手上有50万现金,现在值得买房吗?做决定前,看看楼市3大趋势

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  在刚刚过去的这个周末,老家的亲戚给笔者打了一通电话,通话内容全部围绕买房展开。他告诉笔者,工作这么多年,七拼八凑攒了差不多50万,所以最近家里也一直催着置办婚房,但是在跑遍了大半个城市的楼盘以后,发现卖房的比买房的人要多得多。看到这种情形以后,他就想咨询笔者目前到底适不适合买房。

  其实,经历了这3年的调控以后,不少购房者的房价预期和买房意愿都出现了下滑,以前手里哪怕只有不到10万,大家也敢加加杠杆先把房子买了,但如今手里哪怕有个几十万,也没有足够的勇气贸然入市。一句话总结就是,目前房价已经走到了一个相对的高位,楼市发展的政策环境也变了,而且与以往大不相同。那么,面对这种情况,摆在大家面前比较现实的问题就是,现如今还值不值得买房呢?如果不买房,这50万存到银行是否会更划算呢?

  

  在回答这个问题前,我们不妨先看看当前的房地产形势

  1、楼市调控政策再次收紧,利空楼市和房价的因素增多。

  从2019年4月份以来,楼市调控再次传来了收紧的信号,主要标志就是房企融资渠道的再次收紧以及融资成本的提高。除此之外,苏州、洛阳、呼和浩特等城市也先后升级调控,苏州更是今年5月份以来第4次加码调控。从中不难看出,这既有全局性的信贷政策收紧,也有一城一策下的因地制宜,所以房价再次大抬头的可能性并不高。除了短期调控以外,房地产长效机制也正在加快推进,值得一提的是,房地产税立法小组去年就成立了,目前正在全国各地调研。总而言之,笔者认为,与以往相比,未来利空楼市和房价的因素可能还会增多。

  2、住宅市场格局基本稳定,住房需求开始逐步放缓。

  建行行长田国立曾表示,目前房子已经盖得够多了,现在买房不光赚不了钱,而且还属于高位接盘。根据统计,目前我国城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住建筑面积接近40平方米,总体已经告别了住房不足的阶段,而且未来90后、00后都可以从上一代那里继承到至少一套房产。因此,随着住宅市场格局基本趋于稳定,住房需求也开始逐步放缓。虽然,由于住房资源分配不均等问题,楼市当中依然存在较大的住房需求,但是随着存量市场的到来和长效机制的推进,如今调控政策发力的重点已经朝盘活存量房产转变,从而平衡供需平衡。

  

  3、居民房贷收入比过高,高杠杆提升了潜在风险。

  根据央行发布的《中国金融稳定报告》显示,过去10年时间里,我国住户部门杠杆率从17.9%上升到49.0%;房贷收入比从22.6%增至60.5%。一般来说,房贷收入比最理想的状态是不超过30%,50%就是警戒线了。不难看出,过去10年时间里,加杠杆买房俨然成为了普遍现象,而且房贷支出在收入中占比过高,已经影响到了生活质量。当前,在防范金融风险的大背景下,国家正在推进稳步杠杆,足以说明高杠杆和高负债所带来的潜在风险。根据统计,如今房产已经占据了普通家庭财富的70%,这必然使得家庭抵御风险的能力降低。更何况,谁也无法保证房价一直上涨,最近这一年的房价走向已经验证了这一点,所以房地产在资产配置比例中过高提升了潜在风险。

  基于以上房地产形势来看,50万元存在银行和买房哪个更好?

  第一,需要关注房价走向。根据当前防止房价大起大落的调控目标来看,未来房价主要呈现平稳和分化两个特点。因此,房子并不是不能买了,而是要做好选择。对此,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示,房价暴涨已成历史,但是未来中心城市、大都市圈、城市群等热点城市还有机会,会成为房地产市场发展的热点,平稳上涨是大概率事件。反之,笔者认为,对于那些依靠棚改等政策红利支撑起房价的城市,未来稳定下调的可能性依然存在。因此,如果考虑在产业基础好,人口流入量大的城市置业,买房仍旧要比存入银行划算一些;但是,对于房价虚高的普通城市而言,目前现金流的安全性和交易流动性更为重要。

  

  第二,关注银行收益与货币贬值幅度。计算通货膨胀率的方法有很多,一般来说,真实通货膨胀率就是人民币广义货币发行量(M2)的增长速度与实际GDP的增长速度之差。数据显示,在过去十年的时间里,通货膨胀率一直呈现下滑态势,但是十年间平均贬值幅度为7%。因此,如果不考虑买房,那么把50万存入银行,按照银行最长存款周期5年计算,个人大额存单利率4.2%来计算,5年时间共可获得收益10.5万,本息共合计60.5万元。不过,在每年7%的贬值幅度下来看,最后只相当于大约42万,显而易见,收益并没有跑赢通胀。但是,过去十年时间里,M2已经从27%的增速下降到了8%,在防范金融风险和楼市调控持续收紧的背景下,未来M2或依然会保持低速态势,而货币贬值幅度也会相应继续放缓。

  总而言之,未来5年时间里,房地产市场会持续进入分化期,随着一城一策的调控方式逐步常态化,从整体来看,买房依然会是稳定的资产保值手段。但是,如果细分市场来看,楼市政策环境已经发生了变化,购房者在考虑买房问题时,不能再单纯的只考虑房价,也不能见房就买,而应该重点关注城市、地段、配套、品质等保值因素,或许只有这样才能跑赢通胀,就算赚不了钱,也基本吃不到亏。但是,如果所在城市房价确实已经虚高,那么暂时把钱存进银行也是不错的选择。总而言之,如果你手里有50万,无论是用来买房还是存进银行,安全性都是放在第一位的。

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楼事纪

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