在商品房销售降速、行业集中度不断提升的背景下，一众房企陆续迎来了半年度业绩大考。从财报数据来看，各家表现不一，几家欢乐几家愁。
融信中国（3301.HK）在逐步完成全国布局，持续降杠杆之后，交出了颇为靓丽的中期业绩。
融信中国此前披露的2019年半年度业绩报告显示：公司上半年实现合约销售额566.78亿，合约建筑面积282万平方米，平均合约售价20,100元/平方米。连续两年实现上半年销售额突破500亿，侧面说明了公司已经稳居千亿房企之列。
具体财务数据上，公司期内实现营收266.16亿，同比大增86.29%。实现期内溢利、归母核心纯利35.10亿、19.56亿，分别同比增长55.75%以及25.89%。
偿债指标上，公司实现了杠杆的大比例下降。资产负债比率（借款总额减受限制现金、现金及现金等价物及定期存款除以权益总额）由2018年底105%下降26.67%至77%。反映短期偿债能力的流动比率从1.41上升至1.55，同比增长9.93%。现金及银行结余上升至318.94亿。以下是融信中报核心数据：
由于盈利增长、杠杆率的降低幅度超出了大部分投资者的预期，使得公司股价在市场指数大幅波动的情况下当天高开并最终收涨2%。
其实仔细分析后可以发现，这两个目标的实现是公司管理层在分析宏观环境、公司发展现状后主动调整的结果。在成功晋级千亿阵营之后，融信的业绩报告展现出更多的“平衡术”——在布局、速度、杠杆、资产规模和利润之间取得平衡，以应对房地产市场的新周期和新格局。
地产销售：聚焦核心城市，半年卖出566.78亿
融信中国的营收主要由物业销售、建设服务、租金收入及其他这三部分构成。其中，在公司上半年实现的266.16亿营收中，绝大部分来自于物业销售，占比超过了98%。
地区分布上，杭州是公司最大的“粮仓”，实现的收益达157.15亿，占比接近60%。仔细分析融信在杭州的发展历程，可以看到公司的城市深耕能力。
2003年公司成立，随后的多年间一直聚焦在海峡西岸城市群。经过多年时间的积累，公司开始向外拓展，杭州便是首批重点发展城市之一，于2013年正式开始进入。经过短短四年的发展，公司2017年在杭州的销售额突破百亿，达到了166.71亿。2018年进一步突破，上升至402.85亿。
与此同时，福州作为公司最早的“主场”，贡献了28.92亿收益，同样占比不小。除了这两个城市，阜阳、六安以及蚌埠均贡献收益超14亿。
正是受益于这些核心城市收益的增长，融信中国在2019年上半年的营收达到266.16亿，同比大增86.29%。
由于房地产行业的特性，公司2019年上半年确认的收益中很大一部分来自于过去几年未完成结算的销售。那么，融信中国最新的销售情况如何呢？
数据显示，杭州仍是融信中国在2019年上半年销售的第一名，金额为202.88亿，占比35.80%。福州依然排名第二，销售额为66.55亿。根据第三方研究机构克而瑞的最新统计，融信于2019年上半年在杭州的权益销售金额位列行业第二位、在福州的销售额及建筑面积位列行业第一位。良好的销售增长在很大程度上确保了公司未来1-2年业绩的稳定性。
另一个明显的特征是，相比过去几年，融信布局的城市更加广泛和均匀。比如，上海、南京、郑州以及漳州的销售额也达到了20亿以上，占比均超过4%。这有利于公司进一步扩大规模，同时降低单一城市依赖风险。
展望2019年下半年，公司还将有19个项目新推出市场，预计能贡献不少的销售金额。
降杠杆成效显著：资产负债比率继续下降、流动比率上升
除了销售的增长，杠杆率的大幅降低也值得投资者重点关注。
前面几年，公司基于对市场周期的精准把控，利用土地、资金价格较低的机会逆势扩张拿地，使得公司销售额在2018年一举突破千亿。不可避免的是，扩张的过程中杠杆比率有所上升，2015年时资产负债比率（借款总额减受限制现金、现金及现金等价物及定期存款除以权益总额）达到247%。
经过这几年的消化整固，资产负债比率分母端的权益总额不断增厚、分子端现金及等价物等逐渐增加，杠杆比率出现明显降低。数据显示，2018年降至105%，2019年上半年进一步下降到了77%，创下近五年新低。
