光大证券：预计房地产行业全年资金面压力将持续抬升

光大证券最新研报认为，展望全年，房地产贷款投放审慎管理，多种融资渠道边际收紧，销售回款持续回落，预计行业资金面压力将持续抬升。在“房住不炒”和居民杠杆的核心约束下，预计行业仍处于下行通道。行业融资收紧下，金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升确定性进一步增强。

需求端流动性收紧叠加价格预期管理，销售仍处于下行通道：4月小阳春高点后，需求端流动性收紧叠加价格预期管理，全国商品房销售增速持续回落。商品房销售面积6月同比反弹3.3pc部分来自于基数因素，1-6月累计同比继续下滑0.2pc。6月30城成交面积增长放缓至9.5%（环比-4.7pc），预计一二线将回归至温和复苏轨道；随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力。维持“销售总量下行与结构切换”的判断，预计全年销售面积同比-7%，销售金额持平。

土地购置年中上翘，预计后续将回归理性：6月全国土地购置面积单月同比、土地成交价款单月同比分别较5月+17.5pc、+28.4pc。6月百城土地成交溢价率环比提升0.4pc，其中二线、三线溢价率环比继续下降1.9pc、2.1pc。行业融资监管加强以及销售趋弱下，预计土地成交将再度降温，价格逐步回归理性。

新开工、投资高位继续放缓，资金趋紧或拖累竣工表现：2019年1-6月，房屋新开工同比+10.1%，环比-0.4pc；施工同比+8.8%，环比高位持平；房地产投资同比+10.9%，环比-0.3pc。

如所预期，在待开发土地增速回落、开工库存低位回升、销售回款逐步趋缓、2018年基数前低后高的作用下，新开工增速高位放缓，施工增速保持平稳。存量变现逻辑下，房地产投资韧性较强，内部结构由土地购置向建安投资转换，维持全年同比+6%的判断。

2019年1-6月，房屋竣工面积同比降幅扩大至-12.7%，拐点仍未出现。房地产金融审慎管理下，中小房企融资环境承压，或拖累竣工节奏。

银行信贷投放支撑上半年资金面，下半年压力将逐步显现：对比2019年1-6月到位资金增速（+7.2%）和2018年全年到位资金增速（+6.4%），整体表现稳健，但结构分化明显。其中自筹资金、定金及预收款累计同比下降5.0pc、4.8pc，而国内贷款、个人按揭贷款累计同比+13.3pc、+11.9pc，上半年行业到位资金主要由银行信贷投放作支撑。展望全年，房地产贷款投放审慎管理，多种融资渠道边际收紧，销售回款持续回落，预计行业资金面压力将持续抬升。

投资建议：在“房住不炒”和居民杠杆的核心约束下，预计行业仍处于下行通道，判断投资韧性强于销售。行业融资收紧下，金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显，具备独特拿地渠道，可低成本获取资源的头部房企，如万科A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。

风险分析：房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力；行业还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。