直击业绩会 | 对标TOP20,花样年要做“大湾区旧改之王”

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  “ 今年花样年提出二次创业,目标是对标TOP20的优秀企业 。”8月21日,花样年董事会主席潘军在业绩会上意气风发。

  2019年上半年,花样年交出了一张漂亮的答卷。财报显示,截至2019年6月30日,公司实现收入85.77亿元,同比增长65.1%;净利润2.44亿元,同比增长35.6%;毛利25.37亿元,同比增长92.5%;每股盈利1.77分。

  “我们要转换模式,让速度变得更快。”潘军介绍道,在过往的发展路径上,花样年有所迟缓:拿地的方式原本主要以收并购为主。

  而在具体做法上,潘军认为,首先要重投资。“原来的资源整合力度不够,所以我们请惠明总来主持集团的投资业务”。

  其次是城市更新。潘军表示, 未来三年,花样年预计推出20多个项目,都能带来现金流 。“我们现在也有专门的投资团队、金融机构,有资金支持城市更新业务”。未来,花样年甚至会出现城市更新业务反哺房地产开发业务拿地资金的状态。

  大湾区土储占比超50%

  相较于TOP20的目标,花样年目前的销售规模却远远不及。数据显示, 上半年,花样年合同销售额仅131.69亿元,在克而瑞公布的排行榜中位于76位

  不过,花样年在土储方面却远超同规模房企。数据显示,截至 2019年6月30日, 花样年规划土地储备建面约3320万平方米 (包含预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约1672万平方米),一二线城市占比超 过90% 。其中,粤港澳大湾区土地储备占比超过50%,六大核心城市——深圳、惠州、东莞、中山、佛山、广州土储建面约1774.57万平方米。对比来看,即便排名在TOP15左右的中南、旭辉、绿城等房企,土储规模也普遍在5000万平方米左右。

  花样年首席财务官陈新禹表示,在城市更新方面,会专注大湾区的旧改项目,短期内会有比较集中的释放。“大湾区的旧改计划是我们的目标,也是我们在大湾区土地储备的实力现状。”

  值得注意的是,花样年在大湾区已获得39个城市更新项目,其中22个项目位于深圳,覆盖福田、罗湖、南山等城市核心重点区域,并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市, 预计规划总建面约1672万平方米,储备总货值约3526亿元。“ ‘大湾区旧改之王’,是我们的目标。 ”花样年执行董事及首席财务官陈新禹表示。

  花样年预期,未来3年有20个城市更新项目可转化为开发用地,预计供地总建筑面积约631万平方米,供地总货值约1334亿元。

  不过,就目前而言,花样年在大湾区的业绩占比并不高。财报显示, 上半年,花样年在粤港澳大湾区的深圳、惠州仅有4个主要项目在售 ,共实现合同销售金额8.7亿元,实现合同销售面积45122平方米,分别占集团销售总金额和总面积的6.6%和4%。

  利润率逐年下滑

  值得注意的是,《国际金融报》记者查阅历年财报发现,在花样年全面开启全国化布局、土储规模迅速提升的同时,企业的盈利能力却呈现逐年下滑的趋势。

  财报数据显示,自2014年以来, 花样年的净利润率从较为靠近行业中位值的18.75%逐年下滑至2018年的8.34%,到了2019年上半年,这一数字已大幅滑落至2.78%

  

  不过,纵观近年来花样年的毛利率水平,却与行业大多数房企相去不远,始终维持在30%左右。相比之下,企业的财务费用却呈现出逐年上升的趋势。 特别是2017年至今年上半年, 仅财务费用就占企业全部营收的10%左右,大约相当于全年毛利润的1/3

  财报显示,2019年上半年,花样年融资成本约为8.11亿元,据此计算,公司约有32%的毛利润交给了银行等融资机构。

  一名财经评论员在接受《国际金融报》记者采访时分析认为,房企在全国化布局加速的过程中,牺牲部分利润来加快扩张速度,甚至有意识地使用高杠杆,这一点无可厚非。但就目前的市场形势而言,在房价以稳为主、融资渠道收紧、融资成本居高不下的背景下,房企显然更适合采取相对稳妥的发展战略,这也是今年以来许多房企提出“降速提质”口号的原因所在。

  在上述财经评论员看来, 花样年当前提出加速布局,实非明智之举 。首先,其自身财务成本本就居高不下;其次,企业重仓的大湾区虽然有政策加持,但城市更新项目本身的回款速度更慢,对于资本的需求也会更高,因此可能会进一步吞噬企业利润,甚至造成财务不稳。

  记者 张志峰

  编辑 沈玉洁

  

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