住宅?公寓?哪个更值得拥有,无论投资还是自住

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  在住宅和公寓两者之间,许多人选择房价较低的公寓作为投资,眼光独到当然好,但跟风投资的购房者,不弄懂住宅与公寓,别轻易下手,两者存在比较大的差异。

  

  1、公寓的定义与分类

  目前对公寓的概念没有严格的定义与界定,严格来说,目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴,但它们的功能却与一般住宅有所不同,且由于各种公寓类型的不同,在土地使用权年限上也各不相同;一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅;根据目前市场上常见的几种类型,主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型;

  2、公寓与住宅有何区别?

  公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等。配置看上去似乎和普通住宅没有什么区别,但其实公寓和住宅是不同的,其中需要注意的一点就是公寓的用地性质属于商业用地,是无法落户的!

  贷款、首付政策

  住宅:首套30%,二套40%首付,限购限贷,但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款;

  公寓:一律50%首付,不限贷不限购,首付5成。但只能贷款10年,且不能用公积金贷款。

  落户及学位

  住宅:符合条件可落户,有学位

  公寓:不能落户、无学位。

  土地使用权年限

  住宅:70年土地使用权;

  公寓:按照用地性质划分,商业办公用地为40年。

  二手交易税费

  住宅:1%-3%契税,主要交易税包含营业税及个人所得税;

  公寓:3%契税,主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

  生活成本

  水电费等比普通住宅要高。之前提到过,通常公寓是属于商业用途,虽然有不同的分类,但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。

  投资建议

  投资看回报,公寓的投资门槛不高,不受限购限贷制约,是一种稳定的低回报投资,溢价率低,依靠的是租房的长期回报。投资者购买时,需考虑地段,交通与生活配套,以及所属品牌的运营能力等综合因素。在面对“高回报率”及“回购”等宣传承诺时,也应当仔细,关注合同细节,把问题细致化,以保障自身利益。

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