净资产负债率远超200% 上市套现成新力唯一出路

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  今年颇为高调的新力,又在成都拿地了。

  7月30日,新力以楼面价16200元/平,溢价74%的代价将青羊区3环外约36亩土地收入囊中,16200元/平将西三环外国宾地价推至新高,也让这家疯狂扩张的房企再次陷入舆论风口。

  在成都,初始团队全面出局后,新力一改收并购方式拿地,连续重仓双流、青羊,延续新力“只”拿“地王”的风险操作,“地王”在手,豪赌成都楼市继续向上。但,短期内成都限购政策难有放松,如何推动项目及公司稳定发展,新力成都团队还需静下来细细思考。

  或许,大力拿地本就是醉翁之意不在酒,借由“地王”扩大市场影响力,并扩大资产包为上市赢得更高估值,才是新力大力拿地的最终目的。

  “高杠杆、高负债”的新力或许也只有通过上市“套现”才能平稳发展。豪赌规模的新力,已经停不下来了。

  

  豪赌规模:高杠杆、高负债扩张 近3年净资产负债率远超200%

  九年前在江西南昌起步时新力还只有一个项目,但目前其已拥有超100个住宅项目,扩展至全国34个城市。

  2010年新力在江西摘得第一块土地,直到2012年该项目入市销售,全年销售额还只有1.29亿元,从此后新力销售业绩便同坐上了“火箭”一般。2014年新力销售额增长至8亿元;2015年则进一步增长至36亿;2016年销售业绩161亿;2017年销售业绩457亿元。2018年销售业绩增长至887.3亿元。销售业绩6年间狂飙688倍。

  

  同时,新力的收益和利润也快速增长,2016年至2018年,新力的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元,复合年增长率达94.6%;净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率达105.9%。

  支撑其快速扩张的,便是对于杠杆的利用,高杠杆、高负债成为新力的典型特征。

  根据招股书,过去三年及截至2019年3月底,新力的流动负债总额分别约为137.6亿元、366亿元、595.5亿元以及640.6亿元。借款总额分别达到64.37亿元、166.75亿元、221.02亿元。

  2016—2018年,新力的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元;净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来,新力近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34,也远超上市房企通常标准。

  

  净资产负债率远超200% 上市套现成新力唯一出路

  根据新力招股书显示,近3年新力的净资产负债率分别约190%、270%及240%,大幅超过行业平均水平,已经处于警戒线以上。对此,新力解释称,净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,原因在于同年银行及其他借款增加。

  作为对比,以高杠杆、高负债为代表的闽系房企平均的净资产负债率也仅为81.68%,最高的三盛控股净资产负债率为87.59%,新力在借债的力度上已经远远超过前辈闽系房企们。

  财经评论员严跃进告诉买房吗,“如果楼市下行期或调整期继续加杠杆,则可能对企业运营安全产生不利影响。市场调整期销售的放慢,会减缓企业资金回笼速度。届时房企即使想通过卖项目回笼资金,出售项目的价格也可能会被压低。”

  为此,为保证现金流,新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式。即使如此,在2016和2017年,新力的现金流曾出现“预警”。招股书显示,新力2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元,2017年这一指标进一步降至-65.5亿元。直到2018年这一指标才转负为正,为17.2亿元。

  也就是说,新力正在走当年闽系房企“高杠杆、高负债、高周转”的老路,这在全国楼市调控期间无疑是一场如走钢丝般的豪赌。对于新力来说,也只有豪赌中国楼市的持续向上,才会保持公司运营的持续健康。

  成都公司初始团队全面出局 继任者豪赌“地王”

  在成都,新力作为后来者少了一些“声浪”,两年布局5项目,落地3项目,且还经历了一波人事动荡。

  前期,新力拓地主要依靠收并购。2017年通过收购成华区龙潭寺立交内侧一宗住宅用地,正式进入成都房地产市场,此地块即为后来打造的新力·琥珀园项目。

  直到今年1月该项目364套95-124㎡房源于才正式推出,与新力“180天满足预售标准”的标准来说,已经严重超时。不过好在该项目3月便全部售罄,两个月的时间实现了百分百去化。

  

  新力·琥珀园实拍图

  新力·琥珀园之后,新力还收购了青白江40多亩地块,打造成新力翡翠湾项目。至今已经两次取证,分别在1月和5月,目前剩余待推房源预计300多套。

  此外,包括新力还拓展了自贡项目,目前新力·帝泊湾推售速度也不如预期。

  同时,在收购市场新力的斩获也逐渐乏力,此前盛传收购的绵阳和温江项目也没了下文。

  高层变动导致了成都公司的人员离职潮,包括成都公司原总经理在内的高层尽数离职,巨大的人事动荡使得市场曾一度传出,“新力成都公司垮台”等言论。

  而继任者许立一改之前收并购方式拿地,转而在拍卖市场大势拿地。

  5月23日新力以楼面价13600元/㎡竞得双流区东升街道约30亩纯住宅用地,刷新区域楼面价成为新地王。6月4日又竞得双流九江92亩住宅用地,楼面地价10050元/㎡、溢价率高达82.7%,半个月时间内第二次重仓双流。

  7月30日,主城四宗地拍卖,新力避开了成华区3宗地三环内熟地,以16200元/㎡的单价将青羊区3环外36亩商住用地拿下,再次让人感受到新力拿地之猛。

  早在7月23日, 新力成都2019媒体见面上,双流地块打造的新项目新力·东园和新力·合院便已经亮相。在成都市场,新力剩余房源不算多的情况下,若双流项目高效打造完成,或许能及时填充新力在成都市场的供应。

  不过,情况并不如计划中美好。

  据中成房6月月报显示,双流地区的新房均价为14072元/㎡,而其拿到的东升地块楼面价就高达13600元/㎡,地价甚至高过了区域新房销售均价。面对如此高昂的面粉价格,应该怎样规划定位,以求项目的正常销售是新力需面临的一大挑战。

  同时,截止6月双流新房住宅存量达到172.4万㎡,居于成都各大区县之首。如何在竞争如此激烈的双流市场突出重围,将会是新力面临的另一大考验。

  而7月30日所拿宗地,据链家数据显示二手房均价仅约1.1万元/㎡左右,远低于新力地价,未来如何打破区域价格限制从而赢得市场,也将考验新力的操盘能力。

  正如相关媒体分析的一样,新力除了江西以外,其余地方发展都存在一定问题,在成都陷入产品体系单一,有项目而无品牌,高价拿地节点滞后的漩涡中。

  为冲刺IPO,扩大估值,新力或许还将继续保持“高杠杆、高负债、高周转”的发展路径,成都作为其全国化布局的重要一站,今年或还将继续高频率拿地,拿高价地,这场豪赌新力已经停不下来。

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