需要依赖社区开发与运营板块作为重要的利润来源，园区开发与运营板块提供稳定现金流来源；中期，园区开发与运营将逐渐反哺社区开发与运营，为后者提供充足的更有竞争力的土地储备，并通过园区产业的聚集和基础设施的完善提高住宅的品质。

而招商蛇口目前也通过PPC模式实现了低成本土地扩张。半年报园区开发与运营板块的数据提升也意味着经过整合、融合、发展及改革4个主题年的发展，招商蛇口在重组上市时，提出的“前港-中区-后城”综合发展的转型发展模式已经初见成效。

这也为三大板块的长期协作发展、交叉运营打下了坚实的基础。

先行示范区

近日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》印发。对于在深圳深耕40年，且在深圳核心区域：蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源的招商蛇口而言，也将带来巨大的商业机会。

《意见》指出，支持深圳强化产学研深度融合的创新优势，以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心；支持深圳大力发展数字文化产业和创意文化产业；支持在深圳开展数字货币研究与移动支付等创新应用；加快构建现代产业体系；支持深圳加快建设全球海洋中心城市，按程序组建海洋大学和国家深海科考中心，探索设立国际海洋开发银行。

简而言之，直面收益的将为5G、人工智能行业、数字文化产业和创意文化产业、数字货币研究与移动支付等创新应用、通信、医疗器械产业及海洋产业等行业。

而招商蛇口的园区开发与运营业务作为产业的物理空间载体，随着深圳产业的发展，也将成为主要的收益对象之一。与此同时，凭借多年产业园区的开发运营经验，也将另招商蛇口在新一轮的市场竞争中保持领先优势。

同时，招商蛇口独特的身份也为其提供了更多优势。其中，在今年5月份，招商蛇口子公司招商驰迪与前海管理局签署土地出让合同》，标志着前海土地整备事项圆满完成，也意味着，招商蛇口将获得35.32万平方米的土地。

这是招商蛇口“市场化+非市场化”的强大拿地优势的其中一种体现。而有着背靠招商局集团优势的招商蛇口的竞争优势却不仅限于此。

在物业管理公司的上市热潮中，招商蛇口凭借其优势，通过与中航善达的资产重组，进而实现招商物业成为A股上市的，唯二的物业管理公司股份。

最新公告显示，招商物业100%股权最终交易价格为29.9亿元。在22.35%的股权完成过户，且以招商物业100%股权认购中航善达发行股份事宜完成后，招商蛇口将合计持有中航善达5.42亿股股份（占中航善达届时已发行股份总数的51.16%），成为中航善达的控股股东。

招商蛇口表示：本次交易是央企之间的资产整合，有利于国资委“瘦身健体，聚焦主业”战略的落实；可以在充分盘活现有国资上市平台的基础上，打造央企物业管理旗舰平台，实现国有资产增值保值；有利于进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力，为公司广大投资者创造价值。

与此同时，多家机构表示，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划和深圳建设中国特色社会主义先行示范区等政策重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步大幅提升，中长期投资窗口出现。