小心！从高负债到稳杠杆，阳光城能跨过这道坎吗？

摘要： 千亿房企、两千亿房企，其实依旧是很脆弱的

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

又到了发半年报的季节，那些被认为激进的房企，如今还过得好吗？

今天，杠杆游戏从闽系房企阳光城说起。

这家房企曾患上其他闽系房企一样的病，大概比最严重的还是轻一些。

同时，这个世界，像“碧桂园”的企业挺多的，很多房企都被称作小碧桂园。阳光城也被人这么说。

日前，阳光城发布了2019半年报。杠杆游戏注意到，这家“闽系”房企，试图撕去该系激进的标签，规模上也在降速，和碧桂园过去的发展节奏，也有不同。

为了跨越式发展，2018年的时候，阳光城净负债率达到200%。

2019中报则显示，截至2019年6月末，阳光城净负债率为145.13%，同比下降37.09%，平均融资成本7.72%，同比也降低了22个基点。

去杠杆的同时，2019年上半年，阳光城营收225.1亿元，同比增长48.0%；同期，销售金额900.7亿元，同比增长28.7%。

债务得到优化，销售保持韧性，阳光城好像一扫阴霾和压力？未来会朝着好的方向发展吗？

1、合约销售金额高增长，权益合约数据，土地储备又是如何？

阳光城是勇敢的。8月2日，在众房企之中，算是率先披露了2019半年报。

按照披露，杠杆游戏看到，2019上半年，阳光城全口径销售金额900.73亿，同比增长28.7%。销售面积为702.13万平米。

这和2019上半年，全国商品住宅销售面积6.62亿平方米，同比下滑1.0%，销售金额为6.13万亿元，同比增长8.4%。比起来，明显好太多。

数据很喜人，比很多房企的增速都要理想。

也就是说，阳光城2019年1800亿元的销售目标，目前已完成一半以上。在业绩会上，阳光城总裁朱荣斌透露，上半年的业绩若加上已经认购但未签约的部分，实际已经突破千亿元大关。

销售大增同时，阳光城实现结算营收225.11亿元，同比增幅48.03%，

不过，杠杆游戏注意到，阳光城虽然合并报表归母净利润长40.52%，也仅有14.49亿元。这个利率状况是不够高的。

6%的净利润率，为行业平均水平的一半。

通过披露，杠杆游戏看到，阳光城的权益销售金额577.12亿元，权益合约销售面积为446.42万平米。

这个数据说明，此前阳光城所拿土地权益占比不够高。所以，这影响了其利润。

根据披露，2019上半年，阳光城以权益对价272.76亿元，合计补充土地储备约526.71万平米。阳光城预计，2019上半年新增土储，货值可以超过900亿元。

其中，公开招拍挂新增土储计容面积367.88万平米。

该司认为，新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%，为日后提升权益销售额，以及归母净利率打下了基础。

能如愿以偿吗？

2、去杠杆成效显著，短期债务压力犹存

为了跨越式发展，2018年的时候，阳光城净负债率200%。

根据半年报，2019上半年，阳光城资产负债率降低至83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；有息资产负债率降低至38.84%，比2018年末下降近4个百分点。

阳光城就说，该司负债整体绝对值从2018年开始基本就没有增加，债务结构方面也有好的变化。

该司的做法是，2019一开始就进一步加强现金流管理，在年初就借着小阳春进行抢销，提出“开战即决战，月月是年关，半年当一年，一年当两年”的战略。

效果显著，提升回款率至80.5%，实现经营性净现金流入86.98亿元，目前账面货币资金达433.08亿元，高出短期负债将近100亿元，企业的安全性得到极大提升。

客观说，杠杆游戏认为，阳光城的去杠杆的努力，是很有成效的。

用该司的话说，在保持规模突破之际，另外一大工作重心即是持续优化财务指标，在规模发展和财务指标优化方面尽量取得平衡。

不过，永续债是阳光城的一个话题。

在去杠杆一年之后，如上图披露所显示，截至2019年6月末，阳光城还有50亿元永续债。

有的杆友知道，永续债，本金倒可以不还，但利息逐年增加。

另外如下图所示，根据半年报，阳光城2019年6月末，一年内短期有息债务降至341.61亿元，占比31%左右。这个数，其实较去年年末下降12.34个百分点。

但绝对短债额依旧不低。更高效的回款，有节奏的融资，是确保资金安全的关键。

3、销售！回款！外债！一个都不能掉以轻心

债务压力，除了内债，还有外债。

财新引述民生证券李锋团队的研究，监管部门新发外债的新规，要求只能用于置换未来引内到期的中长期外债。这意味着之前发行中短期美元债较多的房企，无疑是压力。

李锋团队就归纳发现，在美元债存量大于20亿美元的房企中，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企，三年期以内的美元债占比较高。

如今人民币币值下降，意味着还钱时可能需要更多人民币。

同时，因为不能靠简单的外债借新还旧来续作，上述企业，包括阳光城需要准备真金白银去还美元债。

要么是卖房子赚来的钱，要么是国内融资去还。

现在的情况是，国内融资，管得明显比较严。

同时，房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，下半年销售，以及此后，还能不能维持高增长？当然，今年完成销售目标应该不难。

为完成目标，阳光城2019半年报说：

对逾期零容忍，严格按照逾期处罚体系进行奖惩，保证下半年的竣备交付顺利进行，提升客户满意度，保证结算目标的顺利实现，促使利润绝对值有所增长。

这听起来，是不是有点碧桂园高周转的感觉。其实每个房企都是这样，而且阳光城有两位重要的职业经理人，就是来自于碧桂园。

阳光城的半年报还说，2019年下半年，公司不仅要完成2019年的任务，更要在财务结构优化的前提下，尽一切努力在土地、运营等各方面做好储备，为公司2020年在2019年的基础上继续增长蓄积动能和资源，夯实未来发展基础。

如上文所述，外债、汇率压力，以及300多亿元的一年期内债务，始终悬在头上。

如果上述期许和要求完成了，阳光城去杠杆的努力，以及稳规模并逐步攀升的目标，大概有希望。

反之……

在调控的大背景下，千亿房企、两千亿房企，其实依旧是很脆弱的。

本文财务图表均来自于阳光城2019半年报

版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。