在反映短期偿债能力的流动比率指标上，数值从2018年底的1.41上升至最新的1.55。主要原因为公司账上现金及银行结余的增加。翻查财报发现，2019年上半年的现金及银行结余为318.94亿，相比2018年底的249.96亿明显增加。
充足的账上现金提升了公司财务上的安全边际。数据显示，截至2019年6月底，公司流动负债科目下的借款余额为191.58亿，明显小于现金及银行结余金额。
多元化融资：延长债务年期、降低融资成本
不仅如此，公司还利用资本市场窗口优化债务结构，以达到延长债务年期、降低融资成本的目的。
翻查2019年以来的公告，融信中国通过债务置换、发行长期限境内外债券、配售股份、提前赎回以及回购等方式优化债务结构。最新的半年报数据显示，公司尚未偿还借款（包括银行借款、信托及其他借款以及境内公司债券）的加权平均实际利率为6.94%，比2018年底的7.09%有所降低。
值得一提的是，2019年4月发行的3.5年期、金额2亿美金、票息8.75%的优先票据，是公司历来发行年期最长、利率最低的美元债。
公司还在2019年上半年实施了一次配股，以每股10.95港元配售最多1.08亿股，共募得款项总额11.83亿港元。此次配售在当时获得了7倍超额认购，显示出投资人对公司价值的认可。
土地储备：总建面2,654万平方米，上半年新增项目23个
尽管房地产市场正在发生着深刻的变化，但一个朴素的道理依然颠簸不破：拥有充足、优质、成本适当的“土地储备”依然是未来发展的关键。
数据显示：过去几年，融信中国通过招标、拍卖、挂牌、合作开发、收并购以及一二级联动等多种方式进行拿地，实现了土地储备的稳步增长。
截至2019年6月30日，公司共布局43个城市共177个项目，土地储备总建筑面积达到了26.54百万平方米。这些土地储备中，3.6百万平方米为持作出售已竣工物业、16.7百万平方米在建、6.2百万平方米持作未来开发。
值得一提的是，这些土地储备的59.63%分布在中国的一、二线城市，整体形成了海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北以及山东半岛城市这九大核心城市群布局。按照公司2018年销售562.41万平方米进行测算，这些土地储备足够公司未来几年的开发。
2019年上半年，公司新增土地项目23个，建筑面积为420.81万平方米，其中权益建筑面积229.80万平方米。这些土地的平均成本为6,451元/平方米（按计容积率建筑面积测算）。
布局未来：城市更新及以公共交通为导向的城市综合发展
2019年，融信中国逆市交出这样的“中考”成绩单并不容易。
宏观环境面临重重挑战。房地产市场已经从“黄金时代”跨向“白银时代”，近些年的增速出现较为明显的下降。根据官方的统计，2019年1-6月全国商品房销售额为70,698亿，同比增长5.6%；商品房销售面积75,786万平方米，同比下降1.8%。两者均较前几年同一时间有所下降。
面对行业增速逐步放缓的趋势，融信中国提前布局，加大城市更新以及以公共交通为导向的发展（TOD）两大特色开发模式的投入。
在城市更新的实践中，公司通过城中村改造等方式，打造出了福州世欧王庄、双杭城以及海月江潮等项目。同时，公司通过土地的一二级联动，积极参与部分城市如郑州、太原的棚改和旧城改造工程。
至于TOD项目方面，公司于2018年11月首次进入山东半岛，以“城市缝合”的理念推出海月星湾项目。
2019年，无论是房地产行业还是整体宏观经济，都在经历深刻变化，愈发考验房企对周期和外部环境变迁的把握能力。
从区域性地产商到全国性房企，从私营公司到赴港上市成为公众公司，从中型房企到晋级千亿阵营；过去几年融信经历了肉眼可见的“三级跳”，而靓丽的中报数据则显示出，融信仍然在因时而变，顺势而为，在新周期中持续进化、晋级。
本文作者：面包财经
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