今天想要聊聊一种比较特殊的房产---法拍房；
在房产大年刚刚来临的时候，法拍房是真的火热...很多时候甚至可以用“一房难求”来形容，但是在售价低于市场价、不限购的看似完美的表面下，法拍房是否真的可以买（值得买），就是一个比较容易混淆视听的事情了。
01
知乎上就有一对小夫妻，分享了他们想要买法拍房的一次经历，故事大概是这样子的：
2019年初，女主看上了位于杭州市拱墅区内，离西湖文化广场只有600米的一套法拍房，这套大概90平左右的房子，在当时的起拍价为280万，算下来每平单价大概在3.2万/㎡左右；
相对于周边差不多10万/㎡的价格来说，如果能顺利拍到这套房，那简直是捡了个大便宜...所以女主就开始琢磨着买这套法拍房的相关事宜了，甚至连里面怎么装修都想好了
图片来源于知乎
但是，看似美妙的事情，一般都会有些曲折。
4月份，在经历过几波人陆陆续续看房后，这间地理位置一级棒，但是位于一楼且只有一间房朝阳的不怎么样的房子，开始了第一次公开拍卖
28个人经过几番报价，最终这间房子，以506万成交！虽然比起拍价贵了100多万，但是按照市价来说，还是很划算的！
当然，因为超出心理预期太多，所以买家并不是女主
不过，事情还没结束，半个月之后的某天， 女主又再次在网上，看到了这套房子...
一个月后，这套房子经历了自己的第二次拍卖，虽然比第一次参与拍卖的人少，但是最后还是在22个人的角逐下，以465万再次成交！当然，买主依旧不是女主
又过了半个月...女主第三次在法拍网站上...看到了这套命运多舛的房子...打电话问过法院之后，女主被告知：“第一次买家悔拍是因为没有实地看过房，竞得后发现房子在一楼，采光不佳；第二次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好”
所以就有了这第三次拍卖
好了，女主的故事就到这儿了，虽然对于房子目前的状况，我们无从知晓，但是这个故事，却反映出了法拍房的一些细节：比如售价低于市场价、比如第一次悔拍之后第二次拍卖会更便宜、比如法拍房怎么过户等等
今天就从大原则到小细节，来仔仔细细、认认真真的聊聊法拍房
02
法拍房的来源大概有以下四种，其中商业贷款产生的法拍房，是背景最为干净的一种；
还要特别注意，很多炒房客受到限售政策的影响，导致杠杆太高爆仓，无力偿还贷款以至于被银行收回房产最终变成法拍房，所以在房住不炒这个大政策下，不要炒房才是良策
法拍房之所以被关注，很大原因它便宜；现在也有不少机构用法拍房的售价做卖点，在大肆宣传法拍房：
其实，根据法律规定，法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定；
第一次拍卖的时候，估价大约是市价的70%；如果出现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大概是估价的80%；如果再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大概是估价的64%
拿一套市价为300万的房子来举个例子：拍卖价为300万*70%，即210万；若流拍，则第二次拍卖价为210万*80%，即168万；若二次流拍，则第三次拍卖价为134万；
这么看来...用市场价的5-7折就可以买到法拍房，真的很划算啊！
但是！正是因为法拍房便宜，所以经常会出现买房人没有实地看房或者拍下来之后才发现有瑕疵，因此要悔拍的情况发生！正如上面说的女主看上的这套法拍房，虽然位置好，价钱低...但是依旧经历了两次悔拍
而且，和平时买房有定金一样，法拍房也是有保证金的，一旦发生悔拍，保证金是不退还的...所以，拍卖无小事，仔细第一条！
但是，也不是所有法拍房都是便宜的，就全国数据来看，上海、深圳、南京的法拍房，是全国最贵法拍房的TOP3。
所以这里就要说到法拍房的第二个属性：不限购！
对于大多数手里有钱但苦于没有房票的朋友们来说，法拍房就像是通往这个城市的一道大门，而且是合理合法的那种，所以就算贵，也值得入手。
但是就算买到手的法拍房，能不能过户，还是要另说；因为原则上拍卖是为了偿还债务，户口什么的，是不在法院受理范围内的，而目前也并没有出台可以强制迁出户口的相关法律，所以就算你成功拍下了法拍房，但是如果你过不了户，其实还是没有办法解决落户、孩子上学等相关问题的...
另外，如果这套房子本身只有买卖合同但是其他证件却不齐全，也是很难办理房产证的；
而且，在租赁大于买卖的法律规定下，如果这套房子之前被签了长期租赁合约（比如10-20年）的话...你还得等租约结束，才能收回这套房子的使用权；
所以如果是冲着落户去买法拍房的话，买之前的市调，一定要弄清楚。
03
除了上述之外，法拍房可能面临的高昂税费，也是被很多人忽略的地方；
比如之前网上曝出，本想冲着给孩子上学买下的法拍房，最后一算才发现，税费都赶上房子总价了，最后无奈选择放弃保证金，悔拍了
因为性质特殊，所以通常情况下，法拍房的转让和受让的税费，都是由买家一人承担的；
如果只是住宅，在买家非首套的情况下，需要承担3%的契税；如果原先的房主不满五或者不唯一的话，就还需要交纳3%的个人所得税以及增值税；
如果房子不是住宅，而是由公司持有的话，那么还需要交纳土地增值税，而这一块，少说几万，多的几百万几千万都可能出现！
比如一套现价300万的房屋，原先是由公司持有，登记总价为10万；拍卖后成交总价为300万，与等级价差额太大，则需按照差额的60%来收取土地增值税，即为174万；这样算下来...还不如用市价买周边正常出售的房子...
所以，如果是打着低价捡漏的心思寻思着要买法拍房的...
还是醒醒吧。
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