高端客户除了要地段和品质外 还想要什么？

一线豪宅在当下的住宅市场来说，是有一定受众群体的，原因是能买的起这样产品的用户基本都不差钱，所以说这样的豪宅相比那些外环外刚需房要好卖很多。

但豪宅也是分圈层的，1000万的豪宅是一个圈层，2000万的豪宅同样也是一个圈层。

细分之后，就能够看出哪些豪宅相对好卖，哪些豪宅去化相对平稳了。

陆家嘴北滨江区域，就分布了多个这样的项目。

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从这些盘开盘认筹情况来看，最近半年开盘的项目认筹情况相对一般。值得关注的是，邑滨江推盘体量并不大，但认筹情况却不足50%，在北滨江区域来说，并不吸睛。

邑滨江沙盘图

但周边两盘的开盘和去化就相对吸睛了许多，九庐和陆家嘴壹号院在去年开盘都成为了区域内的日光盘，而且价格也要比邑滨江高出许多。

为何？

我们来看九庐的最小户型为150平，最大246平，而陆家嘴壹号院的最小户型170平，最大252平，两盘基本以大面积户型为主，那么相应的总价就会很高，主力均价基本集中于2000万+。

而邑滨江的户型为103-132㎡、165㎡、195㎡，其中小面积户型占比接近一半，相当于改善产品里的刚需房，面积段偏小，总价也会相对较低，所以邑滨江的总价段大部分集中于2000万以内，而2000万以上的总价段有差不多40+套，面积集中于大面积段165㎡、195㎡产品内。

从房价表上就能看出，总价1000万出头就能买到陆家嘴附近了，置业门槛确实不高。

这也就出现了圈层问题。一个社区内即有1000万的圈层人群，又有2000万的圈层人群，那么高端客户购买这里就会仔细选择。

案场销售也说道“购买我们项目的好多都是来自陆家嘴区域工作的金融、券商高端人才，他们工资高，加上有家里人的支持，在我们这里置业的不在少数，与此同时也有不少居住在陆家嘴附近的改善客户，比如世茂滨江花园、仁恒滨江园的客户”。

所以你看，身在上海一线地段的邑滨江项目，它的受众目标有大部分是来自刚需人群的。

社区出现了两个圈层，想要吸引高端客群似乎就不太容易了。

所以开盘半年多的时间，邑滨江至今还有差不多30余套房源在售，巧合的是，剩余的都是高区能看到江景的165、195平大户型，总价段都是较高的房子对他们来说相对难卖。

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北滨江项目，除了价格以外，另一个卖点一定是江景资源了，可别问我江景值多少钱，我真的回答不了。

邑滨江在北滨江的几个项目来说，区位并不差，项目北面约200米就是黄浦江，算得上是一线江景房。

不过这里的一线江景房要买到9楼以上才能观赏到江景，笔者实地看了一下，9楼的位置也只能看到“一线天的江景”。

有意思的是，购买该项目的客户多数不是为了江景，那些小面积以及低楼层，总价相对较低的房子早早就售完了，而今剩下的都是大面积，高楼层且能看到整个江景资源的高总价房子。

所以说圈层在该盘中是出现断裂的。

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如今剩下的面积段为165、195平户型。

由于项目处在临江地带，所有户型设计都围绕江景来设计，难免会牺牲掉客厅的朝向问题，但这也只是小问题。

所以该项目中的客厅、餐厅都是朝北向的，可以大面积观赏到黄浦江夜晚的无敌江景。

在样板房内拍摄的黄浦江夜景

在装修上，该盘是北滨江相对较好的，比如厨房电器都为嘉格纳品牌，德国唯宝的卫浴等一线品牌，这点确实为项目加分不少。

项目住宅中，最低层也就是一楼都为架空设计，层高都达到了5.5和6米，设置了会客厅、健身器材等公共配套；同时为了保持外立面的美观度，每层楼的阳台都会交错设计，看上去更加舒适。

社区地下为两层停车库，车位将近200个，配比达到了1:1.67，足够小区业主使用。

另外值得一提的是项目聘请的是仁恒物业，物业费为11.8元/m2/月，相比周边几个竞品来说，物业费相对便宜，生活成本相对较低。

所以，还剩总价2000万+，差不多30多套的房子，如何来吸引高端买家，想必除了自身品质外，房企是不是也要想想如何运营社群和圈层呢。