一夜从400亿囤储到暂停拿地,富力地产又“断腕”?

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  近日,一份疑似富力地产的内部文件外泄,文件显示,公司下半年将暂停拿地,工作重点为促销售、抓回款。

  

  这份文件出乎了市场的意料,因为就在年初的2018年业绩发布会上,富力地产还信誓旦旦地表达了加速土地购置的强烈意愿。富力董事长李思廉更是声称,2019年要花400亿元现金买地。

  今年上半年,富力地产很好地践行了李思廉的诺言,马不停蹄地在太原、盐城、丽江、德州、六安、呼和浩特、北京、泸州等各大城市买下23幅地块,花费总金额为136.07亿元。

  上半年富力地产豪购不断,但距离400亿元的“年度消费目标”还有很远一段距离。就在市场热切期待富力地产下半年的大动作时,富力地产却暂停拿地了。

  地不拿了,富力地产还要求公司上下搞“全民销售”活动,势必完成全年销售业绩。

  种种迹象表明,富力地产资金链出现了问题。

  01

  接盘万达酒店,拖累业绩负债累累

  从大环境来看,富力地产这次暂停拿地也颇有些审时度势的格局观。当前,地产行业进入了降温周期,地产公司开发投资的拐点已经到来。就在7月30日,中央政治局再次提出,“房地产不是经济刺激手段”。这说明,今年下半年各地政策松绑的可能性几乎为零。面对资金压力、库存压力和销售压力这三座高悬于顶的大山,房企大概率会放缓扩张的步伐。

  但意外的是,作为中国前50强房企中的重要一员,富力地产却成为了第一家公开发文暂停拿地的地产公司。堂堂老牌儿房企带了这么一个“尴尬”的头儿,这也从侧面反映出,富力地产的资金链确实出现了问题。

  数据是不会骗人的。今年1月至7月,富力地产的销售情况不乐观,公司实现未经审核销售金额707.2 亿元,同比增长5%,仅完成年度销售目标1600亿元的44.2%。

  销售业绩不佳,富力地产的负债却越来越高。截至2019年一季度末,公司负债总额达到3218.61亿元,资产负债率达到82.04%,较去年末的80%增长2个百分点。此外,公司净资产负债率在2018年末就已经达到184.1%,为公司最近15年来最高值。

  富力地产走到今天这个地步,万达有很大的“功劳”。2017年,时值万达危机,王健林以壮士断腕魄力甩卖资产。

  市场视万达的资产为烫手的洋山芋,富力地产偏偏想捡了个大便宜,以6折价钱、199亿元接盘了万达旗下73家城市酒店的权益及大连万达中心写字楼。

  接盘万达的酒店资产,富力地产在前期确实也尝到了甜头。受合并报表影响,富力地产2017年盈利211.86亿元,同比大增214%。

  但到了2018年,万达的酒店资产从糖果变成了毒药。虽然经过了长达一年时间的吸收整合,但富力地产并没有很好地消化万达的酒店资产。2018年年报显示,公司酒店营运业务亏损4.59亿元,相比2017年盈利129.37亿元,差额超过130亿元,这成为了富力地产2018年业绩下滑的重要原因。

  数据显示,2018年富力地产归属于母公司股东的大降6成。即使进入了2009年,富力地产还没有缓过劲儿来。数据显示,富力地产一季度净利润继续下降41.92%。

  钱是越赚越少,但到偿还期的债却越来越多。从借款期限来看,公司将在2019年至2022年迎来集中偿债高峰。仅在2019年1月至5月,公司需要回售的债券金额就达161.5亿元,这还不包括短期融资券等其他债券。

  为了还债,融资是个好办法。但“新债还旧债”也只能救个急,解决不了根本问题。再加上进入7月以来,国家进一步收紧了房地产融资渠道,包括房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道相继受限。

  富力地产也没了辙,只能做出“暂停拿地、加快销售”的决定。

  02

  学许家印造车,错误的时间错误的伙伴

  对富力地产来讲,开源节流肯定是好事。但7月初,富力地产一招“风骚”的操作,再次把市场给整懵了。

  7月6日,华泰汽车与富力双方共同召开战略合作协议签约仪式,宣布双方正式达成战略合作。

  也就是说,富力要借参股华泰汽车来发展新能源汽车产业。

  近几年来,新能源汽车成了资本市场的风口。房企中也不乏跨界造车的案例,比如说恒大的许家印。

  许家印先是投资了贾跃亭的法拉第未来,算是试了试水温。然后自己另起炉灶,短时间内通过并购、合作等一系列手段,在新能源汽车领域完成了全面布局。

  看到恒大在新能源汽车领域玩得风生水起,富力地产眼红了,也要下场分一杯羹。

  新能源汽车是资本市场的风口,但“早起的鸟儿才会有虫吃”。与许家印早早布局新能源汽车领域相比,富力简直就是后知后觉。

  这一两年来,国家逐步收紧了对新能源汽车的补贴政策。6月26日,新一轮的补贴退坡已经到来。从那天起,新能源汽车不再享受地方政府补贴,整体补贴退坡幅度超过50%,补贴门槛大幅提高。

  而就在补贴新政刚刚正式实施的11天后,富力地产才姗姗来迟。这个timing选择入场,富力地产似乎有点不太聪明的样子。

  其次,新能源汽车就是一个“烧钱”的行业,但是前文我们也讲到了,富力地产自身负债累累,资金并不充裕。富力地产可能还真玩不起这个游戏。

  最后,合作伙伴很重要,但富力地产偏偏选了个华泰汽车来合作。华泰汽车的生产基地如今已经荒废,资产都抵押了,欠了一屁股债成了一具行尸走肉。

  负债累累的“泥菩萨”富力地产,还要趟负债累累的华泰汽车“这摊浑水”,这是想搞出“负负得正”的奇迹吗?

  03

  唱惯反调的富力地产,这次做对了吗?

  曾经贵为“华南五虎”之首富力地产,在最近10年里接连做出错误的发展策略。

  2009年,国家出台4万亿刺激措施,富力地产未能及时抓住机会发展住宅产品,被恒大等房企后来居上甩在身后。

  2012年,国内一二线城市住宅市场成交量逐渐攀升,大多数房企业绩飙升。富力地产却反其道而行,在二三四线城市疯狂拿地,公司业绩毫无看点。

  2013年,富力地产决定弥补失误,耗资430亿元全国疯狂拿地。结果当年全国楼市调控升级,楼市成交寡淡,公司业绩惨不忍睹。

  2014年至2016年,全国一线城市迎来了发展的最好时机,富力地产却谨慎拿地、保守销售,再一次失去快速追赶的机会。

  时间到了2019年,富力地产继续跟市场环境唱反调,别人都在趁低吸储,富力缺“暂停拿地”。

  不管主动还是被动,这次富力地产的反调到底终于唱对了没?

  

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