3700元拿房2800元出租,长租公寓爆雷背后的反常生意经

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  距离2018年杭州鼎家爆雷一周年,长租公寓并没有走出“爆雷风暴”。最新的一颗雷在合肥引爆。

  一周前,声称覆盖100万用户,且从未通过VC融资的乐伽公寓,也爆了。这次爆雷的主要是分散式公寓产品。

  1 时隔一周年,长租公寓再现爆雷

  7月17日,从南京本地以及从苏州、西安、合肥等地赶来的租客和房东,聚集在乐伽公寓位于南京建邺区的总部,房东希望索要被拖欠的租金,租客希望退换租房时交的押金。

  PropTech研习社登录乐伽公寓官网发现,其运营城市页面展示只剩南京、苏州和杭州三个频道,发生爆雷的合肥站已不在页面之上。

  PropTech研习社询问网站客服目前是否还收合肥市内的房源,对方回答称“合肥市业务现已停止扩张,不再收新房源”。

  跟一年前长租爆雷案中的那几千名租客处境一样,乐伽公寓合肥爆雷之后,也留下一群无家可归的租客。

  杭州租客张琪(化名)在去年7月与好友通过闲鱼看上了一套乐伽公寓的房源,60平左右,选择年付,租金价格是3400元一个月,比市面租金便宜五六百。

  本以为捡了个大便宜,没想到在租约到期时,张琪的麻烦来了。到期退房,押金却拿不回来了。

  

  (图:租客向乐伽公寓索要租金来源:PropTech研习社)

  张琪向投中网倾诉,乐伽公寓声称会在退房7—15天内将押金退还至租客账户,但截至到今天,18天已经过去了,张琪仍未收到押金。

  张琪询问了乐伽公寓的工作人员,对方表示:“要等,公司最近出事了,我们工资都没发,我也不清楚。”

  比起张琪的情况,刚刚与乐伽公寓签约两个月的租客汪洋(化名)处境更尴尬。汪洋在今年5月30日与乐伽公寓签订了为期一年的租约,并支付了一年的租金,及一个月的押金,租金每月2100元。

  钱虽然交给乐伽公寓了,但房东表示没收到,汪洋被房东告知:要么找到乐伽退租金跟房东重新签约;要么搬走。

  

  (图:租客们正在讨论如何才避免被房东扫地出门 来源:PropTech研习社)

  不过,乐伽公寓经营上的异常去年底就出现过。“过年的时候拖了2个月,”乐伽公寓原本每三个月给张先生支付一次房租,但在去年年底,原来对接张先生的业务员联系不上了。随后,张先生通过合同上其他联系方式成功找乐伽公寓要到了截止今年4月份的租金。

  如果说一年前长租公寓爆雷主要是金融杠杠高,租金贷风险,那么最近发生的爆雷事件原因让人匪夷所思。

  为了扩张规模抢占房源,3500元拿来的房源,硬生生2700元租出去,单间房高达800元的月租补贴,背后是一种“高买低卖”的反常识逻辑。

  2 3700元进2800元出,反逻辑的现金流生意经

  长租公寓竞争凶猛,洗牌一年,按理说应该会吸取经验,为何爆雷还会频频上演呢?

  在上文提及的“乐伽杭州租客维权群”中,引起租客们争议的是乐伽公寓“高买低卖”的运营模式。向PropTech研习社反应情况的租客也不约而同地提到乐伽公寓这种反逻辑的做法。

  所谓“高买低卖”是指以高于市场普遍预期的价格从房东手中租得房子,再以较低的价格出租给房客,中间的差价相当于是给房东的“补贴”。

  以住在杭州市江干区的小张(化名)为例,如果直接交钱给房东,即为月付模式,每月2500元;若从乐伽公寓租,则为年付模式,年租金25000余元,平均每月只有2100,可省下400元。

  “然而房东从乐伽公寓拿到的租金却不是2500元,应该更高。”小张说,他的房东已经连续数月没有从乐伽领到之前的租金。如果要继续租房,房东要求小张先与乐伽公寓解约,再直接与房东签订合同,但模式必须变为季付或者月付,而且要求每月房租涨回至2500元。

  位于萧山区的另一位杭州租客告诉PropTech研习社,他从房东处得知,乐伽以3500元/每月的价格收房,租给他的价格却只有2700元/月。一模一样的情况发生在另一些租客身上,乐伽公寓3700元拿房,再以2800元租出去。

  

  (图:高价拿房低价出租来源:PropTech研习社)

  乍一看,典型的To VC模式,在乎流量,在乎数据,就是不在乎盈利。但这种To VC的模式放在从未融资的乐伽公寓身上似乎说不过去。乐伽公寓怎么会做这么反常识,反逻辑的生意呢?

