第一次听说法拍房有这5大陷阱，今天看懂了，终于可以放心去拍！

前阵子，杭州传来一则消息，钱江新城豪宅区的一栋法拍房拍出了1.13亿的天价，折算成单价已超10万元/平米，远超当地二手房的平均挂牌价(8.5万元/平米)。

土豪的世界让我等围观的几万吃瓜群众所不懂啊！

这让很多人也对法拍房产生了极大的兴趣。

法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。

法拍房的来源主要是以下几种途径：

1.

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商业贷款逾期

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没钱还房贷，银行也不会给你客气，向法院提出民事诉讼，拍卖房产变现来偿还贷款的。

房价上涨阶段，通常不会走到房产拍卖这个地步，总能找到接盘侠出手。但是，各地限购，限售政策频出，房价横盘或者下跌，不少炒房客就会因为杠杆太高爆仓，被银行收回的个案也就越来越多。所以很多银行为了处理不良，把这些资产上公开拍卖网站。

2.

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民间借贷抵账

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日常生活中，朋友之间借款，用房产作抵押也是很正常的事情，甚至有些直接打个借条。

如果到期不能还款，根据《担保法》的规定，出借人不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请，并出示抵押协议，要求法院拍卖抵押的房产来还款。有借款协议的，也可以向法院申请财产保全，查封债务人名下房产。

3.

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司法没收财产

举个例子 司法案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4.

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无人认领财产

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这个字面上就可以理解啦，就是无人认领的房产。也可以进行公开拍卖，不过这种情况占比比较少咯。

法拍房为什么会受到越来越多人的关注？它的诱惑之处到底在哪里呢？

1、最大的卖点是便宜，有机会捡漏哦

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：

法拍房拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

简单的解释就是：

市场价格为100万元的房子，拍卖价就是80万元（100万*80%），如果流拍，第二次拍卖价64万元（80万*80%）。

比如55平的房子，法院评估价106.24万，周边区域实际二手房价格在单价在2.3-2.5万，最终实际拍卖价格84.5万到手。

2、不限购

目前全国的限购政策，让很多人失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难。

很多年轻人在大城市打拼，存下一些积蓄，想要在上海落户生根，发现因为种种政策买不了二手房或者新房，上不了车，这时候不妨考虑一下法拍房是很好的选择！

法拍房是为数不多，可以合法避开“限购”政策的手段之一。

机遇和风险同在

某新闻说小李花费250万元在购买了一套法院拍卖房，算下来“省”了几十万元，原以为自己赚到了，结果办理过户的时候被告知需要缴52万元的个税！今年法院最终的裁定结果，依旧是李先生要为自己的拍卖负责。所以说，在法拍房的蜜糖之下，到底是拾漏还是打眼，犹未可知！

与利益并存，法拍房的风险也是不容忽视的。

法拍房的5大陷阱

1、多头债权，多次抵押，多方查封

很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字；虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，但是面对这种骚扰，这种提心吊胆的居住体验，恐怕也不是我们普通人愿意接受的。

毕竟大家买法拍房只是为了挣个差价，何必自寻烦恼！

建议：拍卖前，通过专业机构来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。宁可谨慎，不可鲁莽。

2、恶意租赁，拍房易交付难

2016年底，郑州市有个叫数码公寓的房子，起拍单价1.22万/平，有位置有学区，总价低，看起来绝对是个漏啊。公开拍卖网上红字部分的严重警告！10年的租约啊！最终结果只能是流拍！

部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。

事前没有了解清楚的话，在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。

买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！

建议：专业的人交给专业的人办理。可以让拍卖公司来调查，了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。有租客的，掂量掂量自己的风险，再谨慎下拍。

3、相关欠费全由买方出

和买二手房一样，法拍房的缴纳内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

建议：税费大意不得，开拍前必须预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。

4、户籍迁入难，学区没保障

目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，即便你过户了不动产证。特别是带有学区属性的住宅，是不是会影响自己的权益。

建议：最新的政策是可以挂两家户主，可以先申请挂上户口，同时向当地公安的户籍科申请原户主的户口强制迁移。

学区的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的学籍。

5、暗藏的天价过户个税

尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

这种情况，法院没有义务披露，自己一旦想当然，事先功课没做好，就会吃了哑巴亏。

建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（辅拍机构，律师事务所等）查询更详细的信息，确保自己的利益。

看到了以上种种法拍房的陷阱，是不是很多人都心里打起了退堂鼓。

事实上，当下反而是接触法拍房、

了解法拍房的时机。

1、法拍房的数量大大增加，可选余地很多

2、金融政策的放开

3、更重要的是，房源的种种陷阱，只要购房者认真仔细的去实地了解，通过法院甚至助拍机构等等，都是可以避免的。

最后还是要提醒大家，天上不可能掉馅饼，冷静、耐心、经验、资金甚至时间，缺一不可。希望大家最后能买到合适而又满意的房子！

重点来了

上海康吉拍卖易骏投资部

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