济南中弘广场连遭流拍 可能与项目体量大、行业融资紧张有关

◆经济导报记者 王延锋

中弘广场在建工程及土地使用权23日进行司法拍卖，但因无人举牌遭遇流拍。在此之前，中弘广场项目318米超高地块的土地使用权已经进行过一次司法拍卖，也遭遇流拍。 “这次拍卖的价格并不算高，单价只有八九千元/平方米。项目流拍可能跟它的体量较大、房地产行业融资形势整体比较紧张有关。”曾经参与了中弘广场运作的张先生对经济导报记者说。 合富辉煌山东分公司总经理许传明则分析称：“虽然本次拍卖的单价不高，但对于很多接盘者来说，它的产品形态需要调整，拆拆盖盖，成本也不低。这也是本次流拍的一个重要原因。”

“诱人的蛋糕”无人抢

23日，位于济南市历下区经十路北侧、解放东路南侧济南中弘广场17号地块土地使用权及部分在建工程进行司法拍卖。该次拍卖的标的包括一期塔楼A共555套房屋、一期塔楼B共539套房屋、一期裙房共7套房屋、一期地下商业及储藏用房16套房屋、一期抵押地下车库共816套、一期非抵押地下车库共17套，二期商业在建工程房地产。 根据土地使用证记载，一期项目土地使用权面积为25186平方米，土地使用权人为山东中弘置业有限公司，地类(用途)为商务金融用地，使用权终止日期为2050年4月24日。一期项目规划总建筑面积234578平方米，在建工程则由塔楼A、B、裙房及地下车库组成，规划总层数共43层(总层数含地下4层)，总建筑面积为183840.09平方米。本次拍卖的还包括二期工程，规划建筑面积为1999.36平方米，所在层数为地下1层(计入地上面积)、地上2层，性质为商业。 本次拍卖的起始价为16.17亿元，而拟拍卖的在建工程合计约有18.48万平方米。以此粗略估算，不考虑尚未建设的其它建筑面积，在建工程部分的拍卖起始价约折合8750元/平方米，这个价格并不算昂贵。 中弘广场位于济南CBD的南门户，所处区域周围基础设施完善，区域内有能源大厦、黄金时代广场、济南奥体金融中心、鲁商国奥城等高档写字楼，办公聚集度较高，同时有万象城(在建)等商业综合体，商业氛围也较好。目前，周边写字楼产品的售价在1.6万元/平方米-2万元/平方米之间，住宅产品更是高达3万元/平方米左右，本次拍卖的价格看似很是诱人。 但就是这样一个“诱人的蛋糕”，在本次司法拍卖中并没有任何开发商出价，最终项目遭遇流拍。

中弘股份 资金链断裂过程显现

中弘广场本次在建工程的流拍，也让开发商的资金链断裂过程显现出来。 中弘广场由山东中弘置业开发，后者由中弘股份控股。中弘股份于2018在全国范围内遭遇资金链断裂，并让其在山东的两个项目也陷入困境，其中一个便是中弘广场。 本次拍卖披露的司法文书显示，中弘广场陷入停滞的直接原因是山东中弘置业与中建投信托的司法纠纷。在2017年6月11日，中建投信托与山东中弘置业签订《信托贷款合同》，约定：中建投信托发放给山东中弘置业贷款金额为14.81亿元，贷款期限为36个月。在信托存续期内，若山东中弘置业与金融机构发生的其他融资行为一旦出现违约，中建投信托有权宣布合同项下信托贷款全部到期，并要求山东中弘置业立即偿还贷款本息。 山东中弘置业保证，除了向中建投信托如实披露的情况外，不存在任何与中弘置业、目标项目有关的贷款、借款、债务以及其他任何形式的融资协议或者其他潜在的、或有借款和债务以及其他任何形式的融资协议。 同时，中建投信托与山东中弘置业签订《抵押合同》，约定山东中弘置业将位于山东省济南市历下区经十路北侧、解放东路南侧济南中弘广场17#国有土地使用权和在建工程权抵押给中建投信托。 但在2017年底，中弘股份便爆发资金链危机。同时，法院查明，在中建投信托与山东中弘置业于2017年6月11日签订信托贷款合同时，山东中弘置业未如实告知中建投信托于2017年5月14日为海南新佳(中弘股份旗下公司)所负13亿元债务提供担保。 随后，中建投信托向法院提出诉讼，要求提前解除中建投信托与山东中弘置业签订的信托贷款合同。 最终在2018年9月份，浙江省高级人民法院判定，山东中弘置业未按照合同的约定向中建投信托如实告知其为海南新佳所负债务提供担保，及中弘股份相关公司涉及多起大额诉讼而陷入财务危机等情况，违背其在合同中的陈述与保证，故支持中建投信托要求解除信托贷款合同及贷款提前到期的主张。 当时，中弘股份已经陷入全面的资金链断裂，并失去了再融资能力，其抵押的中弘广场被司法拍卖也成了唯一的解困之路。

未来还将进行二次拍卖

在本次司法拍卖之前，中弘广场的另一个地块——318米超高地块已经遭遇过一次司法流拍。当时，业内并未感到意外，因为高度达到318米的超高写字楼操盘难度较大，是很多开发商可望而不可即的项目。但本次拍卖的流拍多少让人有些意外。 “根据我的了解，在拍卖之前有几个开发商去实地看过项目，本来以为能够有开发商接盘，让项目起死回生呢。”张先生说。 许传明分析称，本次流拍有一些现实性的问题。“如果单从价格上看，这次拍卖的起始价好像不贵。但在实际操作中，要想盘活这个项目还需要很大的投入，而且对开发商的实力要求也比较高。” 在本次拍卖的一期工程中，包括地下4层。其中，地下第1层为下沉式商业，地下第2层及第3层为地下车库，地下第4层为人防。这些产品的市场售价本来就不高。另外，一期工程的第1层至第3层为商业，第4层至第6层设计为影院，内部分隔为若干影厅。“根据市场正常的情况，这种商业还是由开发商自持比较好，一旦分割出售其后期的运营就面临着诸多问题。而自持这么大面积的商业，对开发商的要求比较高。” 同时，每个开发商对产品的要求不同。“根据我们的了解，有些开发商对现有产品不满意，如果接手的话需要对产品进行重新的调整，部分已建成的设施可能需要拆除，拆拆建建，这个成本也是很高的。” 另外，房地产行业普遍面临的融资问题也影响了本次拍卖。“现在很多开发商的资金链比较紧张，回收资金需求比较大。在土地市场，部分开发商已经不敢拿地。在这种情况下，中弘广场本次拍卖总金额又比较高，对开发商资金实力要求比较大，这也是本次产品流拍的一个重要原因。”张先生说。 经济导报记者了解到，在本次拍卖流拍之后，预计未来还将进行二次拍卖。对后续拍卖的进展，经济导报记者将予以关注。 （编辑：曲波 陈德罡）