  一位成都的长租公寓负责人跟PropTech研习社分析,为了得到现金流,以及争夺市场占有率,业内企业尤其是中小规模长租企业基本有两种做法:

  一是通过期限错配,即要求租客一次性支付至少半年租金,再按季度向房东支付房租,以获得一定的现金流;

  二是通过“高买低卖”来快速抢占市场。

  “在初期阶段大家都会想到这条路,但长此以往肯定走不通,没人能跑得掉的。”该人士表示,此类做法常见于正处于高速扩张阶段的中等规模长租公寓以及位于头部的蛋壳、自如等大品牌。

  “像我们这种规模的品牌公寓,管理条线十分垂直,一般情况下都会是老板亲自上门收房,业务员没有太多机会与房东直接达成其他交易。”他同时指出,虽然此举是为扩大地盘而为之,但乐伽的问题在于速度还是不够快,其在西安、合肥等地扩张的速度抵不上其消耗现金流的速度,于是爆仓。

  其实,以高价收房再以低价租出,借此抢占市场的做法不是没有先例。此前已爆仓的鼎家公寓和昊园恒业均有类似做法。

  昊园恒业在爆仓前为抢占市场也采取了“高买低卖”策略,业务员手中掌握大量房源后却无人可租。当空置率超过14%时便陷入两难,空置房源不断地消耗企业成本,但租客数量却未能进一步提升,在未能提供稳定的资金增量时资金链断裂。

  但在这个背后还隐藏着一个灰色秘密——因轻资产扩张管理松散带来的内部腐败。

  3 内部腐败——长租公寓爆雷背后的灰色秘密

  实际上,在7月20日乐伽公寓南京总部对外发布的公告里就提到了这一点。公告称,发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,已报公安机关立案调查,为公司健康长期发展,于2019年7月战略性停止合肥分公司的业务扩张,清退部分员工和不正常房屋。

  上述成都长租公寓从业者分析,品牌公寓在高速扩张中大量倚靠“轻资产”模式背后的隐忧,便是管理上的松散。

  “长租行业的轻重资产模式的区别在于,品牌公寓是否为房屋的装修投入很大,若只是简单改造或者不改造,即可归为‘轻资产’模式,若重度装修即可视为‘重资产’,自持的集中式公寓更是重资产。”

  一旦房子属于公司或公司并未对其有重投入,将扩大规模当做首要目标的品牌公寓会‘睁一只眼闭一只眼’,直到出现状况;但若是重资产模式,公司肯定会以‘强监管’的态度重度干预,严格监测市场价格和最终的成交价格。

  “这样一来业务员便没有‘作案空间’了,更不可能‘抱团作案’。这位成都长租从业者称。

  2018年爆雷的鼎家公寓,也遇到的一样的问题。当时,鼎家公寓的运行机制是:掌握越多房源的业务员会分到公司更多的奖励,随即业务员便高价收房,具体做法是业务员与房东提前商定,将市场价标为3000元的房子以4000元的价格收取,多出的1000元双方各取500元。

  鼎家的租金由底层业务员确定,导致业务员有很大的“作案”空间,基层员工一旦“抱团作案”,公司很难发现。

  “我们看的只是数据,如果空置率高了,他们会以‘市场不好,我在想办法解决’的借口搪塞过去。我们开始发现这个问题后处理了很多人,核心人员连坐。”彼时一位鼎家公寓的内部人士如此爆料。

  然而,“房子还在我们手上,亏损还在继续。”

  俗话说,租房子是吝啬鬼才能做的生意。不仅仅是租房,所有重运营的业态都需要精打细算。在这样一个特殊的模式里,规模逻辑还能成立吗?这或许是长租从业者该深思的。

  哪怕是规模扩张,哪些钱又是一定不能动的呢?

  一阵阵雷声当中,据同策研究院不完全统计,截至目前,已经有包括好熙家公寓、Color公寓、GO窝公寓、聚福缘公寓、好租好住、爱公寓、Warm+、鼎家公寓、寓见公寓、爱上租、星窝公寓等20家公寓“阵亡”。

  难怪Color公寓创始人朱金衡在创业失败后感慨:以后即使再创业,也不会选择公寓行业了。

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