注意,碧桂园正在重仓这些城市!

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  近日,各大房企密集举行中期业绩推介会。大家有没有注意到,龙头房企对三四线楼市的判断,各有不同。

  01.

  8月21日,在2019年中期业绩推介会上,万科首席运营官、执行副总裁张旭说了这样一段话:拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。

  而碧桂园董事会主席杨国强之前则表示长期看好三四线市场,并在中期业绩推介会上交出了一份闪耀的成绩单。

  8月22日,碧桂园在港发布中期业绩,上半年营收同比增长53.2%至2020.1亿元,净利润同比增长41.3%至230.6亿元。

  另据克而瑞数据显示,2019年碧桂园全口径销售金额3895.4亿元,这样看来,可以算是权益销售额和全口径销售额均位居行业第一。

  而在上个月发布的《财富》世界500强榜,碧桂园以573.087亿美元的营收,位列全球第177名,较2018年上升176位,是今年全球跃升幅度最大的企业。

  在全球经济面临下行压力的当下,碧桂园强大的韧性可见一斑。

  02.

  多家市场机构分析认为,在市场环境复杂多变的当下,碧桂园能越战越勇,这与其大开大合、胆大心细的区域战略密不可分。

  大家有没有注意到,有的开发商只认准一线,有的重仓二线,有的则倾向于三四线,但是碧桂园不同,他们似乎不喜欢做选择,从一线到五线都有。

  随着2018年下半年首次进入西藏,碧桂园的项目已进驻中国内地所有省份。截至2019年6月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。

  数据还显示,2019年前6个月,按项目所在地分,碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61;按目标市场分,目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

  三四线城市虽然占比60%,但一二线的占比也达到了40%。可见,碧桂园下注的不是某一类地区或者某一类城市,它下注的是整个中国,全国31个省级行政区,一个都没有漏掉,足见碧桂园对中国各地无差别的信心。

  碧桂园创始人、董事会主席杨国强表示:当前经济形势复杂,但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心,对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。

  特别是对三四线城市,杨国强表现出以一如既往地看好,他说自己十分看好三四五线城市的房地产市场,因为随着农民工工资提升,他们就产生了居住改善的需求,而这些人不会在高房价的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住。因此,他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

  数据显示, 2018年中国常住人口城镇化率达到59.58%,离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距,城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,不仅增加城市公共服务设施投入,也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

  摩根大通曾分析认为,过去一二线城市的行情收紧,让布局于核心城市外围的碧桂园受益,这样的情形可能会继续。相信碧桂园在未来三年依旧会有良好的净利润增长,并且因为三四五线城市的拿地成本较低,相应的风险也很小。

  这大概就是碧桂园看好三四线、全国布局的底气所在。

  03.

  当然,碧桂园的区域战略不仅仅是“广撒网”这么简单,更重要的是它的“精准布局”。

  数据显示,在已获取的可售资源中,碧桂园98%的项目位于常住人口50万人以上的区域,94%位于人口净流入区域,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

  注意,关键词有两个,“50万人以上”、“人口净流入”,这就是碧桂园的“胆大心细”,即使重仓三四线,也不是乱撒胡椒粉,而是充分地敬畏经济规律。

  细读数据还能发现,碧桂园的“广撒网”战略并非没有重点,其重中之重便是粤港澳大湾区和长三角两大经济引擎地区。

  数据显示,截至2019年6月底,仅是粤港澳大湾区,碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值,此外还有潜在可售资源约5519亿元,加上已获取的权益可售资源合计8986亿元,绝对是重仓之地。

  

  重仓哪里,哪里就卖得好,这一次,碧桂园又赢了。2019年上半年,碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中,有一半位于粤港澳大湾区,包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。


  如图所示,碧桂园重仓的TOP10城市中,除了广州、郑州,其他8个都不是区域核心城市,再次反映碧桂园独特的区域战略。

  除了粤港澳大湾区,碧桂园另一个重仓对象则是长三角地区。随着长三角一体化上升为国家战略,苏浙沪边界区域成为各大房企争相抢夺的战场。

  据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》数据显示,绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿元,遥遥领先其他房企。其中,碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下133宗地,2018年再以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积。

  目前,碧桂园已在长三角城市群拥有广泛布局,在长三角区域的货值属于第一梯队。截止2019年6月30日,碧桂园在长三角可售权益资源3589亿,占可售资源的20%。

  作为一个在全国市场攻城略地的龙头房企,碧桂园对区域价值向来有着敏锐的嗅觉。其每一次拿地,都可视为区域经济的一次晴雨表反映,背后传递的信号可供购房者参考。

  04.

  从碧桂园飚红的业绩可以看出,并非所有三四线楼市都不行,但也不是所有三四线楼市都可以入。

  按照广发证券的研报,碧桂园的区域布局,既有“广度”,也有“深度”。从2015到2017年,碧桂园项目数量平均扩张增速为85%,大幅领先龙头平均水平。

  为什么在这两年发展如此之快,我们认为,一个根本原因就是重仓了三四线城市,并赶上了这些城市最好的时候。

  一方面,这几年一二线城市调控持续加码,资金外溢现象明显,“回乡置业”的人也越来越多。另一方面,国家大力促进棚户区改造,三四线城市在住房上的消费升级欲望,获得了空前集中的释放。

  可以说,碧桂园这几年的飞速发展,本质上是顺势而为,赶上了中国城镇化的一次超级红利。

  当然,碧桂园在区域选择上的胆子大没有错,但具体在微观层面,更重要的是心细。正如前文所言,碧桂园在进军三四线城市时,比较看重两个标准,一是人口基数较大,二是人口净流入区域。

  现在我们必须思考一下,到底什么样的三四线城市仍有机会呢?

  财经学者刘晓博把“三四五线城市”分为以下四类:

  1、处于核心都市圈,本身有显著人口增长,经济发展也不错的三四五线城市。比如廊坊、昆山、惠州、中山、清远等。这类城市主要集中在沿海三大经济圈,也是碧桂园重仓的两大区域。

  2、不处于核心都市圈,但在全国交通体系里位置比较特殊,有显著人口增量、较大人口基数的城市,比如徐州。

  3、不处于核心都市,也没有特殊的交通地位,但有较大人口基数很大的城市。虽然整个城市人口流失(主要是农村流失),但市区人口在增长。比如临沂、周口、潍坊等。

  4、不在核心都市圈、没有特殊交通地位、人口腹地小、市区人口净流出的三四五线城市,这类城市也不少,主要集中在中西部、东北地区。

  无论是看碧桂园的区域战略,还是看万科、恒大等其他房企,你会发现,受到大房企青睐的三四五线城市,绝大多数都属于前三类。第四类城市也会有房地产,但主要是本地小开发商为主,很少看到全国性的品牌房企。

  所以,碧桂园在三四五线城市赚到钱,本质上还是看懂了这个特殊市场的经济规律。只不过,小城市的经济规律,很多人不愿意看、不屑看,或者说看不到、看不懂。

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